TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e RANCHON (R0030)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e BLATTER (P0441)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/06614

N° Portalis 352J-W-B7E-CSNQM

N° MINUTE : 19

Assignation du :

22 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 16 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] (RCS de [Localité 6] 339 448 433)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DÉFENDERESSE

S.C.I. TMM1 (RCS de [Localité 6] 814 951 976)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Henry RANCHON du PARTNERSHIPS BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (France) LLP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0030

Décision du 16 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/06614 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSNQM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 18 Juin 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2025, puis prorogé le 16 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAINI

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 31 mai 2018, la S.C.I. TMM1 a consenti à la S.A.S. Weller International, désormais dénommée la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6], une convention d’occupation précaire portant sur des locaux de 714 m² environ dépendant de l’ensemble immobilier de la Tour Maine Montparnasse située [Adresse 2] à [Localité 7]. Ces locaux sont constitués, à titre indivisible :

— d’une surface de bureau de 295 m² environ située au 5ème étage côté [Adresse 8],

— d’une surface de bureaux de 419 m² environ située au 7ème étage côté [Adresse 8].

La convention a été consentie à effet du 1er juin 2018 au 30 juin 2020, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de 199 920 euros hors taxes et charges.

La destination des locaux a été définie par les parties comme suit :

« Les locaux sont à l’usage exclusif de bureaux.

Toutefois, sous réserve de l’obtention du certificat [Localité 5] 5, le propriétaire autorise l’occupant à occuper les locaux afin d’y exercer les activités suivantes, de façon alternative ou cumulative (totalement ou partiellement) :

Enseignement – Formations – Conseils – Bureaux. »

Après avoir notifié à l’occupante plusieurs mises en demeure de payer un arriéré d’indemnités d’occupation, la S.C.I. TMM1 a fait signifier le 24 mars 2020 à la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] un commandement, visant la clause résolutoire, de lui payer la somme de 269 845,51 euros en principal.

Par acte d’huissier du 22 juillet 2020, la S.A.S. Campus Strat@innov Paris a assigné la S.C.I. TMM1 devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer.

Parallèlement, par acte d’huissier de justice signifié le 26 octobre 2020, la S.C.I. TMM1 a assigné la S.A.S. Campus Strat@innov Paris devant le juge des référés du présent tribunal aux fins d’ordonner son expulsion des locaux.

La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] a libéré la totalité des locaux le 8 décembre 2020. Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé à cette même date.

La S.C.I TMM1 s’est en conséquence désistée de ses prétentions formées devant le juge des référés, à l’exception de celle relative aux frais irrépétibles, qui a été rejetée par ordonnance du 21 mai 2021.

Dans le cadre de la présente instance, à l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 4 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoirie du 18 juin 2025, mise en délibéré au 19 novembre et prorogée au 16 décembre suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2024, la S.A.S. Campus Strat@innov Paris demande au tribunal de :

— débouter la S.C.I. TMM1 de l’ensemble de ses demandes,

A titre principal,

— annuler la convention d’occupation précaire du 31 mai 2018,

— ordonner la restitution de l’intégralité des sommes perçues par la S.C.I. TMM1 à son profit à compter du 31 mai 2018,

— condamner la S.C.I. TMM1 à lui payer la somme de 661 658,04 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la réticence dolosive,

A titre subsidiaire,

— condamner la S.C.I. TMM1 au paiement de la somme de 764 768,21 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter la S.C.I. TMM1 de toutes ses demandes de condamnation au paiement de pénalités et, à défaut, les réduire à un euro,

— lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter des sommes dues à la S.C.I. TMM1 à compter de la date de signification de la décision à intervenir, sans majoration d’intérêts ni pénalités de retard,

En tout état de cause,

— débouter la S.C.I. TMM1 de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamner la S.C.I. TMM1 à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.C.I. TMM1 aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Pierre Blatter, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— juger qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du chef des demandes de la S.C.I. TMM1 et ordonner l’exécution provisoire du chef de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2024, la S.C.I. TMM1 demande au tribunal de :

— débouter la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de délais de paiement de la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6],

— juger que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] devra justifier de sa solvabilité et de sa capacité à payer la dette due à son égard et fournir toute garantie du paiement de sa dette,

— assortir l’échéancier de paiement accordé à la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] des conditions suivantes :

*une clause de déchéance du terme sera prévue en cas de non-respect par la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] d’une échéance de paiement, rendant dans cette hypothèse le remboursement de la dette immédiatement exigible,

* chaque échéance sera assortie d’intérêts,

* le paiement de chacune des échéances s’imputera par priorité sur les intérêts,

A titre reconventionnel,

— condamner la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] au paiement de la somme en principal de 277 432,14 € au titre de l’arriéré de redevance/indemnité d’occupation dû au 8 décembre 2020,

— condamner la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] au paiement de la somme de 216 090,95 € TTC au titre de la part de majoration due au titre de l’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er juillet 2020 et le 8 décembre 2020,

— condamner la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] au paiement de la somme de 60 064,79 € TTC au titre du remboursement de la franchise d’indemnité d’occupation,

— condamner la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] au paiement de la somme de 62 989,93 € TTC au titre du remboursement de la taxe foncière de 2019 et 2020,

— condamner la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] au paiement de la somme de 24 049,81 € TTC au titre de la taxe sur les bureaux et sur surfaces de stationnement pour les exercices de 2018 et de 2020,

— condamner la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] au paiement de la somme de 146 054,11 € TTC au titre des impayés de charges jusqu’à la libération des locaux soit jusqu’au 8 décembre 2020,

— condamner la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] au paiement de la somme de 30 703,39 € TTC au titre des pénalités liées au retard du paiement de l’indemnité d’occupation,

— condamner la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] au paiement de la somme de 4 601,61 € TTC au titre des frais d’huissier liés au refus de libérer les locaux,

— condamner la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] au paiement de la somme de 162 € TTC au titre des frais de relances dues au retard dans les paiements de l’indemnité d’occupation précaire,

En tout état de cause,

— condamner la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] au paiement de la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Henry Ranchon, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « constater » ou encore « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Décision du 16 Décembre 2025

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Par ailleurs, il apparaît utile de rappeler qu’aux termes du même article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande d’annulation de la convention d’occupation précaire

Au visa des articles 1131 et 1137 du code civil, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] demande l’annulation de la convention conclue le 31 mai 2018 au motif que la S.C.I. TMM1 s’est rendue coupable de réticence dolosive à son détriment. En substance, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] soutient que la S.C.I. TMM1, connaissance prise de son souhait d’exploiter dans les locaux loués une activité de formation et d’enseignement, lui a dissimulé l’existence de plusieurs anomalies des installations techniques des locaux relatives à la sécurité contre l’incendie constatées par une commission de sécurité depuis le 17 septembre 2015, qui rendaient impossible l’obtention de l’agrément [Localité 5] de type 5 permettant d’exercer l’activité précitée. Elle considère que l’intention de tromper de la S.C.I. TMM1 se déduit de son silence sur cette information présentant un caractère déterminant pour elle, et que ce silence de la S.C.I. TMM1 l’a déterminée à croire que l’obtention de l’agrément [Localité 5] de type 5 lui permettant d’exercer l’activité de formation et d’enseignement était possible.

La S.C.I. TMM1 s’oppose à la demande de nullité en contestant toute dissimulation de sa part. Elle renvoie aux termes mêmes de la convention dont elle considère qu’ils fournissaient toutes les informations nécessaires à la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6]. Elle conteste l’affirmation de cette dernière suivant laquelle le procès-verbal du 17 septembre 2015 permettait de savoir que l’obtention de l’agrément [Localité 5] de type 5 était impossible. La S.C.I. TMM1 souligne enfin le manque de diligence de la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] en vue d’obtenir l’agrément litigieux, ce au regard des délais fermes fixés dans la convention.

En droit, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1128 du même code, le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain sont nécessaires à la validité d’un contrat.

Selon l’article 1130 du code civil ensuite, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 précise enfin que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, la S.C.I. TMM1 et la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] ont conclu par acte notarié du 31 mai 2018 une convention d’occupation précaire.

Un exposé préalable précède les conditions particulières et les conditions générales de convention, dont il résulte que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] a été informée du projet des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la Tour Maine Montparnasse, dont fait partie la S.C.I. TMM1, de transformer et de faire évoluer l’ensemble immobilier. Il a spécifiquement été précisé dans cet exposé préalable que :

« S’agissant de la Tour Maine Montparnasse, le projet de règlement du concours prévoit que la restructuration devra en particulier s’accompagner :

— du désamiantage des parties non traitées à ce jour (désamiantage avancé à 90%) ;

— d’une mise aux normes de l’immeuble notamment en matière de réglementation thermique, incendie (et notamment celles applicables aux immeubles de très grande hauteur), ou encore relative à l’accessibilité du cadre bâti aux personnes en situation de handicap ou à mobilité réduite ; (…) ».

S’agissant ensuite du contrat conclu entre les parties et plus précisément de la destination dont elles sont convenues, il ressort de l’article 1.2. de l’acte que :

« Les Locaux sont à l’usage exclusif de bureaux.

Toutefois, sous réserve de l’obtention du certificat [Localité 5] 5, le propriétaire autorise l’Occupant à occuper les locaux afin d’y exercer les activités suivantes, de façon alternative ou cumulative (totalement ou partiellement) : ENSEIGNEMENT – FORMATIONS – CONSEILS – BUREAUX

Il est précisé que les Locaux ne sont pas des locaux [Localité 5] (Établissement Recevant du Public) au sens des articles R. 123-1 du Code de la construction et de l’habitation.

L’occupant reconnaît que les locaux sont à usage exclusif de bureau mais il souhaite exercer une activité d’ENSEIGNEMENT – FORMATIONS – CONSEILS – BUREAUX. Pour ce faire et sous son entière et unique responsabilité sans aucune garantie du Propriétaire, l’Occupant s’engage à procéder à l’ensemble des démarches administratives nécessaires dont : l’obtention d’un agrément « [Localité 5] de type 5 » auprès des instances légales. Le Propriétaire prêtera à tout moment et à tous égards son concours à l’occupant pour qu’il puisse obtenir lesdites autorisations.

