TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Patricia BERTOLOTTO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04379 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XL7

N° MINUTE :

2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 avril 2026

DEMANDERESSE

CDC HABITAT SOCIAL

SA D’HLM dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E007

DÉFENDERESSE

Madame [D] [P]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Patricia BERTOLOTTO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G 0693

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04379 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XL7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 13 et 15 janvier 2023 à effet au 19 janvier 2023, la société CDC HABITAT SOCIALa consenti un bail d’habitation à Mme [D] [P] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] .

Par acte de commissaire de justice du 03 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1567,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [P], le 2 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mme [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [D] [P] avec toutes conséquences de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et charges majorés de 10 % à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux, 2323,12 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 puis renvoyée à la demande des parties au 28 novembre 2025 et au 05 février 2026, date à laquelle elle a été retenue.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 1269,59 euros arrêté au 26 janvier 2026, terme décembre 2025 inclus. Elle ne s’oppose pas à la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par la défenderesse.

Mme [D] [P], représentée par son conseil, ne conteste pas la dette. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement. Elle propose d’apurer la dette sur une période de 24 mois. Elle précise que la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] a déclaré son dossier de surendettement recevable le 23 octobre 2025, qu’un projet de plan lui a été adressé par ladite commission le 21 janvier 2026 et que le plan n’intègre pas la dette de loyers.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu les 13 et 15janvier 2023 à effet 19 janvier 2023 contient une clause résolutoire (art. 7) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 03 janvier 2025, pour la somme en principal de 1567,10 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par le contrat de bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 03 mars 2025 minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé par la bailleresse à l’audience, arrêté au 26 janvier 2026, que le règlement du loyer courant a été repris.

Le montant de la dette a diminué depuis la délivrance de l’assignation. Les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Au regard de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 janvier 2026, Mme [D] [P] lui devait la somme de 1269,59 euros, terme décembre 2025 inclus et déduction faite des frais de contentieux.

Ce décompte n’est pas contesté.

En conséquence, Mme [D] [P] est condamnée à payer la somme de 1269,59 à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [D] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Il n’ y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 04 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 03 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 03 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu les 13 et 15 janvier 2023 à effet au 19 janvier 2023 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Mme [D] [P] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 03 mars 2025 ;

CONDAMNONS Mme [D] [P] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1269,59 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2026, terme décembre 2025 inclus ;

AUTORISONS Mme [D] [P] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 53 euros la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [P] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 03 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [D] [P] sera condamnée à verser à la société CDC HABITAT SOCIALune indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [D] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 03 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection