TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître SAIDON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BAGUENAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/10005 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGVB

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [O] [T],

Madame [E] [T],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître BAGUENAULT DE PUCHESSE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #T0003

DÉFENDEURS

Madame [K] [Y],

Monsieur [Q] [Y],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître SAIDON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C630

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/10005 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGVB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 août 2023 à effet au 1er septembre 2023, M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] ont consenti un bail d’habitation exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à M. [O] [T] et Mme [E] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3], outre une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4285 euros et d’un forfait pour charges de 336 euros, pour une durée d’un an. Un dépôt de garantie de 8570 euros a été versé aux bailleurs.

Un nouveau bail a été conclu le 2 juin 2024, à effet au 1er septembre 2024, d’une durée de sept mois, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4285 euros et d’un forfait pour charges de 350 euros.

Un procès-verbal de constat a été établi le 29 mars 2025 suite au départ des locataires.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, M. [O] [T] et Mme [E] [T] ont assigné M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— ordonner la requalification des baux en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— dire et juger que le plafond de loyer prévu par la loi du 6 juillet 1989 doit s’appliquer aux baux conclus entre les bailleurs et les preneurs et qu’il n’a pas été respecté,

— condamner M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] à payer les sommes suivantes :

* 18257 euros de trop perçus en conséquence du dépassement du plafonnement des loyers,

* 575 euros indument payés au regard de leur consommation d’électricité pendant la période d’occupation,

* 5040 euros indument retenus sur le montant total du dépôt de garantie,

* 857 euros, soit 20% du loyer mensuel,

* 299,03 euros au titre de deux journées de loyer,

* 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 27 février 2026, M. [O] [T] et Mme [E] [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles ils ont demandé de:

— juger que les signataires du bail ont érigé en condition essentielle et déterminante de leur consentement l’occupation de l’appartement à titre de résidence secondaire,

— juger que M. [O] [T] et Mme [E] [T] ont expressément déclaré à l’agence immobilière disposer d’une résidence principale à l’étranger et l’ont mentionnée dans le bail,

— juger que M. [O] [T] et Mme [E] [T] déclarant essentiellement leurs revenus à l’étranger, ont expressément déclaré à l’agence immobilière exercer leur activité à l’étranger et ont expressément lié le renouvellement de leur bail aux délais imposés par leur activité à l’étranger,

— débouter M. [O] [T] et Mme [E] [T] de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, écarter l’application de pénalités sur les sommes qui resteraient dues au titre du dépôt de garantie, à défaut de communication de la nouvelle adresse des locataires à leur départ,

— condamner M. [O] [T] et Mme [E] [T] à leur payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Il convient de rappeler que les demandes de dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Sur la requalification des baux

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

L’article 1103 du code civil mentionne que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, tandis que les articles 1192 et suivants du même code précisent qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation et que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les clauses que la loi autorise, les contrats obligeant non seulement à ce qui y est exprimé mais également à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage et la loi.

Selon l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du titre I bis de ladite loi sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Il résulte par ailleurs de l’article 12 du code de procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées. Ainsi, le juge ne saurait s’en tenir à la qualification donnée au contrat par les parties.

Il résulte de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de cette loi sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitat.

Il convient pour trancher cette question de rechercher la commune intention des parties lors de la conclusion des baux.

En l’espèce, les baux stipulent dans un paragraphe intitulé « destination des lieux » que la location porte sur un local destiné à être utilisé par le locataire exclusivement comme résidence secondaire, ce point constituant une condition essentielle sans laquelle les parties n’auraient pas consenti. Il est également indiqué que les lieux loués seront utilisés par le locataire moins de huit mois par an pour satisfaire à ses besoins professionnels et personnels, pour lui-même et sa famille.

Face à ces clauses très claires, les locataires n’apportent aucun élément démontrant que la commune intention des parties était autre que de donner à bail et louer le bien comme résidence secondaire.

Le fait qu’ils aient en réalité occupé les lieux à titre de résidence principale ne saurait entraîner une modification unilatérale de leur part de la qualification du contrat. En effet, l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui réserve l’application de celle-ci « aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur » ne déroge pas aux dispositions légales relatives à la force obligatoire des contrats et à la bonne foi contractuelle, les locataires ne pouvant l’invoquer pour justifier ce qui constitue leur propre manquement contractuel.

