TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

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N° RG 25/81561 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAW3O

N° MINUTE :

CE M^e ROBIN

CCC M^e BRIJALDO

CCC parties LRAR

CCC préfets LS

Le :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 18 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur, [U], [W]

Exploitant direct de L’HOTEL BERCY (non commercial)

RCS DE, [Localité 1] : 404 972 986,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par M^e Leonardo BRIJALDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0179

Monsieur, [I], [X]

né le, [Date naissance 1] 1960 à, [Localité 3]

Élisant domicile à, [Localité 4] : ,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par M^e Leonardo BRIJALDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0179

DÉFENDERESSE

Madame, [H], [J], [V]

née le, [Date naissance 2] 1967 à, [Localité 5],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Pierre ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0622

JUGE : M^me Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Samiha GERMANY

DÉBATS : à l’audience du 11 Février 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 23 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— débouté M., [U], [W] de ses demandes aux fins de juger nul et inopérant le congé délivré par Mmes, [H] et, [L], [V] et de déclarer irrecevables les demandes de Mme, [H], [V] pour avoir été dirigées exclusivement à son encontre,

— dit fondé sur un motif grave et légitime le refus de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 16 juillet 2020 par Mmes, [H] et, [L], [V] à M., [U], [W],

— dit que le congé a mis fin au 29 juin 2020 au bail du 13 mars 1991 renouvelé à compter du 1er avril 2011, liant Mme, [H], [V] à M., [U], [W], sans ouvrir droit à ce dernier au paiement d’une indemnité d’éviction,

— dit que M., [U], [W], occupant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2020, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués situés, [Adresse 1] à, [Localité 6], dans un délai de cinq mois à compter de la signification du jugement,

— faute pour M., [U], [W] de quitter les lieux situés, [Adresse 1] à, [Localité 6] dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorisé Mme, [H], [V] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné M., [U], [W] à verser à Mme, [H], [V] à compter du 30 juin 2020 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer exigible,

— débouté Mme, [H], [V] de sa demande de conservation du dépôt de garantie.

En vertu de cette décision, signifiée à M., [W] le 6 février 2025, un commandement de libérer les lieux lui a été délivré le 18 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2025, M., [U], [W] et M., [I], [X] ont fait assigner Mme, [H], [V] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de contester les commandements de quitter les lieux et d’obtenir un délai pour quitter les lieux.

Suivant procès-verbal du 27 novembre 2025, Mme, [H], [V] a fait procéder à l’expulsion de M., [U], [W].

Les parties, représentées par leurs conseils, ont été entendues à l’audience du 11 février 2026.

MM., [W] et, [X] demandent au juge de l’exécution de :

— les recevoir en leurs demandes fins et conclusions ;

— annuler les commandements de quitter les lieux signifiés à M., [W] les 16 et 18 juillet 2025 ;

— annuler et juger nuls et de nul effet les actes pratiqués par Mme, [H], [V] le 27 novembre ainsi que tout acte subséquent s’y rattachant ;

— ordonner la cessation des troubles manifestement illicites occasionnés par le comportement de Mme, [V] à l’intérieur de l’Hôtel de, [Localité 7] et son départ des lieux sous astreinte de 1 000 euros par jour ;

— déclarer inopposable à M., [X] et aux autres titulaires du bail commercial les commandements de quitter les lieux signifiés à M., [W] par Mme, [V] ;

— condamner Mme, [V] à verser à MM., [W] et, [X] la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice causé par les actes qu’elle a irrégulièrement engagés le 27 novembre 2025 et leurs suites directes ;

— dans l’attente de l’avancée des recours en tierce opposition et appel initiés par les demandeurs, accorder des délais de grâce pour quitter les lieux à M., [W] d’une durée d’un an conformément à l’article 510 du code de procédure civile et à l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, afin de permettre le départ des différents indivisaires titulaires du bail commercial de l’Hôtel de, [Localité 7] ainsi que celui des locataires titulaires de baux meublés dans le respect de leurs droits respectifs ;

— en cas de perte du fonds de commerce matérialisée par l’impossibilité de reprendre l’exploitation dans des conditions normales, donner acte aux concluants de leurs réserves sur les demandes indemnitaires qu’ils présenteront dans le cadre des recours au fond actuellement pendants ;

A titre subsidiaire, si l’expulsion de M., [W] et du fonds de commerce d’hôtel meublé exploité par lui était confirmée :

— juger que MM., [W] et, [X] sont déchargés de toute obligation matérielle et financière à l’égard de Mme, [V] postérieurement au 27 novembre 2025 ainsi qu’à l’égard des occupants de l’Hôtel ;

— condamner Mme, [V] à les garantir de toute responsabilité à l’égard des occupants de l’immeuble sis, [Adresse 3] à compter du 27 novembre 2025 ainsi qu’à l’égard de toute sanction administrative correspondant à des faits postérieurs à cette date ;

— au regard de l’appropriation frauduleuse du fonds de commerce, [Adresse 4] sous couvert d’une procédure d’expulsion locative, condamner Mme, [V] à verser à M., [W] et, [X] la somme de 204 338 euros de dommages et intérêts correspondant à l’appropriation frauduleuse du fonds de commerce, [Adresse 4] impliquant la reprise de l’ensemble des éléments du fonds et notamment la clientèle et les contrats associés ;

En tout état de cause :

— condamner Mme, [V] à verser à MM., [W] et, [X] une somme de 12 113 euros de loyers non recouvrés auprès des clients de l’Hôtel à la date du 27 novembre 2025 ainsi qu’à justifier, au besoin sous astreinte, de l’ensemble des sommes perçues directement auprès des clients de l’Hôtel de Bercy postérieurement au 27 novembre 2025 ;

— condamner Mme, [V] à verser à MM., [W] et, [X] la somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme, [V] demande au juge de l’exécution de :

— se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire à statuer sur toutes les demandes formulées à l’exception de celles relatives à la nullité des commandements de quitter les lieux des 16 et 18 juillet 2025, du procès-verbal d’expulsion du 27 novembre 2025 et aux délais et aux frais irrépétibles,

— constater le défaut de toute qualité à agir de M., [X] et l’irrecevabilité de ses demandes,

— en tout état de cause, débouter MM., [W] et, [X] de l’ensemble de leurs fins et demandes ;

— A titre reconventionnel, condamner M., [W] au paiement de la somme de 2 784,43 euros au titre des indemnités d’occupation impayées des mois d’octobre et novembre 2025 à son profit,

— condamner solidairement MM., [W] et, [X] au paiement, à son profit, d’une somme d’un montant de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de voir le juge acter des moyens et arguments

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

La demande de « donner acte aux demandeurs de leurs réserves sur les demandes indemnitaires qu’ils présenteront dans le cadre des recours au fond actuellement pendants » ne constitue pas une prétention au sens de cet article, en ce qu’elle ne vise pas à leur conférer de droit. Par conséquent, le juge n’a pas à y répondre.

Sur les demandes ne relevant pas de l’office du juge de l’exécution

En application de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée.

En vertu de ce texte, il lui est fait interdiction de créer des titres exécutoires, hormis dans les cas légalement prévus (2e Civ. 25 septembre 2015, pourvoi n° 13-20.561), de sorte que toute demande formée en ce sens excède son pouvoir juridictionnel.

Il est rappelé, en outre, qu’il résulte des dispositions de l’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution qu’il ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution.

Dans ces conditions, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de l’exécution de statuer sur les demandes aux fins :

— d’ordonner la cessation des troubles manifestement illicites occasionnés par le comportement de Mme, [V] et son départ des lieux sous astreinte,

— de décharger les demandeurs de toute obligation matérielle et financière à l’égard de Mme, [V] postérieurement au 27 novembre 2025 ainsi qu’à l’égard des occupants de l’Hôtel,

— de condamner Mme, [V] à les garantir de toute responsabilité à l’égard des occupants de l’immeuble à compter du 27 novembre 2025 ainsi qu’à l’égard de toute sanction administrative correspondant à des faits postérieurs à cette date ;

— de condamner Mme, [V] à leur verser la somme de 204 338 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’appropriation frauduleuse du fonds de commerce,

— de condamner Mme, [V] à leur verser une somme de 12 113 euros de loyers non recouvrés auprès des clients de l’Hôtel à la date de l’expulsion et à justifier, au besoin sous astreinte, de l’ensemble des sommes perçues directement auprès des clients de l’Hôtel depuis l’expulsion.

De même la demande de condamnation à paiement au titre des indemnités d’occupation impayées des mois d’octobre et novembre 2025 formée par Mme, [V] ne relève pas des pouvoirs du juge de l’exécution – étant au demeurant relevé qu’elle n’a pas d’intérêt à former une telle demande puisqu’elle dispose déjà d’un titre exécutoire condamnant M., [W] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Ces demandes seront donc déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité à agir de M., [X]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

M., [X] et M., [W] demandent l’inopposabilité des commandements de quitter les lieux, et par voie de conséquence du procès-verbal d’expulsion, notamment au motif qu’il aurait dû être délivré à M., [X], en sa qualité de co-titulaire du bail.

Indépendamment de la question du bien-fondé de cette prétention, il apparaît que M., [X] a qualité et intérêt à soutenir une telle demande et qu’elle doit être déclarée recevable.

Sur la nullité et l’inopposabilité des commandements de quitter les lieux

— Sur la validité du commandement de quitter les lieux du 18 juillet 2025

Selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Dans la présente espèce, il est constant que, nonobstant le caractère commercial du bail résilié, les lieux concernés par celui-ci et par le commandement de quitter les lieux sont habités, dès lors qu’il s’agit d’un hôtel meublé, dont les chambres constituent l’habitation principale des occupants.

Il en résulte que le commandement de quitter les lieux délivré le 18 juillet 2025 ne pouvait laisser à M., [W] un délai d’une semaine – jusqu’au 25 juillet 2025 – pour libérer les lieux de toute personne et tout bien mobilier.

Ce commandement encourt la nullité.

— Sur la validité du commandement du 16 juillet 2025

Le commandement de quitter les lieux du 18 juillet 2025 délivré à M., [U], [W] « annule et remplace le précédent exploit (…) en date du 16/07/2025 pour rectification du délai pour quitter les lieux ».

Cet acte du 18 juillet 2025 étant annulé, il n’a pu avoir pour effet d’annuler et remplacer le commandement du 16 juillet 2025, qui offrait un délai de deux mois à M., [W] pour quitter les lieux, jusqu’au 16 septembre 2025 – délai qui a été respecté par le commissaire de justice, qui n’a procédé à l’expulsion que le 27 novembre 2025.

— Sur l’inopposabilité des commandements de quitter les lieux à M., [X] et aux autres coindividaires du fonds de commerce

Le juge de l’exécution, qui, en vertu de l’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution déjà rappelé, ne peut modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ne peut suivre les requérants dans leur argumentation tendant à remettre en cause le jugement du 23 janvier 2025 au motif que le congé n’est pas valable dès lors qu’il n’a été notifié qu’à M., [W], et non aux co-titulaires du bail commercial, et que ces derniers auraient dû être assignés devant le juge du fond.

Il est rappelé qu’aux termes de ce jugement, cette argumentation a déjà été rejetée par le tribunal, relevant notamment que l’identité et l’adresse d’autres co-titulaires du bail n’avaient jamais été communiqués à la bailleresse et qu’il n’était pas démontré que le fonds de commerce se trouvait toujours en indivision successorale au moment du congé litigieux, soit près de 26 ans après le décès des copreneurs initiaux, étant encore relevé que seule la « société, [U], [W] » avait sollicité le renouvellement du bail.

