COUR D’APPEL DE [Localité 7]

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COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT demandeur

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° : N° RG 22/01028 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NSR2

Pôle Civil section 2

Date : 09 Octobre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. MIAMI PIZZ, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 829 201 839, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean baptiste ROYER de la SELARL ROYER AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [O] [M]

né le 09 Mars 1972 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 6]

Madame [D] [G] Mandataire judiciaire à la protection de Monsieur [O] [M], désignée en qualité de curatrice,

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Elodie POULAIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Florence LE GAL et Madame Cécilia FINA-ARSON , juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Magali ESTEVE, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Florence LE GAL, ayant participé aux débats et au délibéré

assistées de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Françoise CHAZAL greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 23 Septembre 2025 prorogé au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 09 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon plusieurs baux successifs signés à compter du 10 février 2015 et dont le dernier est un bail saisonnier couvrant la période allant du 1er avril 2021 au 28 février 2023, Monsieur [O] [M], bailleur, a loué à l’EURL NEW KEBAB puis à la SAS MIAMI PIZZ, un local situé [Adresse 2] à [Localité 9] (34).

Par jugement du 26 avril 2018, Monsieur [O] [M] a été placé sous curatelle renforcée et Madame [H] [G] désigné comme mandataire judiciaire à sa protection.

***

Selon actes d’huissier de justice délivrés le 28 février 2022 à Monsieur [O] [M] et le 1e mars 2022 à Madame [H] [G], es qualité de mandataire judiciaire à la protection de celui-ci, la SAS MIAMI PIZZ les a assignés devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir la requalification du bail.

Selon acte d’huissier de justice délivré à étude le 27 mars 2023, Monsieur [O] [M] et Madame [D] [G], es qualité de mandataire judiciaire à sa protection, ont assigné la société la SAS MIAMI PIZZ devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’obtenir son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Par mention au dossier, les deux dossiers ont été joints le 15 décembre 2023.

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de la mise en état a notamment décidé que la fin de non-recevoir tirée de la prescription serait examinée par la formation de jugement au fond.

***

Selon dernières conclusions notifiées le 12 mai 2025, la société MIAMI PIZZ sollicite du tribunal :

— A titre principal :

* DEBOUTER Monsieur [M] de sa fin de non-recevoir tendant à voir juger irrecevable comme étant prescrite la demande de la concluante de requalification de la succession de baux en bail commercial depuis le 1er mars 2017 ;

* JUGER l’action en requalification de la succession de baux engagé par la société MIAMI PIZZ comme étant recevable et parfaitement valable et justifiée ;

* Y faisant droit, JUGER que le bail liant Monsieur [M] et la société MIAMI PIZZ portant sur le local situé au [Adresse 5] à [Localité 8] est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux depuis le 1er mars 2017 ;

— A titre subsidiaire,

* DEBOUTER Monsieur [M] de sa fin de non-recevoir tendant à voir juger irrecevable comme étant prescrite la demande de la concluante de constat de l’existence d’un bail commercial à l’issue du bail dérogatoire ratifié entre Monsieur [M] et elle-même le 10 décembre 2018 ;

* JUGER recevable l’action de la société MIAMI PIZZ en constat de l’existence d’un bail commercial à l’issue du bail dérogatoire ratifié entre Monsieur [M] et elle-même le 10 décembre 2018, soit le 29 février 2020 ;

— A titre encore plus subsidiaire :

* DEBOUTER Monsieur [M] de sa fin de non-recevoir tendant à voir juger irrecevable comme étant prescrite la demande de la concluante de requalification du bail saisonnier courant du 1er avril 2021 au 28 février 2023 serait prescrite ;

* REQUALIFIER que le bail saisonnier courant du 1er avril 2021 au 28 février 2023 et liant Monsieur [M] et la société MIAMI PIZZ portant sur le local situé au [Adresse 5] à [Localité 8] en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux ;

* JUGER en conséquence que le bail saisonnier courant du 1er avril 2021 au 28 février 2023 et liant Monsieur [M] et la société MIAMI PIZZ portant sur le local situé au [Adresse 5] à [Localité 8] est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

— En tout état de cause :

* DEBOUTER Monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

* CONDAMNER Monsieur [M] à payer à la société MIAMI PIZZ une somme de 3 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* CONDAMNER Monsieur [M] à payer à la société MIAMI PIZZ une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter les entiers frais et dépens de l’instance.

Selon dernières conclusions notifiées le 16 mai 2025, Monsieur [O] [M] et Madame [D] [G], mandataire judiciaire de celui-ci, demandent quant à eux au tribunal de :

SUR LA FIN DE NON RECEVOIR

— A titre principal : déclarer la demande présentée à titre principal par la société MIAMI PIZZ selon l’assignation des 28 février 2022 et 1er mars 2022, afin d’obtenir le bénéfice du statut des baux commerciaux depuis le 1er mars 2017 irrecevable car prescrite,

— A titre subsidiaire : constater que la durée du/des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux régularisés par les parties est inférieure à 36 mois,

— Et en conséquence : déclarer l’article L.145-5 du code de commerce inapplicable et la demande de reconnaissance de bail commercial au titre de la convention signée entre les parties le 10/12/17 irrecevabilité car prescrite en vertu de l’article L145-60 du code de commerce,

— A titre très subsidiaire,

* constater l’occupation ininterrompue par le fait exclusif du preneur en fraude des droits du propriétaire bailleur entre les conventions du 10/04/19 et du 01/04/21,

* constater le caractère strictement saisonnier de l’activité réalisée au titre des conventions et limitée à la période d’avril à septembre, excluant de fait toute activité effective le reste de l’année ;

En tirer les conséquences de droit, à savoir :

* déclarer irrecevable, comme étant prescrite en application de l’article L. 145-60 du Code de commerce, la demande de requalification en bail commercial formée par la société MIAMI PIZZ à l’égard de la convention initialement conclue le 10/04/19, le délai de prescription biennale ayant expiré à la date d’introduction de l’instance ;

* déclarer irrecevable car mal fondée la requalification de la convention du 01/04/21 en raison de son caractère saisonnier, exclu du champ d’application du statut des baux commerciaux en vertu de l’article L. 145-5 du Code de commerce ;

SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE ET SES CONSEQUENCES

— CONSTATER l’échéance au 28 février 2023 de la convention signée entre les parties,

— DECLARER à compter du 1er mars 2023, la société MIAMI PIZZ occupant sans droit ni titre pour se maintenir et occuper les locaux sis [Adresse 4] appartenant à Monsieur [O] [M],

— ORDONNER l’expulsion de la société MIAMI PIZZ et celle de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 4] appartenant à Monsieur [O] [M], dans les 15 jours suivants la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard,

— CONDAMNER la société MIAMI PIZZ à payer à Monsieur [M] une indemnité d’occupation fixée à 3.000 € par mois à compter du 1er mars 2023 et ce jusqu’à libération complète et effective des locaux (locaux désencombrés – restitution effective des clés), avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de la créance et avec capitalisation de l’article 1343-2 du code civil,

— CONDAMNER la société MIAMI PIZZ au règlement des charges locatives et de la taxe foncière pour le temps d’occupation et non prescrit, soit à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à libération des lieux,

— REJETER toutes demandes, fins et conclusions de la société MIAMI PIZZ,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si la juridiction devait reconnaitre l’existence d’un bail commercial :

— CONDAMNER la société MIAMI PIZZ à payer à Monsieur [M] un loyer annuel de 36.000 €, soit un loyer de 3.000 € mensuel hors charge commençant à courir à compter du 1er mars 2023, payable au plus tard le 10 de chaque mois entre les mains du bailleur par virement bancaire,

— JUGER que le loyer sera indexé annuellement et uniquement à la hausse sur la base de l’ILC du 1er trimestre 2023, soit 6,69 %,

— JUGER que le bail commercial ainsi reconnu se terminera le 28 février 2032,

— CONDAMNER la société MIAMI PIZZ à verser à Monsieur [M] une somme de 9.000 € à titre de dépôt de garantie (soit l’équivalent de 3 mois de loyer), ce dépôt de garantie variant en considération de la révision du loyer,

— CONDAMNER la société MIAMI PIZZ au règlement des charges locatives et de la taxe foncière pour le temps d’occupation et non prescrit, soit à compter du 1er janvier 2020,

EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNER la société MIAMI PIZZ à payer à Monsieur [M] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens en ce compris ceux de l’incident.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture a été prononcée le 27 mai 2025 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 09 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du Code de procédure civile, les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties. Par conséquent, le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article L 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans.

L’article L 145-5 du même code dispose que : « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier. »

Il est par ailleurs constant que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis à statut né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L 145-5, n’est pas soumise à la prescription biennale.

En l’espèce, la SAS MIAMI PIZZ sollicite la requalification de la totalité des baux conclus depuis 2017, en ce compris ceux conclus avec l’EURL NEW KEBAB. Monsieur [O] [M] oppose à ces demandes leur prescription. En réponse, la demanderesse invoque la fraude.

Il résulte des pièces produites principalement par la société demanderesse (la société défenderesse ne versant aux débats que le dernier bail) que les baux suivants ont été conclus entre les parties :

— bail de courte durée signé le 10 février 2015 entre Monsieur [O] [M] et l’EURL NEW KEBAB représentée par Madame [W] [Y], consenti du 1er mars 2015 au 31 octobre 2015, moyennant un loyer total de 20.000 euros,

— un bail de courte durée signé le 1er mars 2016 entre Monsieur [O] [M] et l’EURL NEW KEBAB représentée par Madame [W] [Y], consenti du 1er mars 2016 au 31 octobre 2016, moyennant un loyer inconnu, le montant ayant été biffé sur l’exemplaire produit au tribunal,

— un bail de courte durée signé le 1er mars 2017 entre Monsieur [O] [M] et la SAS MIAMI PIZZ représentée par Madame [W] [F], consenti du 1er mars au 31 octobre 2017, moyennant un loyer total de 20.000 euros,

— un bail précaire signé le 10 décembre 2017 entre Monsieur [O] [M] et la SAS MIAMI PIZZ représentée par Madame [W] [F], consenti du 1er avril 2018 au 29 février 2020, moyennant un loyer total de 40.000 euros,

— un bail saisonnier signé le 10 avril 2019 entre Monsieur [O] [M], assisté de Madame [D] [G] et la SAS MIAMI PIZZ, consenti du 1er avril 2019 au 28 février 2021, moyennant un loyer total de 40.000 euros,

— un bail saisonnier non daté entre Monsieur [O] [M], assisté de Madame [D] [G] et la SAS MIAMI PIZZ, consenti du 1e avril 2021 au 28 février 2023, moyennant un loyer total de 44.000 euros.

A titre liminaire, il convient de remarquer que le bailleur ne conteste pas le fait que ces différents baux aient été exécutés et que donc chaque période de bail peut être considérée comme comptant pour le calcul de la durée totale de trois ans. En outre, si les deux premiers baux ont été conclus avec l’EURL NEW KEBAB et non la SAS MIAMI PIZZ, ils l’ont bien été pour l’exploitation du même fonds dans les mêmes locaux, de sorte qu’il en sera tenu compte.

Ainsi, les trois premiers baux « de courte durée » signés les 10 février 2015, 1er mars 2016 et 1er mars 2017 ont été conclus chacun pour une durée de huit mois, soit un total de 24 mois. Le quatrième, intitulé « bail précaire », signé le 10 décembre 2017, a été signé pour une durée de 23 mois. La durée totale de trois ans prévue par la loi a donc été atteinte au cours de ce bail. Le texte précité indique que passé ce délai de trois ans et au plus tard un mois après l’échéance du bail, soit ici le 30 mars 2020, le bail ayant été conclu jusqu’au 29 février 2020, il s’opère un nouveau bail soumis au statut du bail commercial, lorsque le preneur est resté et a été laissé en possession (point particulier qui sera analysé ci-dessous). Il convient de souligner que le texte prévoit l’application de ces dispositions y compris si d’autres baux ont été conclus à l’issue de ce délai, ce qui est le cas en l’espèce mais demeure indifférent. Au surplus, il convient de relever que si ces dispositions ne sont pas applicables au baux saisonniers, en l’espèce ce sont trois baux de courte durée et un bail précaire qui ont été conclus.

Par conséquent, l’action visant à faire constater l’existence d’un bail soumis à statut né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire n’étant pas soumise à la prescription, la fin de non-recevoir ne pourra qu’être rejetée et l’action de la SAS MIAMI PIZZ déclarée recevable.

Sur la demande de requalification du bail

Sur le principe

Au titre de l’examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, le tribunal a déjà analysé une partie des conditions d’application de l’article L 145-5 du code de commerce précité. Il reste à déterminer si la SAS MIAMI PIZZ est restée et a été laissée en possession à compter du 30 mars 2020.

Il résulte du bail signé le 10 avril 2019 entre les parties, en contradiction avec cet article, que la SAS MIAMI PIZZ était en possession des locaux du 1er avril 2019 au 28 février 2021. Au-delà du fait que cela n’est pas contesté par Monsieur [O] [M] dans ses écritures, cela est corroboré par les factures d’électricité produites par la SAS MIAMI PIZZ, dont il résulte une possession ininterrompue.

En outre, à l’échéance du bail signé le 10 décembre 2017, soit le 29 février 2020, Monsieur [O] [M] était assisté de sa curatrice ainsi que de son conseil, dont il n’est pas contesté qu’il a rédigé les différents baux signés par les parties (les factures de 2019 et 2021 étant produites par la société demanderesse) et était redevable d’un devoir de conseil. Or, au-delà du fait qu’il a accepté d’encaisser les loyers après cette date – aucune allégation à ce sujet n’étant formulée – il ne démontre pas avoir donné congé ou tenté d’obtenir la libération des locaux, laissant donc la société en possession.

Ainsi, la SAS MIAMI PIZZ étant restée et ayant été laissée en possession des locaux à l’issue du 30 mars 2020, il résulte de l’application de l’article L 145-5 du code de commerce qu’un nouveau bail s’est opéré dont les effets sont réglés par les dispositions du même code, relative aux baux commerciaux. A titre de précision, ce bail court donc jusqu’au 31 mars 2029.

Sur les conséquences

Par conséquent, les demandes formulées par Monsieur [O] [M] au titre de l’occupation qu’il estime sans droit ni titre, notamment les demandes d’expulsion et de condamnation de la SAS MIAMI PIZZ au paiement d’une indemnité d’occupation, ne pourront qu’être rejetées.

S’agissant de la demande de paiement des charges et taxes foncières, s’il est produit des pièces justificatives quant aux montants qui pourraient être dus, il n’est produit aucun élément quant aux sommes déjà versées par la SAS MIAMI PIZZ. La demande ne pourra donc qu’être rejetée.

Concernant enfin la demande de fixation judiciaire du montant du loyer, l’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée selon les cinq critères fixés dans le texte. En l’espèce, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer à appliquer. Monsieur [O] [M] sollicite une augmentation du loyer sans toutefois apporter aucun élément qui permettrait au tribunal d’apprécier la valeur locative en s’appuyant sur les critères légaux. Les demandes de révision annuelle du loyer et de versement d’un dépôt de garantie ne pourront qu’entrer en voie de rejet, de telles clauses étant déjà stipulées au bail précaire signé le 10 décembre 2017. En effet, en sa page 6, la clause « 16 – Dépôt de garantie » stipule le versement d’une somme de 3.000 euros restituée en fin de bail et en page 7 dans la clause relative au loyer, il est indiqué que : « ce loyer sera indexé à la date anniversaire du bail sur l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction dernier paru à la date des présentes puis à sa date anniversaire ».

En conclusion, les demandes de Monsieur [O] [M] seront toutes rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La résistance abusive représente la contrainte, pour le demandeur, d’agir en justice pour faire valoir ses droits, suite à une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder aux prétentions du demandeur.

La SAS MIAMI PIZZ sollicite dans le dispositif de ces conclusions la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, sans toutefois l’évoquer et donc le motiver dans le corps de ses conclusions.

La demande ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, Monsieur [O] [M], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [O] [M] sera condamné à payer la somme de 3.000 euros à la SAS MIAMI PIZZ sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

DECLARE RECEVABLE l’action de la SAS MIAMI PIZZ,

CONSTATE qu’un nouveau bail s’est opéré à compter du 30 mars 2020 et pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 31 mars 2029, entre Monsieur [O] [M], bailleur, et la SAS MIAMI PIZZ, preneur, aux mêmes et termes et conditions que le bail précaire signé le 10 décembre 2017 entre elles,

DEBOUTE Monsieur [O] [M], assisté par Madame [H] [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, de l’ensemble de ses demandes et notamment de celles d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation, de paiement de charges et taxes foncières, de fixation judiciaire d’un loyer augmenté, d’augmentation du dépôt de garantie et de modification de la clause d’indexation,

DEBOUTE la SAS MIAMI PIZZ de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer à la SAS MIAMI PIZZ la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [O] [M] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 09 octobre 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE GAL