CLAUSE PARTICULIÈRE :

Comme indiqué ci-avant, l’Occupant souhaite occuper les locaux afin d’exercer les activités suivantes, de façon alternative et cumulative (totalement ou partiellement) : ENSEIGNEMENT – FORMATIONS – CONSEILS – BUREAUX

En l’état, cela n’est pas possible puisque les locaux ne disposent pas à ce jour de l’agrément [Localité 5] 5.

Aussi, il est expressément convenu entre les parties que si l’Occupant n’obtient pas au plus tard le 1er novembre 2018, l’agrément « [Localité 5] de type 5 » pour les locaux loués aux termes des présentes, la présente convention sera rendue caduque et résiliée de plein droit, l’Occupant devant alors quitter les lieux sous quinzaine. De la volonté des Parties, la caducité n’entraînera ses effets que pour l’avenir : les sommes versées par l’Occupant (indemnité d’occupation, charges, accessoires et impositions notamment) ne pourront être remises en cause du fait de la caducité de la présente convention.

Il est clairement entendu que dans l’hypothèse de la non-obtention de l’agrément « [Localité 5] de type 5 » au plus tard le 1er novembre 2018 :

— L’Occupant devra régler au Propriétaire les sommes dues au titre de la franchise consentie aux termes de la présente convention,

— Le Propriétaire et l’Occupant conviennent que la caducité de la présente convention ne pourra en tant que tel générer une dette locative exception faite du remboursement de la franchise évoquée ci-dessus. Le Propriétaire reconnaît, du fait de la caducité des Présentes, ne pas pouvoir obtenir le paiement de l’indemnité d’occupation du 2 novembre 2018 jusqu’au 30 juin 2020. Cependant, l’Occupant sera redevable du fait d’un maintien dans les lieux postérieurement au 1er novembre 2018 et jusqu’à la libération conforme de locaux de l’ensemble de ses obligations à compter du 2 novembre 2018 conformément aux dispositions 21.24 de la présente convention.

L’occupant transmettra au Bailleur une copie de l’ensemble des pièces et dossiers déposés, en ce compris la copie du récépissé de dépôt auprès des instances compétentes dans les 40 (quarante) jours de la signature des présentes.

À défaut, la présente convention sera caduque si bon semble au Propriétaire.

De plus, l’Occupant se rapprochera du Propriétaire 30 jours puis 15 jours avant l’échéance de réalisation de la condition résolutoire entraînant la caducité des présentes.

Si elles le souhaitent, les parties pourront se rapprocher pour décider de repousser le délai d’obtention de l’Agrément [Localité 5] type 5 ».

Les termes dénués d’ambiguïté de la convention établissent en premier lieu que les locaux ne disposaient pas au jour de sa conclusion de l’agrément [Localité 5] de type 5 et en second lieu qu’il existait une incertitude sur la possibilité d’obtenir ou non cet agrément.

Force est de constater, contrairement à ce que laissent supposer ses écritures, que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] n’a pas souhaité faire de l’obtention de cet agrément une condition suspensive de la conclusion de la convention. Le caractère précaire du contrat conclu doit au demeurant être souligné comme étant adapté à l’incertitude entourant l’obtention de l’agrément litigieux – au-delà du projet global de restructuration de la Tour.

Dans l’hypothèse, anticipée par les parties, de l’absence d’obtention de l’agrément, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] avait la possibilité soit d’utiliser les locaux conformément à leur destination initiale – à savoir comme des bureaux –, soit d’invoquer la caducité de la convention, soit de demander à la S.C.I. TMM1 de repousser le délai d’obtention de l’agrément.

Or, il résulte des échanges versés aux débats que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] n’a pas utilisé les deux dernières possibilités avant le 1er novembre 2018. Elle a uniquement, par courriel du 27 juin 2019 – soit plus de six mois après l’expiration du délai, demandé la « résiliation immédiate anticipée amiable et sans indemnités de la convention d’occupation pour le 5ème étage à compter du 28 février [2019], le remboursement des loyers et des charges versés indûment pour le 5ème étage depuis le 1er mars 2019 et le remboursement du dépôt de garantie versé pour cet étage (…) ». Or, comme le rappelle la S.C.I. TMM1, cette demande n’était pas conforme au contrat dès lors que celui-ci stipulait en clause 1.1 des conditions particulières que les locaux, situés au 5ème et au 7ème étage de la tour, étaient indivisibles.

Le rappel des stipulations contractuelles opérantes étant fait, il convient d’examiner l’allégation de la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] suivant laquelle la S.C.I. TMM1 lui aurait dissimulé le fait qu’il était impossible d’obtenir l’agrément « [Localité 5] de 5ème catégorie » à cause d’anomalies préexistantes affectant les installations techniques concourant à la sécurité incendie de la tour.

La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] fait reposer son argumentation sur le procès-verbal dressé le 13 décembre 2018 par la commission de sécurité de la préfecture de police qui a émis un avis défavorable à la poursuite de l’occupation de la tour. La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] affirme que la S.C.I. TMM1 lui aurait dissimulé les anomalies listées au procès-verbal.

Ce procès-verbal est néanmoins postérieur à la conclusion de la convention litigieuse de sorte qu’il ne peut, par définition, caractériser une réticence dolosive. Or, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] ne rapporte aucune preuve de ce que la S.C.I. TMM1 avait une connaissance antérieure au 31 mai 2018 des anomalies listées au procès-verbal, en dehors de celles explicitement liées par la commission de sécurité à la précédente visite du 17 septembre 2015.

S’agissant de cette visite antérieure dont la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] tire argument, il résulte du procès-verbal du 13 décembre 2018 que « les mesures de sécurité contenues dans le précédent procès-verbal en date du 17 septembre 2015 ont été réalisées, à l’exception de la mesure n°2 ».

Cette mesure n°2 était la suivante : « Prendre toutes dispositions, conformément aux exigences de l’article GH 5§3, pour que le désenfumage de l’ensemble des niveaux soit vérifié après les travaux de désamiantage et avant la prochaine visite de la commission de sécurité ».

Selon le courrier de la préfecture de police du 15 février 2019 qui fait suite à la réception des observations des copropriétaires, ceux-ci ont expliqué l’inexécution de la mesure n°2 par la non-réalisation des travaux de désamiantage.

Dans ce même courrier du 15 février 2019, le préfet de police a notamment exposé que les copropriétaires ont fourni des documents « qui attestent du bon fonctionnement de la majeure partie des volets de désenfumage de la tour depuis l’UCMC et montrent également une réelle prise en compte de la problématique de sécurité incendie » mais qu’ils ne répondaient que partiellement aux prescriptions de la sécurité de sorte que l’avis défavorable à la poursuite de l’occupation était maintenu.

De surcroît, le préfet de police a refusé d’autoriser les travaux d’aménagement des locaux occupés par la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] aux niveaux 5 et 7 afin de les transformer en locaux d’enseignement, ce « au regard de la situation actuelle de la tour ».

Il existe donc un lien de causalité direct entre les anomalies mettant en cause la sécurité des personnes au sein de l’immeuble identifiées le 13 décembre 2018 et le refus de délivrance de l’agrément [Localité 5] de 5ème catégorie sollicité par la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6].

Néanmoins, il ne ressort pas des procès-verbaux des 17 septembre 2015 et 13 décembre 2018 que la S.C.I. TMM1 savait, en signant la convention d’occupation précaire le 31 mai 2018, que l’obtention de cet agrément serait impossible du fait de la non-réalisation de la mesure n°2 préconisée en 2015, ce alors même que cette mesure devait faire suite aux travaux de désamiantage qui n’étaient pas terminés fin 2018 et qu’aucune conséquence de ce type ne pouvait avec certitude être tirée de la lecture du procès-verbal de 2015.

Par suite, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6], qui ne rapporte pas la preuve de la détention par la S.C.I. TMM1 de l’information qu’elle lui reproche d’avoir dissimulée, ne démontre pas que son consentement aurait été vicié.

La demande d’annulation de la convention d’occupation précaire sera en conséquence rejetée. Par suite, la demande de restitution de la somme de 661 658,04 euros au titre des loyers, charges et accessoires versés depuis le 31 mai 2018 le sera également.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts

Au visa des articles 1240, 1719, 1112-1, 1103 et 1104 du code civil, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] demande la condamnation de la S.C.I. TMM1 à lui payer la somme totale de 764 768,21 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts. La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] reproche à la S.C.I. TMM1 d’avoir commis une réticence dolosive, d’avoir manqué à son obligation d’information, à son obligation d’exécution de la convention de bonne foi et à son obligation de délivrance conforme des locaux. Elle soutient que ces fautes lui ont causé une perte de chiffre d’affaires à la suite du départ d’étudiants et évoque à ce titre divers calculs et diverses sommes – la somme totale visée au dispositif de ses conclusions sera retenue au titre de sa prétention indemnitaire.

Décision du 16 Décembre 2025

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La S.C.I. TMM1 s’oppose à ce qui précède, arguant en substance qu’elle n’a commis aucune faute dès lors qu’elle n’a pas pu dissimuler une information dont elle ne disposait pas lors de la conclusion de la convention. Elle rappelle que les locaux à usage de bureau ont bien été délivrés à la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6]. Elle conteste enfin l’existence et le quantum du préjudice réclamé.

En droit, dès lors que les S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] et S.C.I. TMM1 ont été liées par un contrat, seule la responsabilité contractuelle de la S.C.I. TMM1 peut être recherchée par la demanderesse.

L’article 1231-1 du code civil dispose sur ce point que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

S’agissant d’un contrat de bail, il résulte de l’article 1719 du même code que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il est néanmoins constant qu’une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, l’occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1719, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles (voir notamment Civ. 3ème, 19 novembre 2014, n°13-20.089 ; Civ. 3ème, 11 janvier 2024, n°22-16.974).

En l’espèce, en application de la clause 1.2. de la convention intitulée « Usage et destination des locaux » qui a été reproduite ci-avant, la S.C.I. TMM1 s’est engagée à mettre à la disposition de la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] des locaux « à l’usage exclusif de bureaux ». Elle a autorisé l’occupante à les utiliser comme des locaux « d’enseignement, formations, conseils, bureaux » dans l’hypothèse où cette dernière obtiendrait le certificat [Localité 5] 5.

Dès lors que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] ne conteste pas que les locaux mis à disposition ont pu être occupés et utilisés conformément à leur usage de bureaux, aucune faute contractuelle de la S.C.I. TMM1 n’est démontrée.

Au vu des stipulations contractuelles dénuées d’ambiguïté, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] est mal fondée à exciper de l’absence d’obtention de l’agrément [Localité 5] 5ème catégorie, la S.C.I. TMM1 n’ayant pris aucun engagement de résultat sur ce point. Ce moyen sera en conséquence écarté.

S’agissant ensuite de la réticence dolosive et du manquement au devoir d’information pré-contractuelle prévu par l’article 1112-1 du code civil, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] reproche à la S.C.I. TMM1 de lui avoir dissimulé des informations postérieures à la date de la conclusion du contrat – soit un courrier d’avertissement de la préfecture de police du 27 septembre 2018 puis le procès-verbal du 13 décembre 2018 –, qui ne peuvent manifestement pas permettre de caractériser les fautes alléguées. Il a été établi qu’aucune preuve n’est rapportée de la connaissance effective par la S.C.I. TMM1, antérieurement à la signature de l’acte notarié, d’une impossibilité d’obtention de l’agrément [Localité 5] de 5ème catégorie du fait d’anomalies techniques.

Or, comme cela a été indiqué dans les développements précédents, la réticence dolosive vicie le consentement nécessaire au stade de la conclusion d’un contrat. Quant à « l’information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre » visée par l’article 1112-1 du code civil, elle est également opérante au même stade de la conclusion d’un contrat, c’est-à-dire antérieurement à cette conclusion. Aucune faute n’est donc caractérisée sur ces deux fondements.

Quant à la mauvaise foi alléguée par la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6], elle serait selon cette dernière caractérisée par le fait que la S.C.I. TMM1 lui aurait dissimulé les informations utiles, laissant la convention poursuivre son exécution à son détriment.

Ces allégations sont contredites par les échanges des parties versés aux débats dont il résulte d’abord que le procès-verbal issu de la visite de contrôle du 13 décembre 2018 a été remis aux copropriétaires de la tour le 27 décembre 2018, ces derniers ayant bénéficié d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations ; ensuite que l’avis défavorable de la préfecture leur a définitivement été notifié par courrier daté du 15 février 2019 ; enfin que le gestionnaire immobilier Foncia en a informé la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] par courrier daté du 27 février 2019, soit moins de deux semaines plus tard. L’occupante a donc été informée avec diligence de l’avis défavorable rendu en réponse à sa demande d’agrément.

Surtout, ces éléments ne sont pas opérants dès lors que la convention d’occupation précaire stipulait expressément que « si l’occupant n’obtient pas au plus tard le 1er novembre 2018 l’agrément [Localité 5] de type 5 pour les locaux loués (…), la présente convention sera rendue caduque et résiliée de plein droit (…) ».

Alors que la convention a été signée le 31 mai 2018, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] expose avoir déposé sa demande d’autorisation de travaux le 16 octobre 2018, soit moins d’un mois avant l’échéance contractuellement prévue. La S.C.I. TMM1, au demeurant, conteste la réalité de cette date en soulignant l’absence de communication d’un récépissé de dépôt par la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6].

Force est de constater qu’en dépit du caractère tardif des diligences qu’elle indique elle-même avoir réalisées au mois d’octobre 2018, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] n’a pas sollicité, comme la convention l’y autorisait, d’extension du délai d’obtention de l’agrément.

Dans ces conditions, le délai pour obtenir l’agrément administratif étant expiré à la date à laquelle la préfecture a émis un avis défavorable à la réalisation des travaux en lien avec cet agrément, aucun manquement de la S.C.I. TMM1 ne peut être retenu du fait de circonstances postérieures.

Finalement, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] échoue intégralement à rapporter la preuve d’une faute commise par la S.C.I. TMM1 dans l’exécution de ses obligations.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

La S.C.I. TMM1 sollicite à titre reconventionnel le paiement de plusieurs sommes en application de la convention d’occupation précaire.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande formée au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation

La S.C.I. TMM1 demande la condamnation de la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] à lui payer la somme de 277 432,14 euros TTC au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 8 décembre 2020 – date de restitution des locaux.

Sur ce point, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] n’oppose que la prétendue nullité de la convention, prétention dont elle a été déboutée.

En l’espèce, en vertu de l’article 3 des conditions particulières de la convention, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] s’est engagée à régler une indemnité d’occupation de 199 920 euros hors taxes et hors charges par an, « globale et indépendante d’une utilisation effective de tout ou partie des locaux loués », payable à terme trimestriel et d’avance, soumise à la TVA.

Selon l’article 5.2 des conditions générales, l’indemnité d’occupation est indexée de plein droit le 1er juillet de chaque année en fonction de la variation de l’indice INSEE de l’ILAT.

La S.C.I. TMM1 détaille dans ses conclusions le montant trimestriel des indemnités d’occupation dues par la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] en y appliquant l’indexation annuelle.

Néanmoins, le décompte produit par la S.C.I. TMM1 ne distingue pas les sommes appelées au titre des indemnités d’occupation, des charges et des taxes, seules les « échéances » globales étant facturées, de sorte que le montant de la dette de la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] à ce titre ne peut être vérifié.

Force est toutefois de constater que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] ne conteste ni le principe de cette dette ni le quantum sollicité par la propriétaire.

Il sera en conséquence fait droit à la demande en paiement de la somme de 277 432,14 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 8 décembre 2020.

Sur la demande formée au titre des intérêts et frais de retard

La S.C.I. TMM1 demande la condamnation de la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] à lui payer 30 703,39 euros au titre des pénalités de retard et 162 euros au titre des frais de relance.

La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] conclut au rejet de cette demande aux motifs qu’il s’agit d’une pénalité manifestement excessive et que le quantum de la demande n’est pas justifié.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, il résulte de l’article 3 des conditions particulières de la convention que « toute somme exigible payée en retard sera productive d’un intérêt au taux de l’intérêt légal en vigueur au jour de l’exigibilité, majoré de cinq points, lequel taux majoré s’appliquera de plein droit sans mise en demeure préalable à compter de la date d’échéance (…). Il est entendu que l’occupant s’acquittera en sus de l’ensemble des frais (relance, postaux, etc…) liés aux relances pour impayés et tout particulièrement ceux afférents à l’envoi de la mise en demeure ».

La clause susvisée constitue bien une clause pénale dès lors qu’elle instaure une pénalité.

Au regard du principe légal de l’indemnisation du retard de paiement par l’intérêt au taux légal, la pénalité contractuelle apparaît manifestement excessive.

De plus, la S.C.I. TMM1 ne justifie pas du quantum de ses deux demandes. Elle ne détaille pas le calcul du montant des intérêts majorés et ne démontre pas avoir réglé 162 euros de frais de relance au titre des différentes mises en demeure adressées par lettres recommandées les 10 juillet 2019, 10 octobre 2019 et 22 janvier 2020 à la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6].

Par suite, ces demandes seront rejetées.

Les condamnations prononcées à l’encontre de la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] seront en revanche assorties des intérêts au taux légal.

S’agissant de la condamnation prononcée ci-avant au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation, les intérêts courront à compter du commandement de payer du 24 mars 2020, les mises en demeure apparaissant insuffisamment précises en l’absence de décompte annexé versé aux débats.

Sur la demande formée au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation

La S.C.I. TMM1 demande que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] soit condamnée à lui payer 216 090,95 euros TTC au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation fixée à 200 % dans la convention d’occupation précaire, ce à compter du 1er juillet 2020. Elle soutient que la clause applicable n’est pas une clause pénale et qu’elle doit être appliquée sans majoration ni diminution. Elle affirme avoir subi un préjudice du fait du refus de l’occupante de libérer les locaux, la privant de la possibilité de faire réaliser des travaux.

La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] demande, au visa de l’article 1231-5 du code civil, la diminution du montant de la pénalité, dont elle estime qu’elle aggrave le montant de sa dette de façon manifestement excessive, à la somme de 1 euro. Elle affirme avoir dû faire face à de multiples difficultés dans le cadre de son occupation des locaux en cause et souligne en miroir l’absence de préjudice effectif de la S.C.I. TMM1.

En l’espèce, l’article 5 des conditions particulières de la convention stipule que « faute pour l’occupant de libérer les locaux à bonne date, il (…) sera débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base de l’indemnité d’occupation fixée par les parties à la convention, majorée de 200 % ».

Contrairement à ce que prétend la S.C.I. TMM1, cette clause constitue bien une clause pénale.

Il convient de rappeler, au visa de l’article 1241 du code civil, que celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation compensant, d’une part, la valeur locative des lieux et, d’autre part, le préjudice résultant pour le propriétaire de son maintien dans les lieux, qu’il est d’usage de fixer à un montant égal à celui du dernier loyer (ou redevance) payé avant la fin du contrat.

La convention d’occupation précaire expirait le 30 juin 2020 et il est constant que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] n’a restitué les locaux que le 8 décembre 2020. La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] a donc occupé durant plus de cinq mois les locaux dont la S.C.I. TMM1 est propriétaire sans être titulaire d’un titre pour ce faire.

Le préjudice de la S.C.I. TMM1, au regard de la durée de cette occupation illicite, ne justifie pas de faire application de la pénalité prévue à la convention d’occupation précaire, qui apparaît dès lors manifestement excessive.