Au surplus et s’il était besoin, M. [O] [T] et Mme [E] [T] ne démontrent aucunement cette occupation à titre de résidence principale. Ils ont à ce titre déclaré comme résidence principale lors de la conclusion du second bail la même adresse que pour le premier, située à [Localité 2].

En conséquence, il apparaît que les baux en date des 25 août 2023 et 2 juin 2024 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

M. [O] [T] et Mme [E] [T] seront déboutés de leur demande de requalification de bail et de leur demande subséquente de restitution de trop perçus du fait du dépassement du plafonnement des loyers.

Sur la demande au titre des charges

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

En l’espèce, M. [O] [T] et Mme [E] [T] ont sollicité le remboursement de frais d’électricité. Leur demande est mal fondée en ce qu’elle l’est uniquement sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, non applicable en l’espèce. Par ailleurs, ils ne justifient pas de la somme qu’ils disent avoir versée au titre des frais d’électricité alors que M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] justifient d’un remboursement à ce titre.

La demande, mal fondée en droit et non prouvée, sera rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, que celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cass. 3ème Civ., 15 février 2012, n°11-13.014) et la preuve de la nécessité des réparations locatives.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 25 août 2023 stipule:

“ Montant dépôt de garantie

Le locataire a versé au bailleur la somme équivalente à deux mois de loyer soit 8570 euros qui ne sera pas productive d’intérêts et qui lui sera restitué dans les deux mois à compter de la libération des locaux, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le locataire au bailleur, notamment au titre des réparations locatives ou dont le bailleur pourrait être rendu responsable du fait du locataire. Ce dépôt de garantie ne sera en aucun cas imputable sur les loyers et les accessoires dus ”.

Les parties s’accordent sur le fait que M. [O] [T] et Mme [E] [T] ont versé la somme de 8570 euros au titre du dépôt de garantie conformément au bail conclu le 25 août 2023, et que M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] ont retenu la somme de 5045 euros au titre de réparations locatives, contestées par les demandeurs qui sollicitent la restitution de 5040 euros.

Il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour chaque poste.

Le ménage de sortie : M. [O] [T] et Mme [E] [T] indiquent qu’il n’est pas fait mention dans les états des lieux des équipements que M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] indiquent avoir fait nettoyer en urgence pour la somme de 350 euros. Or, l’état des lieux de sortie note une hotte encrassée et grasse, un grille pain souillé, une bouilloire entartrée, un doseur de machine à laver avec des traces, un sèche linge avec des traces sur le hublot, de la poussière sur plusieurs éléments de l’appartement. Des photos sont également communiquées en ce sens. Aucun de ces désordres n’était relevé dans l’état des lieux d’entrée. M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] justifient du paiement de la somme de 350 euros à la société CLEANWASH le 30 mars 2025. Cette retenue apparaît justifiée.

L’étagère dans l’entrée : l’état des lieux d’entrée note un ensemble d’étagères revêtues d’une peinture de couleur taupe en bon état général malgré quelques traces sur la paroi du fond. L’état des lieux de sortie relève que les étagères subissent quelques éclats sur les tranches et notamment l’étagère centrale, ainsi que des petites traces au niveau des étagères sur les plateaux. Les photographies n°46 à 48 de l’état des lieux de sortie ne suffisent pas à établir une dégradation de l’étagère compte tenu des observations de l’état des lieux d’entrée. La retenue n’apparaît pas justifiée.

La table de la salle à manger : l’état des lieux d’entrée la note en bon état général avec quelques légères rayures de surface et marques d’usure éparses ainsi que de légères traînées sombres en partie centrale. L’état des lieux de sortie relève quelques traces sur le plateau et du bois écorné en un point. Les photos ne permettent pas d’établie de dégradations locatives au regard de ces observations. La retenue n’apparaît pas justifiée.

Le plan de travail : l’état des lieux d’entrée note un bon état général, avec quelques marques d’usure derrière l’évier, à droite du mitigeur, ainsi que sur les rebords. Des traces noires sont également visibles sur le rebord du plan, depuis l’évier jusqu’au bord droit de la plaque de cuisson. L’état des lieux de sortie relève quelques petites traces éparses notamment en retour de la porte d’accès. La retenue n’apparaît pas justifiée.

