TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gilles DE BIASI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10504 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKWU

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 29 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [F] [B] [X] [Z],

[Adresse 1]

représenté par M^e Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [J],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 mai 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10504 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKWU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2021, M. [F] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 840 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 107,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [J] le 14 août 2025.

Par assignation du 5 novembre 2025, M. [F] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges (actuellement 926,95 euros), à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6961,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 octobre 2025,1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer du 13 août 2025.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 13 mars 2026, M. [F] [Z], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 4 mars 2026, s’élève désormais à 11 595,81 euros. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s’engage à fournir un décompte actualisé de la dette pendant le cours du délibéré, compte-tenu des déclarations du défendeur.

M. [W] [J], comparaissant en personne, reconnaît la dette en son principe mais indique avoir versé la somme de 3 900 euros la veille de l’audience. Il sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et s’engage à apurer la dette en trois versements de 2500 euros le 10 avril 2026, de 2500 euros le 10 mai 2026 et de 2 695 euros le 10 juin 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Un décompte actualisé de la dette a été communiqué par le demandeur pendant le cours du délibéré.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, M. [F] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 5107,16 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 août 2025.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, la somme visée n’a pas été réglée par M. [W] [J] dans le délai imparti suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 octobre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le requérant pendant le cours du délibéré que M. [W] [J] avait effectivement versé la somme de 3 900 euros à son bailleur le 12 mars 2026, soit avant l’audience.

Cette condition est donc satisfaite.

Par ailleurs, il justifie de sa situation professionnelle en produisant une attestation de son employeur, faisant état des difficultés financières auxquelles l’entreprise de restauration pour laquelle il travaille en tant que directeur d’établissement, placée en redressement judiciaire le 6 février 2026, a été confrontée.

Il déclare cependant que la situation s’est améliorée depuis, qu’il est toujours en contrat à durée indéterminée, et montre une fiche de paie attestant d’un salaire net mensuel d’environ 4 000 euros.

Ces éléments justifient ainsi qu’il soit fait droit à sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 14 octobre 2025, date de la résiliation du bail, qui sera égale au montant actuel du loyer et des charges et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié jusqu’à libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, M. [F] [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mars 2026, jour de l’audience, M. [W] [J] lui devait la somme de 7 695,81 euros, soustraction faite des frais de procédure et après imputation de la somme de 3 900 euros versée la veille.

M. [W] [J] qui ne conteste pas cette dette, sera condamné à payer, en deniers ou quittance, cette somme au bailleur, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2026, échéance du mois de mars incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [F] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Rien ne justifie, en l’espèce, qu’il soit dérogé au principe posé par l’article 514 du code de procédure civile, selon lequel les décisions de première instance sont, de plein droit, exécutoires par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 janvier 2021 entre M. [F] [Z], d’une part, et M. [W] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 14 octobre 2025,

CONDAMNE M. [W] [J] à payer, en deniers ou quittance, à M. [F] [Z] la somme de 7 695,81 euros (sept mille six cent quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2025, échéance du mois de mars 2026 incluse,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement s’imputent sur la dette la plus ancienne,

AUTORISE M. [W] [J] à se libérer de sa dette en réglant, outre les loyers et charges courants, les sommes suivantes :

2500 euros le 10 avril 2026, 2500 euros le 10 mai 2026, 2 695 euros le 10 juin 2026,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 octobre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [W] [J] sera condamné à verser à M. [F] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [W] [J] à payer à M. [F] [Z] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge