TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Johann BOUSKILA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe [Localité 4]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01827 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DCE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 03 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Mme [S] [R] épouse [O], tutrice de M. [E]

Ayant pour avocat M^e Philippe BUISSON, AARPI MBAA, Avocat au Barreau de Paris (vestiaire B1160)

DÉFENDERESSE

Madame [F] [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Johann BOUSKILA de l’AARPI COVER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0534

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 février 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 03 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01827 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DCE

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [F] [C] est locataire d’un appartement de 201,14 m² situé [Adresse 2] moyennant, depuis accord conclut le 17 mars 1994 avec Messieurs [P] et [T] [E] un loyer trimestriel de 3 750,25 euros (24 600 francs en 1994).

Depuis le décès de M. [P] [E], M. [T] [E] est seul propriétaire des lieux.

Suite à contentieux né de la délivrance d’un congé pour vente à la date du 20 octobre 2018 avec effet au 30 juin 2019, la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 13 février 2024 a décidé de l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au bail litigieux, validé le congé pour vente et ordonné l’expulsion de Mme [F] [C].

Mme [F] [C] devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2019, se maintient dans les lieux moyennant un loyer trimestriel de 6 263 euros (2 944,33 euros par mois) et 2 570 euros trimestriels de provision pour charges.

Ayant mandaté un expert qui estimait, le 13 janvier 2025, à 5 500 euros mensuels la valeur locative du bien, M. [T] [E] a fait assigner Mme [F] [C] par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa de l’article 1240 du code civil, afin d’obtenir :

— la condamnation de Mme [F] [C] à lui verser une indemnité d’occupation depuis le 1er juillet 2019 jusqu’à libération des lieux,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 5 500 euros par mois,

— la condamnation de Mme [F] [C] à lui verser la somme de 25 000 euros pour résistance abusive,

— la condamnation de Mme [F] [C] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens.

Appelée à l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état selon calendrier de procédure signé à l’audience.

A l’audience du 5 décembre 2025, les parties comparaissent représentées.

Le conseil de M. [T] [E] représenté par sa tutrice, Mme [S] [R] épouse [O] expose ses conclusions visées par le greffier aux termes desquelles il répond par la négative sur l’exception tirée de la prescription partielle de la demande soulevée par la défenderesse, faisant valoir que l’indemnité d’occupation ne relève pas de la prescription triennale et demande la fixation de cette indemnité d’occupation à la somme de 5 500 euros depuis le 27 janvier 2020 avec imputation sur le montant dû des sommes versées par Mme [F] [C]. Dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, il demande que les frais d’expertise soient mis à la charge de Mme [F] [C] et que la juridiction sursoie à statuer durant les opérations d’expertise. Enfin, il maintient ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et porte à 6 000 euros sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] [C] par voie de conclusions exposées par son conseil et visées par le greffier à l’audience du 5 décembre 2025, soulève la prescription triennale à la demande de paiement de l’arriéré d’indemnité d’occupation, la fixation de cette indemnité d’occupation à la somme actuellement versée de 3 000 euros par mois environ ( à titre subsidiaire ordonner une expertise judiciaire) et dans l’hypothèse d’un montant supérieur alloué d’accorder un échelonnement des paiements durant 24 mois (production de bulletins de salaire attestant d’un salaire mensuel net après impôts de 1 230,78 euros en mai 2025). Elle conclut au débouté de la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive faute de mauvaise foi caractérisée puisque si la cour d’appel a tranché dans un sens différent, elle avait néanmoins obtenu gain de cause en première instance. Elle sollicite enfin la condamnation de M. [T] [E] à lui verser la somme de 5 500 euros au tire de l’article 700 du code de procédure civile et que la juridiction écarte l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions Mme [F] [C] expose qu’en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 toute action dérivant d’un contrat de bail est soumise à prescription triennale et que de ce fait il ne peut lui être réclamé d’arriéré que pour la période comprise entre le 27 janvier 2025 (date assignation) et le 27 janvier 2022. S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, elle conclut, compte tenu de la vétusté du logement à une somme mensuelle d’environ 3 000 euros charges comprises.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

In limine litis sur la prescription

Selon l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989, toute action dérivant d’un contrat de bail se prescrit en trois ans.

Selon le demandeur, la prescription quinquénale de l’article 2224 du code civil doit s’appliquer aux faits de l’espèce puisque Mme [F] [C] est occupante sans droit ni titre et qu’en conséquence ne peut plus prétendre au bénéfice des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs.

En l’espèce, Mme [F] [C] est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2019 à la suite de la décision de la cour d’appel de Paris en date du 13 février 2024 qui a infirmé la décision des premiers juges et validé le congé pour vendre du 30 octobre 2018.

Si l’indemnité d’occupation présente un caractère indemnitaire qui trouve son fondement dans le maintien dans les lieux en l’absence de titre, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, elle se substitue au loyer dû sur le fondement d’un contrat de bail qui a pris fin à la suite d’un congé pour vendre judiciairement validé et qu’à ce titre la demande en paiement de cette indemnité d’occupation, présentée pour la première fois devant le juge de céans, « dérive d’un contrat de bail » au sens de l’article précité.

Il sera donc jugé que la demande en paiement de l’indemnité d’occupation ne saurait couvrir une période excédant le 27 janvier 2022 pour une action en justice engagée le 27 janvier 2025.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

A l’appui de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuel de 5 500 euros, M. [T] [E] produit une estimation réalisée par un cabinet d’experts près la cour d’appel de Paris en janvier 2025 qui relève une adresse de qualité, un bel immeuble en pierre de taille, un appartement au 3ème étage entièrement à rénover et retient un prix moyen de 27,50 euros le m² si cet appartement avait été entretenu correctement soit 66 000 euros par an hors charges et 5 500 euros mensuels.

Mme [F] [C] se maintient dans les lieux malgré un congé pour vente validé judiciairement. Elle ne saurait opposer l’état de l’appartement pour solliciter une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer versé jusqu’à présent, dans la mesure où M.[T] [E] entend disposer de son bien pour la vente.

Egalement, si M. [T] [E] ne peut exiger une indemnité correspondant à un appartement en bon état, le préjudice subi par M. [T] [E] doit également s’analyser en termes d’échec à son projet de vente.

Compte tenu de ces éléments, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme mensuelle de 4 250 euros hors charges à compter du 27 janvier 2022 et jusqu’à la libération totale et effective des lieux par la remise des clefs du biens, sans qu’il soit besoin de recourir à une expertise s’agissant de la fixation d’une indemnité et non d’un loyer. La demande d’expertise de Mme [F] [C] sera rejetée.

Les sommes déjà versées par Mme [F] [C] s’imputeront sur les montants dus au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais

Conformément à l’article 1343-5 du Code civil le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Dans la mesure où le montant du loyer antérieur excédait déjà les capacités financières mensuelles que Mme [F] [C] peut raisonnablement consacrer à son logement compte tenu des ressources dont elle justifie (net après impôts de 1 230,78 euros en mai 2025) sans mention de ressources complémentaires mobilisables, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, M. [T] [E] ne justifie pas d’un préjudice résultant du comportement de Mme [F] [C] qui n’a fait qu’user des voies judiciaires offertes pour faire valoir ses droits.

M. [T] [E] sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera accordé à M. [T] [E] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de M. [T] [E], représenté par sa tutrice, Mme [S] [R] épouse [O] en paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 27 janvier 2022 et jusqu’à justification de la libération totale et de la remise des clefs du bien occupé par Mme [F] [C] au [Adresse 3] ;

CONDAMNE Mme [F] [C] à verser à M. [T] [E] la somme mensuelle de 4 250 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 27 janvier 2022, outre le montant de la provision pour charges, et jusqu’à justification de la libération totale et de la remise des clefs du bien occupé par Mme [F] [C] au [Adresse 3] ;

RAPPELLE que les sommes déjà versées par Mme [F] [C] depuis le 27 janvier 2022 s’imputeront sur le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [F] [C] aux dépens de l’instance;

CONDAMNE Mme [F] [C] à verser à M. [T] [E] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection.