TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [V]

Madame [F] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Y] [K]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11579 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSSX

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le 17 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [G] [R]

demeurant [Adresse 1][Localité 2]) ALLEMAGNE

Monsieur [S] [R]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître MAKOSSO Lucien de la SELARL MAKOSSO ORHON, avocat au barreau DU VAL DE MARNE

DÉFENDERESSES

Madame [L] [V]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Madame [F] [N]

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11579 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSSX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 août 2020, Madame [J] [T] veuve [R] aux droits de laquelle viennent ses enfants Monsieur [G] [R] et Monsieur [S] [R] a donné à bail à Madame [L] [V] un appartement à usage d’habitation située [Adresse 5] (12ème étage, porte G lot, n°9988) à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 920 euros et 120 euros de provision sur charges.

Madame [F] [N] s’est portée caution solidaire des engagements de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025 Monsieur [G] [R] et Monsieur [S] [R] (ci-après dénommés les consorts [R]) ont fait délivrer à Madame [L] [V] un commandement de payer la somme de 3 434,79 euros et de justifier d’une assurance locative et de l’occupation du logement.

Le commandement a été signifié à Madame [F] [N] par acte de commissaire de justice du 11 août 2025.

Par actes de commissaire de justice des 17 et 23 octobre 2025, les consorts [R] ont fait assigner Madame [L] [V] et Madame [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater la cessation de plein droit du contrat de bail,

— subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquement de la locataire à ses obligations,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Madame [L] [V] et Madame [F] [N] au paiement de la somme de 4 608,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision à intervenir ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner solidairement Madame [L] [V] et Madame [F] [N] au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

À l’audience du 18 février 2026, les consorts [R], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont actualisé leur créance à la somme de 1 155,57 euros selon décompte arrêté au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus.

Madame [L] [V], comparante en personne, a déclaré avoir intégralement soldé sa dette et à titre subsidiaire a demandé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que le rejet de la demande au titre des frais irrépétibles, expliquant les impayés par l’arrêt de l’aide financière de ses parents, être étudiante et travailler en alternance auprès de la société BNP PARIBAS pour un salaire de l’ordre de 1 380 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

Assignée à étude, Madame [F] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

Dûment autorisée, les consorts [R] ont par note en délibéré reçue au greffe le 11 mars 2026 produit un décompte actualisé de leur créance ramenée au 20 février 2026 à zéro euro à la suite d’un virement effectué par la locataire le 5 février 2026 et ont indiqué maintenir l’intégralité de leurs demandes.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il sera relevé que si le commandement visant la clause résolutoire a été délivré pour impayé mais également pour défaut de justification de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs, la demande tant de constat que de prononcé de la résiliation du bail n’est motivée que par les seuls impayés. Seul ce point sera donc examiné pour apprécier si les conditions sont remplies pour pouvoir constater ou prononcer la résiliation du bail.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur la demande principale de constat de la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeurer infructueux.

Ce délai depuis le 29 juillet 2023 a été réduit à six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 10 août 2020 comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement (article 12).

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, les consorts [R] ont fait délivrer à Madame [L] [V] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 434,79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 juillet précédent, ce commandement reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Seule une somme totale de 2 289,86 euros a été réglée dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer. Les consorts [R] sont donc fondés à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail laquelle est acquise depuis le 1er octobre 2025.

Cependant, Madame [L] [V] s’est depuis acquittée de l’intégralité de la dette, ainsi que cela ressort du relevé de compte produit en cours de délibéré, arrêté au 20 février 2026.

Le paiement intégral de la dette avant le jugement ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets la clause résolutoire.

Néanmoins, l’expulsion ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant le jugement.

Il convient en conséquence de débouter les consorts [R] de leur demande tendant à voir constater la résiliation du bail.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle consistant dans le paiement du loyer aux termes convenus.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas son engagement.

Il appartient toutefois au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, si un commandement de payer a été délivré à Madame [L] [V] le 30 juillet 2025 en paiement de la somme de 3 434,79 euros, il sera relevé que la locataire, qui ainsi que cela ressort du diagnostic social et financier versé aux débats ne bénéficie plus de l’aide financière de ses parents et a dû rechercher un emploi en alternance alors qu’elle poursuit des études supérieures, a fait le nécessaire pour régler l’intégralité de sa dette avant qu’une décision n’intervienne.

Il s’ensuit que les manquements imputés à son encontre ne sont pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail de sorte qu’il y a lieu de débouter les consorts [R] de leurs demandes en résiliation du bail, expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Madame [L] [V] n’a plus aucun arriéré locatif.

Les demandes en paiement dirigées tant à son encontre qu’à l’encontre de Madame [F] [N] seront par conséquent rejetées.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [V] n’a procédé au règlement des sommes dues qu’après l’engagement de la procédure. Parties perdantes, Madame [L] [V] et Madame [F] [N], caution, seront donc condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de sa dénonciation à la caution, les frais d’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande des consorts [R] concernant les frais non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par Madame [L] [V],

DIT que la clause résolutoire prévue au contrat de bail acquise par Monsieur [G] [R] et Monsieur [S] [R] depuis le 1er octobre 2025 est en conséquence réputée n’avoir pas joué,

DÉBOUTE Monsieur [G] [R] et Monsieur [S] [R] de leur demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail,

DÉBOUTE Monsieur [G] [R] et Monsieur [S] [R] de leurs demandes d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation,

DÉBOUTE Monsieur [G] [R] et Monsieur [S] [R] de leur demande en paiement,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [V] et Madame [F] [N] à payer à Monsieur [G] [R] et à Monsieur [S] [R] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [V] et Madame [F] [N] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.