Les grilles de four manquantes : l’état des lieux d’entrée mentionne deux plaques et une grille. La photo de l’état des lieux de sortie ne fait apparaître qu’une plaque. M. [O] [T] et Mme [E] [T] ne prouvent pas que ces éléments se trouveraient à un autre endroit comme ils l’expliquent. Ils indiquent en outre que le montant minimal pour ces éléments, de la même marque, est de 35 euros pour un montant maximal de 80 euros. La somme de 35 euros sera retenue en l’absence de tout devis ou facture des bailleurs.

Les joints et la robinetterie cuisine: l’état des lieux d’entrée relève un joint avec la crédence en parfait état, ainsi qu’un évier en bac en inox en bon état et propre. Le mitigeur est en bon état, propre et fonctionnel. L’état des lieux de sortie ne mentionne pas l’état des joints de telle sorte qu’ils doivent être présumés en bon état. Les photos de permettent pas de constater de dégradations. Il est également fait mention d’un bac en état d’usage avec des traces sur les tranches et de tartre. Le robinet mitigeur alimente correctement l’évier. Dès lors, la retenue n’apparaît pas justifiée.

Les lames du salon : l’état des lieux d’entrée note un parquet en point de Hongrie en bon état général avec toutefois deux rayures et des marques d’usure devant les fenêtres, deux traînées noirâtres avec menus décollements et petits enfoncements. L’état des lieux de sortie relève de petites traces face à la fenêtre centrale, pour le reste l’absence de dégradations particulières si ce n’est au niveau du passage de la porte, une lame de parquet écornée, et une différence de teinte de vernis sur une lame. La retenue n’apparaît ainsi pas justifiée.

Le tapis du salon :l’état des lieux d’entrée note un large tapis beige, propre. L’état des lieux de sortie relève qu’il est à jeter, avec la présence de mites et de vers. Dès lors , la retenue de 649 euros apparaît justifiée. Celle de 50 euros de livraison n’est en revanche pas justifiée faute de preuve.

Le canapé du salon : l’état des lieux d’entrée note un canapé en très bon état et non tâché. L’état des lieux de sortie relève un canapé en état d’usage, avec des tâches sur la 1ère et 3ème assises. Si une retenue est justifiée, elle ne saurait être équivalente à 30% du prix du canapé au regard des photos communiquées et sera ramenée à 10% soit 389,90 euros.

Le surmatelas de la chambre des parents : l’état des lieux d’entrée fait état de traces noires sur son bord droit. Si les demandeurs indiquent qu’il n’a pas été retourné, le surmatelas doit être considéré comme ne comportant que les traces figurant sur l’état des lieux. L’état des lieux de sortie montre une photo d’un surmatelas portant de nombreuses tâches jaunes. Un retenue à hauteur de 50% apparaît justifiée, soit la somme de 149,50 euros. La somme de 50 euros de livraison n’est pas justifiée.

Les lattes de la chambre parents : l’état des lieux d’entrée note un bon état général malgré une latte écornée entre l’accès et le lit et une fissure à gauche de ce dernier, devant la fenêtre, et quelques traces de frottement devant et à gauche de la porte du dressing. L’état des lieux de sortie relève un vernis en état d’usage, quelques disjointures, quelques écornements notamment face au lit en partie droite. La retenue n’apparait pas justifiée.

La porte d’entrée de la chambre parents : l’état des lieux d’entrée note une peinture en très bon état malgré de légers éclats sur le cadre central externe. L’état des lieux de sortie relève un écaillement au niveau du battant droit, un éclat de peinture en face intérieure et quelques petites traces au niveau du battant de gauche, ainsi que des petits martèlements repris en peinture. Ces traces d’usure et les éclats constatés à l’entrée des lieux conduisent à estimer que la retenue n’est pas justifiée.

La couette chambre parents : les bailleurs indiquent que le bail donnait pour obligation de nettoyer la couette. Une telle clause ne figure pas au contrat de bail. La retenue n’apparaît pas justifiée.

Joints et évier salle de bain : l’état des lieux d’entrée note un lavabo intact et très propre. L’état des lieux de sortie relève quelques petites traces au niveau de la plaque métallique du siphon. La retenue n’apparaît pas justifiée.