Il n’y a pas lieu, dans ces conditions, de dire le commandement de quitter les lieux, délivré conformément au titre exécutoire, inopposable à M., [X] et aux autres co-indivisaires éventuels.

Sur la nullité du procès-verbal d’expulsion du 27 novembre 2025

— sur la survenance de l’expulsion pendant la trêve hivernale

En application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Si les locaux occupés en vertu d’un bail commercial ne sont en principe pas concernés par ce texte destiné à la protection du logement, il en va différemment des locaux d’un hôtel meublé occupés à titre d’habitation principale.

Toutefois, dans la présente espèce, seul le locataire commercial a fait l’objet d’une expulsion, l’ensemble des clients de l’hôtel ayant, en revanche, été maintenu dans les lieux constituant leur logement.

M., [U], [W] soutient qu’il était lui-même domicilié dans l’hôtel, ce qui ne résulte toutefois ni du bail (non mixte), ni des constatations du commissaire de justice lors des opérations d’expulsion, ni d’aucune autre pièce communiquée – la seule location d’une box Wi-fi à son nom à l’adresse de l’hôtel ne suffisant pas à établir qu’il y aurait établi son habitation principale.

Il est relevé, au surplus, qu’une telle occupation par M., [U], [W] est contredite par les déclarations du commissaire de justice qui mentionne, dans le procès-verbal d’expulsion, avoir constaté l’existence d’un local au rez-de-chaussée sur la porte duquel figurait la mention « Privé », comportant un lit, un réfrigérateur et une plaque de cuisson, et qui expose, dans un courriel du 28 novembre 2025, qu’à l’issue des opérations d’expulsion, le fils de M., [U], [W] s’est présenté à lui et lui a déclaré être l’occupant de cette pièce, de sorte qu’il lui en a remis les clefs.

Il apparaît donc que le procès-verbal d’expulsion n’a pas été établi en violation des dispositions de l’article L. L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, seul ayant été expulsé le locataire commercial, qui n’avait pas sa résidence principale dans les lieux.

— sur la validité d’une expulsion partielle des locaux

Il est fait grief à la défenderesse d’avoir expulsé le locataire commercial tout en maintenant les occupants de l’hôtel meublé dans les lieux, quand seule une expulsion portant sur la totalité des locaux visés par le bail serait régulière.

Il est exact que, conformément aux termes du jugement du 23 janvier 2025, la propriétaire était en droit d’exiger la libération des lieux tant par M., [W], locataire commercial, que par tous les occupants de son chef – libération que M., [W] aurait pu spontanément mettre en oeuvre.

Pour autant, rien n’imposait à Mme, [V] de procéder à l’expulsion de l’ensemble des occupants du bien lui appartenant, dont elle recouvrait la pleine jouissance et qu’elle pouvait donc librement décider de maintenir dans les lieux.

— sur l’absence de liste du mobilier

Aux termes de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l’huissier de justice en un lieu approprié, le procès-verbal d’expulsion contient, en outre, à peine de nullité :

1° Inventaire de ces biens, avec l’indication qu’ils paraissent avoir ou non une valeur marchande ;

2° Mention du lieu et des conditions d’accès au local où ils ont été déposés ;

3° Sommation à la personne expulsée, en caractères très apparents, d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l’acte, faute de quoi les biens qui n’auront pas été retirés seront vendus aux enchères publiques dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice ;

4° Mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l’absence de valeur marchande des biens, à peine d’irrecevabilité dans le délai d’un mois à compter de la remise ou de la signification de l’acte ;

5° L’indication du juge de l’exécution territorialement compétent pour connaître de la contestation ;

6° La reproduction des dispositions des articles R. 121-6 à R. 121-10, R. 442-2 et R. 442-3.

Dans la présente espèce, le procès-verbal d’expulsion ne comporte qu’un inventaire des meubles laissés sur place à l’accueil de l’hôtel et dans le débarras du rez-de-chaussée, sans mentionner les autres biens laissés sur place par la personne expulsée – alors même qu’il s’agit d’un hôtel meublé.

Il résulte du procès-verbal du constat dressé le 3 décembre 2025 à la demande de Mme, [V] que les chambres de l’hôtel comportent des meubles mis à disposition des occupants (lits, matelas, armoires…) qui, laissés sur place lors de l’expulsion, auraient dû être inventoriés par le commissaire de justice dans le procès-verbal d’expulsion.

Toutefois, conformément à l’article 114 du code de procédure civile, la nullité d’un acte ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Les demandeurs n’invoquent ni n’établissent aucun grief résultant de l’absence de liste complète des biens laissés dans les chambres de l’hôtel lors de l’expulsion, dont ils ne soutiennent pas qu’ils auraient une valeur marchande.

La demande d’annulation du procès-verbal d’expulsion ne pourra dès lors être accueillie.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

En l’espèce, les contestations relatives à la mesure d’exécution pratiquée par Mme, [V] ayant été rejetées pour l’essentiel et aucun abus n’étant démontré, la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

M., [W] a déjà été expulsé des locaux litigieux et sa demande d’annulation du procès-verbal d’expulsion n’a pas été accueillie.

Dans ces conditions, sa demande de délais pour quitter les lieux est désormais dépourvue d’objet et sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’issue du litige commande de mettre les dépens à la charge de MM., [W] et, [X], qui succombent pour l’essentiel.

Leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Il y a lieu, enfin de les condamner in solidum à payer la somme de 1 000 euros à Mme, [V], sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare M., [I], [X] recevable à agir,

Déclare irrecevables les demandes de MM,.[U], [W] et, [I], [X] aux fins de voir ordonner la cessation des troubles illicites occasionnés par Mme, [V] et son départ des lieux sous astreinte, décharger les demandeurs de toute obligation à l’égard de Mme, [V] et des occupants de l’Hôtel, condamner Mme, [V] à les garantir de toute responsabilité à l’égard des occupants de l’immeuble et à l’égard de toute sanction administrative, condamner Mme, [V] à leur verser une somme à titre de dommages-intérêts en réparation de l’appropriation du fonds de commerce, condamner Mme, [V] à leur verser une somme au titre des loyers non recouvrés auprès des clients de l’Hôtel à la date de l’expulsion et à justifier des sommes perçues à ce titre depuis l’expulsion,

Déclare irrecevable la demande de condamnation de M., [U], [W] au paiement d’indemnités d’occupation formée par Mme, [H], [V],

Annule le commandement de quitter les lieux délivré le 18 juillet 2025 à M., [U], [W],

Rejette la demande d’annulation du commandement de quitter les lieux délivré le 16 juillet 2025 à M., [U], [W],

Rejette la demande de voir déclarer le commandement de quitter les lieux délivré le 16 juillet 2025 à M., [U], [W] inopposable à M., [I], [X] et aux autres coindividaires du fonds de commerce,

Rejette la demande d’annulation du procès-verbal d’expulsion du 27 novembre 2025,

Rejette la demande de dommages-intérêts,

Rejette la demande de délais pour quitter les lieux,

Rejette la demande formée par M, [U], [W] et M., [I], [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamne in solidum à payer la somme de 1 000 euros à Mme, [H], [V] sur ce fondement,

Condamne in solidum M, [U], [W] et M., [I], [X] aux dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dit que la présente décision sera adressée par le greffe, par lettre simple, au préfet de police de Paris, service des expulsions,, [Adresse 5] – et au préfet de Paris Ile de France,, [Adresse 6],

Le greffier Le juge de l’exécution