TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03251

N° Portalis DBZS-W-B7I-YFRI

N° de Minute : L 24/00534

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2024

[J] [E]

[S] [E]

C/

[W] [M] – [L]

[R] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [E], demeurant [Adresse 5]

Mme [S] [E], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [M] ayant pour nom d’usage [M] – [L], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Mme [R] [M], demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Juin 2024

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 3251/24 – Page – MA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2020, avec prise d’effet au 10 juillet 2020, Madame [S] [E] et Monsieur [J] [E] ont donné à bail à Monsieur [W] [M], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 470 euros, auquel s’ajoute une provision sur charges de 9 euros.

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2020, Madame [R] [M] s’est portée caution solidaire.

Madame [S] [E] et Monsieur [J] [E] ont fait délivrer à Monsieur [W] [M], par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 2.811,12 euros. Ce commandement de payer a été notifié le 27 juillet 2023 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par exploit de commissaire de justice du 25 août 2023, les bailleurs ont dénoncé le commandement à la caution.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, notifié le même jour au représentant de l’État dans le département, Madame [S] [E] et Monsieur [J] [E] ont fait citer Monsieur [W] [M] et Madame [R] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de LILLE à l’audience du 27 mai 2024 afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;l’expulsion de Monsieur [W] [M] et celle de tous occupants de son chef ;la séquestration dans un garde meuble des biens et objets du locataire à ses frais, risques et périls ;la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 6.421,37 euros au titre des loyers et charges, à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux ;la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice important subi par les requérants du fait du non – paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au sens de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et ses suites et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières des défendeurs au visa de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 juin 2024.

A cette audience, Madame [S] [E] et Monsieur [J] [E] ont comparu représentés par leur conseil.

Ils réitèrent leurs demandes initiales contenues dans l’acte introductif d’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des demandes initiales et des moyens les soutenant.

En défense, ils sollicitent le rejet des demandes reconventionnelles, qu’il s’agisse de la demande indemnitaire ou de celle en délais de paiement, et souligne la mauvaise foi du locataire. Ils ajoutent que rien ne prouve les désordres et le cambriolage allégués par ce dernier. Enfin, ils ne contestent pas les troubles de voisinage causés par Monsieur [G] mais indique, d’une part, qu’il a été expulsé, et, d’autre part, qu’ils ne justifient pas le non-paiement des loyers et charges.

Monsieur [W] [M] a comparu en personne.

Il sollicite le rejet des prétentions adverses et, à titre reconventionnel, la condamnation des bailleurs à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts ainsi que l’octroi de délais de paiement.

En défense, il explique avoir cessé de payer ses loyers « volontairement » en raison du cambriolage de son logement. Il attribue ce cambriolage au problème affectant le digicode de l’immeuble avec un verrouillage tardif de la première porte et une seconde porte qui s’ouvre très facilement. Il explique en avoir informé son bailleur qui n’y a pas remédié. Il ajoute avoir refusé d’exécuter son obligation de payer le loyer également en raison de l’absence de boîte aux lettres sécurisée. Il indique que son courrier est, parfois, ouvert mais encore qu’il s’y est fait voler des colis dont du matériel professionnel pour près de 500 euros.

Il ajoute avoir quitté le logement en début d’année 2024.

A l’appui de sa demande reconventionnelle, il estime que son bailleur lui est redevable de dommages et intérêts pour les désordres affectant les portes d’entrée et la boîte aux lettres mais également pour les troubles du voisinage causés par Monsieur [G], son voisin, ou l’absence de nettoyage du logement et de remise de double des clés à l’entrée dans les lieux.

Il expose percevoir entre 1.500 et 2.200 euros par mois.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [R] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Ccapex.

En l’espèce, le commandement de payer du 25 juillet 2023 a été notifiée électroniquement à la Ccapex le 27 juillet 2023. L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été délivrée le 11 mars 2024. En conséquence, l’action a été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la Ccapex.

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 11 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2024.

L’action des bailleurs est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause n°8 intitulée « clause résolutoire et clause pénale » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [W] [M] le 25 juillet 2023 et dénoncé à la caution le 25 août 2023.

Il résulte du décompte produit par les bailleurs que ni Monsieur [W] [M] ni Madame [R] [M] ne se sont acquittés du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2023.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit des bailleurs à compter du 25 septembre 2023 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner Monsieur [W] [M] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 8].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n’exécutant pas correctement ses obligations, l’exception d’inexécution. Cette impossibilité de jouissance s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 505euros, somme égale au montant du loyer et des charges et justifiées jusque la libération effective, afin de réparer le préjudice découlant pour les bailleurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

En l’espèce, le bail du 29 juin 2020 stipule un loyer de 470 euros et prévoit une provision sur charge de 9 euros.

Il résulte du décompte locatif que Monsieur [W] [M] reste redevable de la somme de 3.821,12 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2023 inclus.

Outre l’absence de preuve de ses allegations, Monsieur [W] [M] ne peut se prévaloir des désordres affectant les portes d’entrée et la boîte aux lettres pour refuser d’exécuter son obligation essentielle, à savoir le paiement des loyers et des charges au terme convenu. En effet, ces désordres ne l’ont nullement placé dans l’impossibilité totale d’exercer son droit de jouissance sur les lieux pris à bail.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En application de l’article 24, I de la même loi, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, l’acte de cautionnement à durée indéterminée prévoit l’engagement de Madame [R] [M] à « s’acquitter [solidairement] en cas de défaillance du locataire les loyers dus qui s’élèvent à 479 euros, révisés en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee, les charges récupérables et les dégradations et réparations locatives ». En revanche, il ne stipule pas d’engagement au paiement des indemnités d’occupation. La caution ne peut donc pas être tenue des indemnités d’occupation à compter du 25 septembre 2023.

Le commandement a été dénoncé à la caution plus de quinze jours après avoir été délivré au locataire.

La caution ne peut donc pas être tenue des intérêts de retard demandés par les bailleurs.

En conséquence, Monsieur [W] [M] et Madame [R] [M] seront solidairement condamnés à payer à Madame [S] [E] et Monsieur [J] [E] la somme de 3.821,12 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux legal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 2.811,12 euros et à compter de l’assignation pour le surplus pour Monsieur [W] [M] et à compter de la présente decision pour Madame [R] [M].

En outre, Monsieur [W] [M] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 505 euros à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à liberation effective des lieux loués.

Sur la demande en resistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les bailleurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice indépendant du retard.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement :

En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

Toutefois, il résulte de l’avis n°99-90.001 de la Cour de cassation du 22 mars 1999 que selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de disposition spéciale, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [W] [M] sollicite des délais de paiement pour apurer la dette locative.

Il expose percevoir entre 1.500 et 2.200 euros de revenus mensuels mais n’en justifie pas.

Surtout, il n’a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience. Au contraire, il soutient avoir « volontairement » cessé de payer ses loyers en raison des désordres affectant les portes d’entrée et sa boîte aux lettres.

A défaut de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience, la demande de délais de paiement de Monsieur [W] [M] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [W] [M] n’apporte aucun élément de preuve au soutien de ses allégations sur les désordres affectant les portes d’entrée, la boîte aux lettres, le cambriolage, le défaut de nettoyage à l’entrée dans les lieux ou les troubles de jouissance du voisin.

En conséquence, il sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [W] [M] et Madame [R] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [M] et Madame [R] [M] à payer aux bailleurs la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire, en application de l’article 474 du Code de procédure civile, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de clause résolutoire insérée au bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 8], conclu le 29 juin 2020 entre Madame [S] [E] et Monsieur [J] [E], d’une part, et Monsieur [W] [M], d’autre part, à compter du 25 septembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à libérer les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 8], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [W] [M] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [R] [M] à payer à Madame [S] [E] et Monsieur [J] [E] la somme de 3.821,12 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux legal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 2.811,12 euros et à compter de l’assignation pour le surplus s’agissant de Monsieur [W] [M] et à compter de la présente decision s’agissant de Madame [R] [M];

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération effective du logement à la somme de 505 euros, égale au montant du loyer actualisé et des charges ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à Madame [S] [E] et Monsieur [J] [E] une indemnité d’occupation mensuelle de 505 euros à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE Madame [S] [E] et Monsieur [J] [E] de leur demande en dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Monsieur [W] [M] de sa demande en délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [W] [M] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [M] et Madame [R] [M] à payer à Madame [S] [E] et Monsieur [J] [E] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [M] et Madame [R] [M] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 30 septembre 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

S. DEHAUDT M. KOVALEVSKY