La douche salle de bains parents : l’état des lieux d’entrée note une porte intacte, des joints ternis voire noircis, le joint a par ailleurs tendance à se déchirer. Des traces de tartre sont relevées sur plusieurs éléments. L’état des lieux de sortie relève une fissuration sur le receveur et une difficulté à maintenir la porte de la douche fermée. Des joints sont orangés. Il ressort de ces éléments qu’il n’existe pas de désordres s’agissant des joints, mais qu’il en existe s’agissant du receveur et de la porte. Dès lors, une retenue de 100 euros apparaît justifiée, en l’absence de facture ou de devis.

La menuiserie porte : l’état des lieux d’entrée note que les moulures supérieures se fissurent et se désolidarisent. L’état des lieux de sortie relève des dégradations notamment sur l’encadrement extérieur. La retenue de 300 euros n’est ainsi aucunement justifiée.

La peinture chambre enfant : l’état des lieux d’entrée note une peinture en très bon état d’ensemble, avec toutefois un écaillement avec traînée circulaire noire en partie gauche du mur de droite au-dessus de l’emplacemùent actuel de la table de chevet, ainsi que de discrètes marques d’usure au-dessus de l’actuel bureau. Un mur de peinture blanche est en très bon état malgré de légères marques d’usure en partie basse. L’état des lieux de sortie relève une peinture en état d’usage, avec quelques écaillements, quelques traces. Un éclat et un enfoncement sont relevés sur la paroi droite, une petite traînée en partie centrale. Au regard de ces éléments, la peinture est en état d’usage et la retenue n’est pas justifiée.

Dès lors, M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] ont à bon droit retenu la somme de 1672,50 euros et devront restituer la somme de 3372,50 euros à M. [O] [T] et Mme [E] [T].

S’agissant du retard dans la restitution du dépôt de garantie, M. [O] [T] et Mme [E] [T] se fondent sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, inapplicable en l’espèce. Il ressort du contrat de bail que le dépôt de garantie doit être restitué dans les deux mois du départ du locataire. Les lieux ont été restitués le 29 mars 2025 et le dépôt de garantie devait ainsi être restitué au maximum le 29 mai 2025. M. [O] [T] et Mme [E] [T] indiquent qu’il leur a été restitué le 1er juin 2025. M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] ont indiqué que les preneurs ne leur avaient pas communiqué leur nouvelle adresse et qu’ils avaient dû les relancer à cinq reprises pour l’obtenir afin de leur communiquer l’ensemble des éléments de fin de bail. Ils communiquent un courriel en ce sens et ce point n’a pas été contesté par M. [O] [T] et Mme [E] [T].

Dès lors, aucune indemnité de retard dans la restitution de dépôt de garantie ne sera accordée.

Sur la restitution de deux jours de loyer

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, M. [O] [T] et Mme [E] [T] sollicitent la somme de 299,03 euros au titre des 30 et 31 mars 2025, les lieux ayant été libérés le 29 mars 2025. M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] reconnaissent ne pas avoir restitué cette somme en raison de l’état dans lequel l’appartement leur a été rendu. Or, cet aspect est indemnisé par le biais du dépôt de garantie et non par le loyer, qui est versé en échange de l’occupation du bien.

Le loyer étant d’un montant de 4635 euros en mars 2025, M. [O] [T] et Mme [E] [T] sont bien fondés à solliciter la restitution de 299,03 euros.

M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] seront condamnés à payer à M. [O] [T] et Mme [E] [T] la somme de 299,03 euros au titre du trop-perçu de loyers.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Par ailleurs, selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au regard de la solution du litige, chaque partie sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et paiera la moitié des dépens.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [O] [T] et Mme [E] [T] de leurs demandes de requalification des baux en date des 25 août 2023 et 2 juin 2024 en bail soumis aux disposition de la loi du 6 juillet 1989, au titre du dépassement du plafonnement des loyers, de la consommation d’électricité, et de l’indemnité de retard dans la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] à payer à M. [O] [T] et Mme [E] [T] la somme de 3372,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, soustraction faite des réparations locatives et du remboursement déjà effectué par les bailleurs,

CONDAMNE M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] à payer à M. [O] [T] et Mme [E] [T] la somme de 299,03 euros au titre de la restitution des loyers des 30 et 31 mars 2025,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Q] [Y] et Mme [K] [Y] d’une part, M. [O] [T] et Mme [E] [T] d’autre part, à payer chacun 50% des dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge