Min N° 25/00999

N° RG 25/03620 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECK7

S.A. [Adresse 7]

C/

M. [X] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM 3F SEINE ET MARNE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hela KACEM

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [X] [R]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2021, ayant pris effet le même jour, la SA 3F SEINE-ET-MARNE a donné à bail à M. [X] [R] un logement no 1115 situé [Adresse 2], à [Localité 9] et un emplacement de stationnement B146P-0097, pour un loyer mensuel initial de 434,70 euros s’agissant du logement et de 20 euros s’agissant de l’emplacement de stationnement, outre un dépôt de garantie de 434,70 euros s’agissant du logement et de 20 euros s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Par contrat du même jour, M. [X] [R] a signé un « contrat confort » avec le bailleur, portant sur une prestation d’entretien multiservices pour l’entretien du logement et des locaux annexes, moyennant une redevance de 3,56 euros par mois.

Invoquant des échéances impayées, la SA 3F SEINE-ET-MARNE a, par acte de commissaire de justice du 08 novembre 2024, fait signifier à M. [X] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 970,26 euros, dont 3 814,78 euros au titre des loyers et charges de décembre 2021 à octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, la SA 3F SEINE-ET-MARNE a fait assigner M. [X] [R] à l’audience du 08 octobre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux ;

– ordonner l’expulsion de M. [X] [R] et de tous occupants de son chef des lieux concernés, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, et d’un serrurier ;

– dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-0 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner M. [X] [R] à lui payer la somme en principal de 5 534,53 euros, due pour les causes énoncées, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;

– condamner M. [X] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux ;

– condamner M. [X] [R] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer du 08 novembre 2024.

À cette audience, la SA 3F SEINE-ET-MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif précisant que la dette locative s’élève toujours à 5 534,53 euros selon décompte arrêté au 03 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, compte tenu de la reprise du paiement des loyers. Elle indique accepter des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

M. [X] [R], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 400 euros par mois en plus des loyers et charges. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogé au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA 3F SEINE-ET-MARNE justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 12 juin 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA 3F SEINE-ET-MARNE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 17 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA 3F SEINE-ET-MARNE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 14 janvier 2021, le commandement de payer délivré le 08 novembre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 03 octobre 2025 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 5 534,53 euros au 03 octobre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus pour le logement et l’emplacement de stationnement, accessoire de celui-ci, dont ont été déduits les sommes versées par le locataire.

Cependant, il ressort du décompte qu’a été intégré à la dette locative, à neuf reprises, des frais de rejet d’un montant de 1,71 euros chacun. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance, lesquels ne relèvent, par ailleurs, ni des loyers ni des charges. Il convient donc de déduire des sommes réclamées un total de 15,39 euros.

Ainsi, il convient de condamner M. [X] [R] à payer à la SA 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 5 519,14 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 814,78 euros à compter du 08 novembre 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 janvier 2021 comporte, en son article 9, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 08 novembre 2024, la SA 3F SEINE-ET-MARNE a fait commandement à M. [X] [R] de payer la somme de 3 814,78 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant 09 janvier 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 08 octobre 2025 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui d’août 2025. Or, cette échéance avait été réglée le 07 septembre 2025, de même que les échéances antérieures depuis celle de février 2025. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc satisfaite.

M. [X] [R] perçoit, par ailleurs, un salaire de 1 900 euros par mois. Il vit seul et verse des échéances de 290 euros par mois pour régler un prêt à la consommation, étant à noter que les loyers, charges comprises, s’élèvent pour le logement et l’emplacement de stationnement à 591,10 euros par mois. La mise en place de délais de paiement selon les modalités sollicitées par le locataire engendrerait pour lui un taux d’effort de 67 %, lequel est bien supérieur au taux maximal recommandé de 35 %.

Néanmoins il convient, compte tenu de l’accord express du bailleur de déroger aux critères de l’article 24 susmentionné quant aux conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse quinze jours après un commandement de payer demeuré infructueux.

De plus, SA 3F SEINE-ET-MARNE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [R] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [X] [R] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer pour le logement (soit 482,86 euros au 30 septembre 2025) et de l’emplacement de stationnement (soit 22,21 euros au 30 septembre 2025) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [X] [R] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 08 novembre 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA 3F SEINE-ET-MARNE formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA 3F SEINE-ET-MARNE, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 janvier 2021 entre la SA 3F SEINE-ET-MARNE, d’une part, et M. [X] [R], d’autre part, portant sur le logement no 1115 sis [Adresse 3] à [Localité 9] et l’emplacement de stationnement B146P-0097, sont réunies à la date du 09 janvier 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE M. [X] [R] à payer à la SA 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 5 519,14 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 814,78 euros à compter du 08 novembre 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision

AUTORISE M. [X] [R] à s’en libérer par 13 mensualités d’un montant minimum de 400 euros chacune et une 14e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, qu’elle soit due au titre des loyer et charges courants ou de la dette locative, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets, et, en ce cas :

1o la SA 3F SEINE-ET-MARNE sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

2o le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

3o M. [X] [R] sera condamné à payer à la SA 3F SEINE-ET-MARNE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers du logement (soit 482,86 euros au 30 septembre 2025) et de l’emplacement de stationnement (soit 22,21 euros au 30 septembre 2025) et charges du logement si le bail s’était poursuivi, à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [X] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 08 novembre 2024 ;

REJETTE la demande de la SA 3F SEINE-ET-MARNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION