TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffiers : Madame BERKANI, lors des débats

Madame BOINE, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 janvier 2025

à M^e ANTON

à M^e BALESTRA

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07649 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JHQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MARJOAL

dont le siège social est sis [Adresse 6] poursuites et diligences de son – Gérant en exercice M. [S] [X] – [Localité 1]

représentée par M^e Julien ANTON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [E]

né le 20 Décembre 1978 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Gaëtan BALESTRA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la SCI MARJOAL a, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1224 et suivants du Code civil, fait assigner en référé Monsieur [B] [E] es qualité de preneur d’un logement situé [Adresse 5] et de deux places de parking n°15 et n°16 remplacées par des places de parking n°38 et n°39, devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 8 février 2024 aux fins de :

CONSTATER la validité du congé aux fins de vente en date du 9 décembre 2022 ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [E] [B] ainsi que tout occupant de son chef de l’appartement situé au 2ème étage de l’immeuble COTE EST sis [Adresse 4], ainsi que des places de parking n°38 et 39 situées à la même adresse.

LE CONDAMNER à payer à la SCI MARJOAL :

— la somme de 7.056 euros au titre des loyers et charges impayés, compte arrêté au 3 octobre

2023,- une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, jusqu’à la libération de l’appartement, et des deux places de parking,

— la somme de 3.000 euros en application l’article 700 du code de Procédure civile.

LE CONDAMNER aux entiers dépens y compris ceux afférents à la réalisation du Procès-verbal de constat d’huissier du 26 septembre 2023.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2024.

La SCI MARJOAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions n°2 aux termes desquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétention. Elle expose être propriétaire des biens et avoir signé un contrat de bail avec Monsieur [B] [E] en date du 1er août 2014. Elle fait valoir que sa qualité de propriétaie et bailleur des lieux loués par Monsieur [B] [E] a déjà fait l’objet d’un jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en date du 5 novembre 2021 et invoque le principe de l’autorité de la chose jugée.

En défense, Monsieur [B] [E], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions n°3, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions et demande de voir :

Juger que la SCI MARJOAL est dépourvue de la qualité de bailleur pour agir de sorte qu’elle est irrecevable à attraire en justice Monsieur [E], qu’elle est irrecevable à délivrer un congé pour vente à Monsieur [E] concernant le logement objet de la présente procédure, et qu’elle est irrecevable à solliciter le paiement de loyers et charges portant sur un logement donné à bail par Monsieur [X].

Juger que la SCI MARJOAL ne rapporte pas la preuve qu’elle est bailleresse des lieux loués, et qu’elle n’a pu de ce chef avoir consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] dans l’immeuble situé au 2eme étage du [Adresse 2] MARSEILLE et qu’elle est irrecevable à solliciter le paiement de loyers et charges portant sur un logement donné à bail par Monsieur [X].

Juger la SCI MARJOAL irrecevable en toutes ses demandes pour défaut de qualité à agir,

Juger le congé pour vente délivré par la SCI MARJOAL à Monsieur [E] le 9 décembre 2023 nul et de nul effet,

Juger n’y avoir lieu à l’expulsion de Monsieur [B] [E] ainsi que tout occupant de son chef,

Juger qu’il n’y a pas de résiliation du contrat de bail de Monsieur [B] [E]

Juger que Monsieur [B] [E] n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers et charges envers la SCI MARJOAL,

Juger que la SCI MARJOAL ne justifie pas de la réalité de la créance d’un montant de 8.452 euros dont elle prétend Monsieur [B] [E] redevable,

En conséquence :

Débouter la SCI MARJOAL de sa demande de voir Monsieur [E] condamné au paiement de la somme actualisée de 8.452 au titre des loyers et charges, impayés, compter arrêté au 18 octobre 2024,

Débouter la SCI MARJOAL de sa demande de voir Monsieur [E] condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, jusqu’à la libération de l’appartement, et des deux places de parking,

Débouter la SCI MARJOAL de sa demande de voir Monsieur [E] condamné au paiement d’une somme de 10.000 euros en réparation de prétendus préjudices subis, Débouter la SCI MARJOAL de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

Juger qu’en l’état des contestations sérieuses soulevées par Monsieur [B] [E] l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI MARJOAL seront rejetées,

Débouter la SCI MARJOAL de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner la SCI MARJOAL au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

Condamner la SCI MARJOAL aux entiers dépens distraits au profit de M^e Gaetan BALESTRA sur son affirmation de droit d’y avoir pourvu.

Au soutien de son argumentaire, Monsieur [B] [E] expose qu’il a signé un contrat de bail avec Monsieur [X] et non avec la SCI MARJOAL qui n’est pas son cocontractant. Il fait valoir ainsi le défaut de qualité à agir à son égard de la SCI MARJOAL. S’agissant de l’autorité de la chose jugée invoquée par la SCI MARJOAL, il expose que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur l’autorité de la chose jugée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Ainsi constitue une difficulté sérieuse, un moyen pouvant donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou qui implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Aux termes de l’article 1355 du Code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, il ressort des débats que si, d’une part, la qualité de propriétaire de la SCI MARJOAL des biens loués, et, d’autre part, sa qualité de bailleur à l’égard de Monsieur [B] [E], a déjà fait l’objet d’une appréciation par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille dans son jugement du 5 novembre 2021, cette recevabilité pour agir ne concernait que les lots 57, 58 et 59 (appartement du 2ème étage), à l’exclusion des deux emplacements de parking.

En tout état de cause, les parties au litige ayant donné lieu au jugement du 5 novembre 2021 ne sont pas les mêmes et il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se livrer à une interprétation de l’autorité de la chose jugée.

Il apparait dès lors nécessaire au regard de ce moyen, que soit tranchée la question relative à la qualité pour agir.

Ainsi, il ressort des moyens développés et des pièces produites à la procédure qu’il existe un certain nombre d’éléments contestés qui ne permettent pas au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Il convient donc de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond, les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

La SCI MARJOAL qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ;

CONDAMNONS la SCI MARJOAL aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, La Juge,