TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Inmaculada PRIETO MORAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05475 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABFI

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [B] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Inmaculada PRIETO MORAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0120

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pierre GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 05 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05475 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABFI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2005, [B] [Z] a loué auprès de la société anonyme de gestion immobilière SAGI, aux droits de laquelle vient l’établissement public industriel et commercial [Localité 5] HABITAT-OPH, un appartement référencé 164561, situé escalier 48, 5ème étage, porte n°[Adresse 1] [Adresse 2].

A la suite du prononcé de la résiliation du bail par le tribunal d’instance du 17ème arrondissement de Paris, par décision du 2 avril 2012, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a consenti un nouveau bail à [B] [Z] par acte du 13 mai 2014.

En mars 2022, elle a signalé le défaut affectant la serrure de son appartement au gardien de l’immeuble.

En janvier 2023, elle a subi une tentative de cambriolage qu’elle indique avoir déclaré au bailleur, à son assureur et pour laquelle elle a déposé une plainte auprès des services de police.

A la demande de [Localité 5] Habitat OPH, elle a produit un devis de réparation de la serrure daté du 21 avril 2023 pour un montant de 2.240,86 euros hors taxes.

Elle a été victime d’un cambriolage le 4 août 2023, dont elle a informé [Localité 5] HABITAT-OPH, et son assureur et pour lequel elle a déposé une plainte auprès des services de police.

Par courrier du 11 septembre 2024 réitéré le 19 novembre 2024, [B] [Z] a mis en demeure son bailleur de réparer la porte d’entrée et de l’indemniser des troubles subis.

La serrure a été réparée en avril 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, [B] [Z] a fait assigner l’EPIC [Localité 5] HABITAT -OPH devant le juge des contentieux de la protection.

Aux termes de cet acte, elle sollicite la condamnation de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3.069,29 euros au titre de la perte de jouissance subie pour la serrure cassée durant plus de 3 ans,

—  30.000 euros en compensation du préjudice moral et financier découlant du trouble de jouissance occasionné par l’inertie de [Localité 5] HABITAT-OPH,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, [B] [Z] expose avoir signalé à son bailleur la détérioration de la serrure de la porte d’entrée en mars 2022, et que la carence de celui-ci à la réparer est la cause de la tentative de vol subi en janvier 2023 et du vol subi en août 2024, de sorte que le bailleur doit l’indemniser des conséquences de ce trouble de jouissance, en application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a sollicité le rejet des demandes de [B] [Z], la réduction le cas échéant de l’indemnisation du trouble de jouissance à 6 mois, le rejet de l’exécution provisoire en cas de condamnation, la condamnation de [B] [Z] aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 5] HABITAT -OPH expose ne pas connaître les suites des déclarations faites par la demanderesse auprès de l’assureur et des plaintes déposées pour les faits de tentative de vol et de vol. Il souligne ne pas être à l’origine des voies de fait évoquées et indique que le lien de causalité entre une éventuelle faute de sa part et le préjudice n’est pas établi. [Localité 5] HABITAT -OPH mentionne que la locataire a l’obligation d’entretenir les lieux loués, sauf à démontrer que la porte a été abîmée par le bailleur. Il indique douter de la véracité des factures produites au soutien de la demande d’indemnisation du préjudice matériel.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 2 décembre 2025, a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du bailleur

L’article 1719 du code civil dispose que "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;[…]"

L’article 1725 prévoit que "Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel."

L’article 1353 du code civil dispose que "Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation."

L’article 12 du code de procédure civile dispose que "le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. […]"

[B] [Z] sollicite des dommages intérêts au titre de la perte de jouissance subie du fait de la serrure cassée durant plus de trois ans et en compensation du préjudice moral et financier découlant du trouble de jouissance occasionné par l’inertie de [Localité 5] Habitat-OPH.

En ce qui concerne le trouble de jouissance résultant de la serrure cassée, [B] [Z] indique qu’elle était détériorée depuis l’année 2022 et qu’elle en avait informé le bailleur. [D] [I], son voisin, établit une attestation conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, aux termes de laquelle il indique avoir été témoin de la discussion entre la demanderesse et le gardien de l’immeuble, monsieur [G], à ce sujet.

Cette attestation établit certes la connaissance par le bailleur, par l’intermédiaire du gardien, de cette détérioration dès 2022, mais ne justifie ni de sa nature, ni de son ampleur, ni de l’imputabilité de l’éventuel désordre au bailleur.

Si la détérioration de la serrure d’entrée est établie à compter du 4 août 2023, en considération des éléments figurant sur la plainte du 10 août 2023, force est de constater que c’est un tiers qui est à l’origine de ce désordre.

Il résulte de ces éléments que [B] [Z] ne démontre pas le manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible. Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation du bailleur à lui payer la somme de 3.069,29 euros au titre de la perte de jouissance subie pour la serrure cassée durant plus de 3 ans.

En ce qui concerne le préjudice moral et financier résultant du trouble de jouissance causé par l’inertie du bailleur, [B] [Z] produit une plainte en date du 20 janvier 2023, très difficilement lisible, relative à la tentative de vol ayant laissé sa porte d’entrée dégradée et la plainte du 10 août 2023 relative au vol subi le 4 août 2023.

Toutefois, les faits de tentative de vol et de vol à l’origine de son préjudice ne sont pas imputables à [Localité 5] HABITAT -OPH mais sont le fait de tiers. En conséquence, le bailleur ne saurait être tenu pour responsable du préjudice résultant de ces faits.

Même requalifiés en perte de chance d’éviter le vol et le préjudice consécutif, la responsabilité du bailleur consistant en une inertie relative à la carence de réparation de la porte d’entrée n’est pas établie, en l’absence de démonstration de la nature de la détérioration de la serrure de la porte d’entrée antérieurement au vol du 4 août 2023 et de son imputabilité au bailleur.

[B] [Z] sera donc déboutée de sa demande de condamnation de [Localité 5] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 30.000 euros en compensation du préjudice moral et financier découlant du trouble de jouissance occasionné par l’inertie de [Localité 5] HABITAT -OPH,

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[B] [Y], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il ne paraît pas inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure et de débouter l’ensemble des parties de leurs demandes à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE [B] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE [B] [Y] aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection