TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Raphael BERGER

Copie certifiée conforme à:

— Maître Raphael BERGER

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15810

N° Portalis 352J-W-B7H-C3K3F

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic, la SAS GERARD SAFAR exerçant sous l’enseigne SAFAR, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0886

DÉFENDEURS

Madame [S] [W] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [X] [U] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non-représentées

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/15810 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3K3F

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] sont propriétaires des lots n°10072, 10410 et 10506 dans l’immeuble sis [Adresse 4].

Par exploit du 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires les ont fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 11 septembre 2024.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR [Localité 6] située [Adresse 4], représentée par son syndic, la SAS GERARD SAFAR exerçant sous l’enseigne SAFAR, les sommes suivantes :

-7635,69 € au titre des charges et travaux du 1er juillet 2021 au 17 octobre 2023, provision du 4ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2022,

—  678,00 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2022,

-5000 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

La clôture de l’instruction été prononcée le 11 septembre 2024.

Par conclusions notifiées le 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de la clôture au motif que les défendeurs auraient effectué des règlements et ne règleraient pas les charges courantes, nécessitant d’actualiser sa créance.

Par jugement en date du 28 mars 2025 le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2024.

Par conclusions notifiées le 28 avril 2025 et signifiées aux époux [Y] le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 13ème actualise ainsi sa demande et demande au tribunal de :

«- Condamner solidairement Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR [Localité 6] située [Adresse 4], représentée par son syndic, la SAS GERARD SAFAR exerçant sous l’enseigne SAFAR, les sommes suivantes :

-1521,59 € au titre des charges et travaux du 1er juillet 2021 au 3 avril 2025, provision du 2ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2022,

-678,00 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 3 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2022,

-7900 € à titre de dommages et intérêts,

-3500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Bien que régulièrement assignés à personne, Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [S] [W] n’ont pas constitué avocat, il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 11 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur et Madame [Y] sont propriétaires indivis des lots 10072, 10410 et 10506 de l’immeuble « [7] » situé [Adresse 4].

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 1.521,59 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 avril 2025 incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2025, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales des 6 octobre 2020, 15 novembre 2021, 30 novembre 2022 et 5 octobre 2023 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019, 2020, 2022 et 2023, voté d’importants travaux électriques, sur les ascenseurs et au titre de la sécurité incendie, et fixé les budgets prévisionnels des années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. et Mme [Y] entre le 2ème trimestre 2023 et le dernier trimestre 2024, faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

un décompte de créance arrêté au 1er avril 2025 ;

les deux contrats de syndic à effet du 15 novembre 2021 au 29 novembre 2025 ;

l’extrait du règlement de copropriété portant en page 205, article 38, la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur et Madame [Y], déduction faite des frais de recouvrement est débiteur de 1.521,59 euros.

En application de l’article 220 du code civil, les défendeurs seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.521,59 au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 avril 2025 (appel 2ème trimestre 2025 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, en l’absence de production de l’accusé de réception de la mise en demeure adressée aux défendeurs le 29 juillet 2022, la somme de 1.521,59 euros produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation signifiée le 8 décembre 2023.

2- Sur la demande en paiement au titre des frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 678,00 euros se décomposant comme suit :

—  25/07/2022 : transmission mise en demeure avocat : 96,00 €

-31/08/2022 : mise en demeure avocat :132,00 €

—  17/10/2023 : constitution dossier transmis à avocat : 450,00 €

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 19677, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandés avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendeman du jour de l première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure datée du 25 juillet 2022, selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de reception.

Il sera par consequent débouté de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

3- Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 7.900 euros à titre de dommages et intérêts pour resistance abusive.

Il est établi que Monsieur et Madame [Y] ne règlent plus régulièrement depuis plusieurs années et sans raison valable leurs charges de copropriété et de travaux.

C’est la troisième fois que le syndicat est contraint de les assigner en justice.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice de gestion à la copropriété.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.500 euros.

4 – Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [S] [Y] succombant, seront condamnés solidairement aux dépens.

Tenus aux dépens, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [S] [Y] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [7] » [Adresse 4] la somme de 1.521,59 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 avril 2025 (appel 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [7] » [Adresse 4] de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [S] [Y] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [7] » [Adresse 4] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [S] [Y] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [7] » [Adresse 4] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [S] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Raphaël BERGER, avocat.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente