TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 JANVIER 2026

N° RG 25/01660 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2YCU

N° de minute :

[R] [S] épouse [V],

[T] [V]

c/

S.A. NEXITY STUDEA

DEMANDEURS

Madame [R] [S] épouse [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Monsieur [T] [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Axel MENINGAND, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN464

DEFENDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par Maître Sophie LOZE de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0319

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 20 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 décembre 2005, Madame [F] [E] a consenti à la société EUROSTUDIOMES un bail commercial sur un studio (lot n°3), « à usage exclusif d’une activité d’exploitation de résidence pour étudiants, jeunes en formation ou cadres en mobilité » dépendant de l’immeuble sis [Adresse 14], à [Localité 10].

Madame [R] [S] épouse [V] et Monsieur [T] [V] sont devenus propriétaires de ce bien le 10 juillet 2024.

De son côté, la société NEXITY STUDEA est venue aux droits de la société EUROSTUDIOMES.

Le contrat de bail est arrivé à son terme le 31 août 2015 et s’est depuis continué par l’effet de la tacite prolongation.

Par acte du 23 août 2024, Madame [R] [S] épouse [V] et Monsieur [T] [V] ont fait délivrer à la société NEXITY STUDEA un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, Madame [R] [S] épouse [V] et Monsieur [T] [V] ont assigné la société NEXITY STUDEA aux fins obtenir la désignation d’un expert chargé notamment, d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025. A cette occasion, Madame [R] [S] épouse [V] et Monsieur [T] [V] ont transmis de nouvelles conclusions écrites, aux termes desquelles, ils entendent maintenir leur demande d’expertise, sollicitant en outre que la provision soit moitié mise à la charge de chacune des parties.

De son côté, la société NEXITY STUDEA a conclu également à l’organisation d’une mesure d’expertise, avec une mission telle que définie dans le dispositif de ses conclusions écrites.

Elle demande par ailleurs, que la provision soit mise à la charge exclusive des demandeurs.

Les parties ont développé oralement les moyens et prétentions contenus dans leurs conclusions écrites respectives.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le Madame [R] [S] épouse [V] et Monsieur [T] [V] doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au la société NEXITY STUDEA évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun la société NEXITY STUDEA pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, Madame [R] [S] épouse [V] et Monsieur [T] [V] ont délivré à la société NEXITY STUDEA un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, laquelle n’a pu être fixée amiablement.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

A cet égard, il appartiendra à l’expert de déterminer la méthode appropriée pour l’évaluation de cette indemnité, au regard de la nature du fonds de commerce exploité, sans qu’il soit nécessaire de retenir le chef de mission proposé par la défenderesse par rapport aux usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences para-hôtelières.

Les bailleurs ayant formulé le souhait de mettre fin au bail, en délivrant au preneur un congé aux fins de non-renouvellement de celui-ci, il apparaît donc que c’est dans leur intérêt que la mesure d’instruction est ordonnée. Dans ces conditions, ils conserveront la charge de la consignation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinea 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Il y a lieu, en l’espèce, de laisser les dépens de la présente instance à la charge des requérants.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Mr [W] [U]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Email : [Courriel 15]

(expert inscrit auprès de la cour d’appel de [Localité 12], sous la rubrique C-18.02 – Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d’éviction ou d’expropriation, de fonds de commerce et d’entreprises)

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait la société NEXITY STUDEA ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le la société NEXITY STUDEA aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

—  au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre 31 mars 2025I du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de 4000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par les parties demanderesses entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 4], dans le délai de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; en privilégiant le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 13]

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM , au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 6] (01 40 97 14 82), dans le délai de huit (8) mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [R] [S] épouse [V] et Monsieur [T] [V] aux dépens;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 11], le 07 janvier 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président