La pénalité sera en conséquence réduite à la somme de 20 000 euros – l’euro symbolique sollicité par la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] apparaissant manifestement dérisoire. La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande formée au titre du remboursement de la franchise

La S.C.I. TMM1 demande que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] soit condamnée à lui payer la somme de 60 064,79 euros TTC au titre de l’annulation de la franchise accordée à l’occupante.

La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] ne développe aucun moyen sur ce point.

En l’espèce, l’article 3 des conditions particulières de la convention stipule que : « A titre commercial et exceptionnel, le propriétaire accorde à l’occupant une franchise partielle d’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à trois mois d’indemnité d’occupation hors taxes et hors charges pour chaque surface concernée.

[..] dans le cas où l’occupant viendrait à se montrer défaillant au cours des présentes, ladite défaillance s’entendant :

— par un défaut de respect des dispositions du bail permettant ou induisant la mise en jeu de la clause résolutoire,

— par un défaut de paiement donnant lieu à un commandement de payer resté infructueux

plus de 30 jours ou étant la conséquence d’une procédure collective,

Alors l’occupant remboursera au propriétaire, le montant de la franchise ainsi accordée, ce que l’occupant accepte et s’engage à procéder audit remboursement de manière prioritaire et à première demande du propriétaire ».

La S.C.I. TMM1 a fait délivrer le 24 mars 2020 à la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 269 845,51 euros. Ce commandement caractérise la défaillance prévue dans la clause applicable.

Par suite, il est justifié de condamner la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] à rembourser à la S.C.I. TMM1 la franchise accordée, soit la somme de 60 064,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2021, date de notification des premières conclusions de la propriétaire comportant une demande en paiement de la somme totale de 764 768,21 euros incluant cette demande.

Sur la demande formée au titre des taxes

La S.C.I. TMM1 demande que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] soit condamnée à lui payer :

—  62 989,93 euros TTC au titre de la taxe foncière 2019 et 2020,

—  24 049,81 euros TTC au titre de la taxe sur les bureaux et surfaces de stationnement 2018 et 2020.

La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] ne développe pas de moyen spécifique sur ce point.

En l’espèce, l’article 6.2 des conditions particulières de la convention prévoit que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] remboursera à la S.C.I. TMM1 « les taxes foncières et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage des locaux ou de l’ensemble immobilier ou à un service dont l’occupant bénéficie directement ou indirectement visés à l’article 7 (…) ».

Selon cet article 7 des conditions générales, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] a la charge de la taxe foncière ainsi, notamment, de « sa quote-part sur la taxe annuelle sur les bureaux ».

Il était prévu que « l’occupant justifi[e] de leur paiement effectif et [rembourse] le cas échéant au propriétaire (…) les sommes que ce dernier aura dû régler à sa place ».

La S.C.I. TMM1 justifie des montants réglés par elle au titre de la taxe foncière 2019 et 2020 et des montants refacturés à la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6], soit 32 308,44 euros TTC pour 2019 et 30 681,49 euros TTC pour 2020, par la production des avis d’impôts et de la répartition par lots et tantièmes proratisés.

De même s’agissant de la taxe sur les bureaux, la S.C.I. TMM1 prouve par la production des justificatifs afférents que la quote-part refacturable à la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] s’élevait à 5 463,37 euros TTC pour 2018 et à 18 586,44 euros TTC pour 2020.

La S.C.I. TMM1 a bien proratisé les sommes dues pour tenir compte de la date du début et de la fin de l’occupation par la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] en 2018 et 2020.

La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] ne rapporte aucune preuve contraire à ce qui précède.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la S.C.I. TMM1 la somme de 62 989,93 euros au titre de la taxe foncière 2019 et 2020 et la somme de 24 049,81 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2018 et 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2021.

Sur la demande formée au titre des charges

La S.C.I. TMM1 demande que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] lui paie la somme de 146 054,01 euros TTC au titre de l’arriéré de charges arrêté au 8 décembre 2020, redditions des années 2018, 2019 et 2020 comprises.

La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] s’oppose à cette demande au motif que la S.C.I. TMM1 ne l’a pas mise en demeure de régler ces sommes et ne produit pas de justificatifs afférents.

En application de l’article 1353 du code civil visé précédemment, il incombe au propriétaire qui réclame au locataire ou à l’occupant de lui rembourser, conformément au contrat le prévoyant, un ensemble de charges, dépenses et taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.

À titre liminaire, l’argument tiré par la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] de l’absence de mise en demeure préalable est inopérant dès lors que l’occupante a été mise en mesure de prendre connaissance, dans le cadre de la présente procédure, de l’ensemble des sommes sollicitées par la S.C.I. TMM1 au titre des charges et de critiquer le cas échéant ces demandes au regard des justificatifs afférents, ce qu’elle n’a pas fait.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire stipule à l’article 4 des conditions particulières que l’occupante est redevable d’une provision pour charges payable d’avance et en quatre termes égaux, en même temps que l’indemnité d’occupation principale. La convention prévoit que les charges d’exploitation payables par provisions ne pourront excéder un plafond de 140 euros hors taxes par an par mètre carré de bureaux, hors impôts et taxes, plafond indexé annuelle conformément à cette indemnité. Il est encore prévu que l’inventaire précis des catégories de charges et le plan pluriannuel de travaux liés au bail sont annexés en annexe 2 et 3 de la convention. L’article 6 des conditions générales du contrat intitulé « charges » détaille enfin les charges refacturables à l’occupante, les modalités de régularisation annuelle du montant des provisions par rapport aux charges réelles, et les modalités de paiement.

Au soutien de sa demande en paiement, la S.C.I. TMM1 produit l’ensemble des relevés individuels de copropriété des charges courantes et travaux pour les années 2018, 2019 et 2020, ainsi que les factures d’honoraires de gestion, de frais de nettoyage, de maintenance, d’électricité, démontrant ainsi les charges effectivement supportées par elle. La S.C.I. TMM1 communique en outre plusieurs récapitulatifs au titre des différentes catégories de charges, qui permettent à la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] de connaître précisément les modalités des calculs effectués pour les refacturations annuelles.

La S.C.I. TMM1 produit enfin un décompte global dont il résulte que la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] demeure débitrice à son égard de la somme de 146 099,376 euros au titre des charges impayées au 8 décembre 2020.

La S.C.I. TMM1 rapportant la preuve du principe et de l’étendue de l’obligation pesant sur la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] ainsi que des sommes effectivement dues, il est justifié de faire droit à sa demande en paiement. Néanmoins et en application de l’article 4 du code de procédure civile, la condamnation de la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] sera limitée à la somme de 146 054,01 euros, soit la limite de la prétention de la S.C.I. TMM1. Les intérêts au taux légal courront à compter du 15 mars 2021.

Sur la demande formée au titre des frais d’huissier

La S.C.I. TMM1 demande enfin le paiement de la somme de 4 601,61 euros TTC au titre de frais de commissaire de justice engagés à titre divers, qui constituent cependant des dépens et seront par suite traités au titre des frais du procès.

Sur la demande de délais de paiement

Très subsidiairement, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] sollicite 24 mois de délais de paiement pour apurer sa dette.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, le seul justificatif comptable produit par la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] est un extrait de compte de résultat pourtant sur les exercices 2017/2018 et 2018/2019.

Ces éléments sont insuffisants dès lors qu’ils ne permettent pas d’évaluer la situation financière et comptable actuelle de la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6], ni donc sa capacité à apurer sa dette dans un délai de 24 mois.

En conséquence, la carence probatoire de la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] justifie de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des articles 695 et 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution, qui comprennent notamment les débours tarifés et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens. Ceux-ci comprendront notamment les frais de commissaire de justice que la S.C.I. TMM1 justifie avoir engagés à hauteur de 4 601,61 euros. La distraction des dépens au profit de M^e Ranchon sera ordonnée conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 700 du même code, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] condamnée aux dépens, devra payer à la S.C.I. TMM1 une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 6 000 euros.

Les demandes formées par la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] sur ces mêmes fondements seront en conséquence rejetées.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. La S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] ne motive pas sa demande visant à faire exception à ce principe, se bornant à indiquer qu’il n’y aurait « pas lieu d’ordonner l’exécution provision du chef des demandes de la S.C.I. TMM1 ». L’ancienneté du litige et de la date de restitution des locaux justifient au contraire de ne pas faire exception au principe de l’exécution provisoire, la S.A.S. Campus Strat@innov [Localité 6] ayant bénéficié de larges délais pour le cas échéant provisionner les sommes en jeu.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] de sa demande d’annulation de la convention d’occupation précaire du 31 mai 2018,

DÉBOUTE la S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] de sa demande subséquente de restitution de la somme de 661 658,04 euros à parfaire au titre des loyers, charges et accessoires versés depuis le 31 mai 2018,

DÉBOUTE la S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 764 768,21 euros à parfaire,

CONDAMNE la S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] à payer à la S.C.I. TMM1 la somme de 277 432,14 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 8 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mars 2020,

CONDAMNE la S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] à payer à la S.C.I. TMM1 la somme de 20 000 euros au titre de la majoration forfaitaire de l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] à payer à la S.C.I. TMM1 la somme de 60 064,79 euros au titre du remboursement de la franchise, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2021,

CONDAMNE la S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] à payer à la S.C.I. TMM1 la somme de 62 989,93 euros TTC au titre de la taxe foncière 2019 et 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2021,

CONDAMNE la S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] à payer à la S.C.I. TMM1 la somme de 24 049,81 euros TTC au titre de la taxe sur les bureaux 2018 et 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2021,

CONDAMNE la S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] à payer à la S.C.I. TMM1 la somme de 146 054,01 euros au titre des charges arrêtées au 8 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2021,

DÉBOUTE la S.C.I. TMM1 du surplus de ses demandes en paiement,

DÉBOUTE la S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] au paiement des dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice engagés par la S.C.I. TMM1 à hauteur de 4 601,61 euros, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Henry RANCHON pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE la S.A.S. CAMPUS STRAT@INNOV [Localité 6] à payer à la S.C.I. TMM1 la somme de 6 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 16 Décembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA