Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 2 avril 2026, n° 23/10276

TJ Paris 2 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation de Monsieur [K] [G] au paiement de charges de copropriété impayées, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et de frais de procédure. La question juridique principale portait sur la justification des sommes réclamées, notamment en raison d'une potentielle erreur sur le numéro de lot concerné par les charges de cave.

Le tribunal a débouté le syndicat de ses demandes relatives aux charges de la cave, faute de preuve certaine sur le numéro de lot et les tantièmes correspondants. Cependant, il a condamné Monsieur [K] [G] au paiement des charges impayées pour son appartement (lot n°13), s'élevant à 17.198,65 euros, avec intérêts légaux.

Enfin, le tribunal a accordé 1.000 euros de dommages et intérêts au syndicat pour le préjudice causé par les manquements répétés de paiement, et a condamné Monsieur [K] [G] aux dépens et à verser 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. L'exécution provisoire de la décision a été maintenue.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 2 avr. 2026, n° 23/10276
Numéro(s) :	23/10276
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie ROJATFlorian CANDAN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Florian CANDAN

Copie certifiée conforme à:

— M^e Florian CANDAN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/10276

N° Portalis 352J-W-B7H-CZSVS

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], réprésenté par son syndic, la cabinet SUPERGESTES, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non-représenté

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/10276 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZSVS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [G] est propriétaire des lots de copropriété n° 13 et 31 dans un immeuble situé [Adresse 4] [Localité 3].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 27 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges arrêté au 1er mars 2023.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 la loi du 10 juillet 1965, 61-1 du décret du 17 mars 1967 et 1103, 1104, 1193,1231-6, 1231-7 et 1344-1 du code civil, de :

« CONDAMNER Monsieur [K] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic :

— la somme de 11.916,20 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 1 mars 2023, 1er trimestre 2023 inclus ;

— la somme de 102,00 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [K] [G] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ».

Une première clôture de l’instruction a été prononcée le 18 janvier 2024, l’affaire appelée à l’audience des plaidoiries du 12 septembre 2024 et mise en délibéré au 14 novembre 2024.

Le tribunal a sollicité du syndicat des copropriétaires, en cours de délibéré, la communication de la matrice cadastrale afin de vérifier la propriété de M. [G] sur le lot concernant la cave, la fiche d’immeuble produite mentionnant le lot 31 et les appels individuels de charges le lot 32.

A la demande du syndicat des copropriétaires et par jugement en date du 14 novembre 2024, l’ordonnance de clôture a été révoquée afin de permettre à ce dernier de faire procéder à la rectification, auprès des services fonciers, d’une erreur matérielle portant, selon lui, sur le numéro de lot de copropriété de la cave appartenant à M. [G].

Par conclusions notifiées le 20 octobre 2025 et signifiées au défendeur le 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes comme suit :

« A TITRE PRINCIPAL :

CONDAMNER Monsieur [K] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic :

— la somme de 17.598,43 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues du 1er mai 2013 au 1er mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 21 mai 2019, date de la mise en demeure ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire, le Tribunal de Céans estimait que la détermination de la propriété du lot concernant la cave (lot n°32) n’était pas établie :

JUGER que Monsieur [K] [G] est en tout état de cause propriétaire d’une cave ;

JUGER que les tantièmes relatives aux caves de la copropriété sont identiques ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [K] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic :

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire, le Tribunal de Céans estimait que la propriété d’une quelconque cave n’était pas établie, il est demandé au Tribunal de condamner le défendeur uniquement au titre des charges attenantes à l’appartement (lot n°13),

JUGER recevable et bien fondé l’extrait de compte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires relatif à l’appartement (lot n°13) ;

CONDAMNER Monsieur [K] [G] au titre de l’unique lot n°13 relatif à l’appartement ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [K] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic :

— la somme de 17.198,65 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 1er mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 21 mai 2019, date de la mise en demeure ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Monsieur [K] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic :

— la somme de 196,15 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 3.000,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 novembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 29 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Monsieur [K] [G] a été cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, il n’a pas comparu à l’instance.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En ce qui concerne la cave :

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production de la fiche d’immeuble que M. [K] [G], venant aux droits de son père décédé le 24 novembre 2005, est propriétaire des lots 13 (appartement) et 31 (cave).

Or, l’ensemble des appels de fonds produits par le demandeur à l’appui de ses demandes relatives à la cave de M. [G] mentionne le lot n°32.

Selon le relevé de propriété produit par le demandeur en pièce 1, les tantièmes des lots 31 et 32 sont différents, à savoir, 11 tantièmes / 10000 (lot 31) et 6 tantièmes /10000 (lot 32).

De ce fait, cette erreur de dénomination dans les appels de fonds du lot appartenant à M. [G] a un impact sur le calcul des charges de copropriété afférentes au lot n°31 qui est le seul dont la propriété est justifiée.

Aucun élément n’est produit par le demandeur démontrant une quelconque erreur de dénomination du lot relatif à la cave de M. [G] (notamment acte de vente).

En l’état, cette contradiction de détermination du lot consistant en une cave entre la fiche d’immeuble produite et les appels de fonds affecte les tantièmes et à fortiori le montant des sommes appelées auprès de M. [G].

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes relatives à la cave.

En ce qui concerne le lot 13 (appartement):

Le syndicat des copropriétaires produit, à l’appui de sa demande :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2013, 16 décembre 2014, 17 novembre 2015, 15 décembre 2015, 29 novembre 2016, 23 avril 2018, 27 mai 2019, 23 décembre 2020, 14 juin 2022, 4 avril 2023 et 9 avril 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,

— les jugements des 2 juillet 2013 et 18 décembre 2012,

— un décompte de répartition des charges et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot 13,

— les appels de fonds du 1er mai 2013 au 1er avril 2025,

— un décompte de créance actualisé au 1er mai 2025 faisant état d’un solde débiteur de 17.198,65 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [K] [G], pour le lot 13, est débiteur de la somme de 17.198,65 euros au 1er mai 2025.

M. [K] [G] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 17.198,65 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er mai 2025 (appel provisionnel 2ème trimestre 2025 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, en l’absence de production de la mise en demeure du 21 mai 2019 et de l’accusé de réception de celle-ci, les intérêts au taux légal seront dus à compter du 27 juillet 2023, date de la signification de l’assignation, sur la somme de 11.910,20 euros et à compter du 6 octobre 2025, date de la signification des conclusions, pour le surplus.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieurement à la delivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [K] [G] de ses obligations.

Il est établi que Monsieur [G] ne règle pas régulièrement et ce depuis plusieurs années et sans raison valable ses charges de copropriété et de travaux.

C’est la troisième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.000 euros.

4- Sur les demandes accessoires

M. [K] [G] partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [K] [G] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 17.198,65 euros au titre des charges de copropriété afférentes au lot de copropriété n°13, échues et impayées au 1er mai 2025 (appel provisionnel 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts légaux au taux légal à compter 27 juillet 2023 sur la somme de 11.910,20 euros et du 6 octobre 2025, pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 3] de ses demandes au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [K] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maitre Florian CANDAN, avocat ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026

La Greffière La Présidente