TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Paul BRISSET

M^e Isabelle ULMANN

M^e Nadia AMRI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01456 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AZB

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 11 décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [E] [G],

[Adresse 1]

représenté par Maître Paul BRISSET de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [H],

[Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS,

Madame [J] [L] [S] [R] (intervenante volontaire)

[Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Nadia AMRI, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protectionassistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 décembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 11 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01456 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AZB

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 décembre 2013, Madame [G] représentée par LA GRANDIERE IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [M] [H] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de trois ans à compter du 20 décembre 2013 et moyennant un loyer mensuel de 1020 euros outre une provision sur charges mensuelle de 130 euros.

Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction.

Suite au décès de Madame [G] le 16 décembre 2023, Monsieur [E] [G], son fils, en est devenu le propriétaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 01 août 2024 (remis à étude), le bailleur a fait délivrer à Monsieur [M] [H] un commandement de payer la somme principale de 669,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, expulser sous astreinte le locataire et tous occupants de son chef, condamner le locataire à la somme de 1205,46 euros au titre de l’arriéré locatif, à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération définitive des lieux, aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [M] [H] un congé pour vente à effet au 19 décembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, il a fait délivrer à Madame [J] [L] [R] un congé pour vente à effet au 19 décembre 2025 lui précisant que l’acte lui était délivré à titre conservatoire et ne produirait ses effets que pour le cas où le juge reconnaitrait sa qualité de locataire et les droits afférents.

L’affaire a été appelée le 03 avril 2025 et renvoyée, à l’initiative des parties, au 23 mai 2025 et au 23 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

Monsieur [E] [G], représenté par son conseil a formé les demandes suivantes :

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 01 octobre 2024,Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [H] et celle de tous occupants de son chef,Déclarer que l’expulsion s’appliquera aux matériels, marchandises et à tout mobilier appartenant aux occupants du logement,Ordonner la séquestration des meubles aux frais er risques de Monsieur [M] [H] soit dans un garde meuble soit sur place conformément au chapitre III du livre V du code des procédures civiles d’exécution,L’autoriser, passé le délai de deux mois, à faire vendre par le commissaire – priseur de son choix lesdits meubles aux frais de Monsieur [M] [H] et de procéder à la déduction des frais et créance des produits de la vente,Condamner Monsieur [M] [H] à lui payer la somme de 2 678,80 euros au 31 octobre 2025 et à une indemnité d’occupation de 1504,20 euros en sus des charges depuis le 01 octobre 2024 jusqu’à la libération effective du logement,Ordonner que toute condamnation porte intérêt au taux légal pour la période courant de l’exigibilité à celle du paiement effectif, Condamner Monsieur [M] [H] au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir à défaut d’avoir spontanément restitué le logement.

A titre subsidiaire,

Ordonner à Monsieur [M] [H] et à Madame [J] [L] [S] [R] de permettre la visite du logement aux heures fixées par le bail c’est à dire de 17h à 19h aux jours qui seront à définir conjointement avec lui,Subordonner l’exécution de cette mesure à une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,Pour le surplus, surseoir à statuer jusqu’à la date d’effet du congé pour vente, à savoir le 19 décembre 2025.

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [M] [H] et Madame [J] [L] [S] [R] de leurs demandes, fins et conclusions, Condamner solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [J] [L] [S] [R] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [J] [L] [S] [R] aux dépens, Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses demandes principales, il fait valoir que la dette n’a pas été apurée dans le délai de deux mois visé dans le commandement de payer. Au soutien de ses demandes formées à titre subsidiaire, il allègue de sa volonté de vendre le bien, de la délivrance du congé pour vente, du refus des défendeurs de lui communiquer des créneaux pour procéder à des visites de l’appartement, du risque que ces derniers restent dans le logement à la date d’effet du congé.

En réponse aux demandes de Monsieur [H], il fait valoir que le diagnostic de performance énergétique annexé au bail classe le logement en E et qu’il ne lui a jamais été fait une demande tendant à l’actualisation dudit diagnostic.

En réponse aux demandes de Madame [R], il fait valoir que le bail a été uniquement consenti à Monsieur [M] [H] ce qui rend juridiquement impossible la conclusion simultanée d’un bail verbal pour le même logement. Il allègue également que les quittances de loyers ne constituent qu’une preuve de paiement et n’ont pas valeur de contrat.

Monsieur [M] [H], représenté par son conseil, a formé les demandes suivantes :

A titre principal :

Débouter Monsieur [E] [G] de ses demandesA titre subsidiaire :

Lui accorder un délai de douze mois pour apurer la dette, Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés. En tout état de cause :

Débouter Monsieur [E] [G] de sa demande d’article 700 du code de procédure civileLaisser les dépens à la charge de Monsieur [E] [G]E[X] l’exécution provisoire

Il allègue que c’est à la suite d’une erreur matérielle de rédaction que le bail a été signé par lui car il était alors mineur. Il fait valoir que, nonobstant l’absence de rectification au contrat de bail, c’est sa mère, Madame [R], qui règle les loyers, reçoit les quittances de loyers et qui a été l’interlocutrice de la bailleresse sans que cela pose de difficulté. Il soutient que Madame [R] est locataire de l’appartement, au même titre que lui.

Il allègue que le loyer, hors indexation, et les charges sont réglés et que la dette alléguée correspond à la seule indexation que le bailleur ne peut pas appliquer faute d’actualisation du diagnostic de performance énergétique.

Madame [J] [L] [S] [R] est intervenue volontairement à l’instance.

Assistée de son conseil, elle a formé les demandes suivantes :

Dire et juger recevable et bien fondée son intervention volontaire, Dire et juger conforme aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 le bail verbal conclu entre elle et feu Madame [G] dont le demandeur vient aux droits, Débouter Monsieur [E] [G] de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, elle allègue occuper les lieux au regard d’un bail verbal qui lui a été consenti par Madame [G]. A cet égard, elle fait valoir qu’elle a toujours réglé les loyers et charges, qu’elle a toujours été l’interlocutrice de la bailleresse, qu’elle occupe les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il importe de trancher, préalablement, les demandes relatives à la dette locative et à la titularité du bail car elles ont une incidence sur l’efficacité du commandement de payer et partant sur la demande de résiliation du bail.

Sur la dette locative

L’indexation a été appliquée par le bailleur à compter du mois de mars 2024. Le loyer s’est alors élevé à la somme de 1153,94 euros.

Il est constant et au demeurant établi que la dette locative résulte uniquement de l’indexation du montant du loyer.

Les loyers, hors indexation et les charges sont réglés.

Les parties divergent sur le bien-fondé de l’indexation et sur la validité du diagnostic de performance énergétique, sans viser les textes applicables.

L’article 17- 1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose au premier alinéa du I que « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. » et en son III que «  La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi.

En l’espèce, le bail prévoit la révision du loyer.

Ledit bail a par ailleurs été plusieurs fois reconduit tacitement, la dernière fois le 20 décembre 2022 soit un an après la publication de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 de sorte que le III de l’article 17-1 précité lui est applicable.

L’article D.126-19 du code de la construction et de l’habitation fixe la durée de validité du diagnostic de performance énergétique à dix ans et précise que «  lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes : a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ; b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024."

En l’espèce, le diagnostic de performance énergétique produit est celui qui a été annexé au bail, il est daté du 10 octobre 2013 et il classe le bien dans la catégorie E.

Au vu de l’article D. 126-19 du code de la construction et de l’habitation, ce diagnostic n’est donc plus valide depuis le 01 janvier 2023.

Au regard de la modification et du durcissement des règles de calcul intervenus depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, un bien classé E en 2013 ne sera pas nécessairement classé E en 2024.

L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, Monsieur [E] [G] ne démontre pas que le bien loué ne serait pas classé F ou G. Il ne justifie dès lors pas du caractère certain, liquide et exigible de sa créance.

Au vu des développements qui précèdent, Monsieur [E] [G] est débouté de sa demande.

Sur la titularité du bail et l’intervention volontaire de Madame [J] [L] [S] [R]

Sur l’intervention volontaire

Vu l’article 66 du code de procédure civile,

Vu les articles 325 et suivants du code de procédure civile,

En l’espèce, Madame [J] [L] [S] [R] prétend être locataire de sorte que son intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Son intervention est déclarée recevable.

Sur la titularité du bail

Les parties divergent sur la titularité du bail. Monsieur [E] [G] soutient que Monsieur [M] [H] est seul locataire tandis que Monsieur [M] [H] et Madame [J] [L] [R] soutiennent qu’ils sont tous deux locataires le premier au motif qu’il y aurait eu une erreur matérielle dans le contrat de bail, la seconde parce qu’elle bénéficierait d’un bail verbal.

Le contrat de bail désigne comme locataire : Monsieur [M] [H] et ce dernier a signé le contrat de bail (son conseil l’a indiqué à l’audience et cette signature correspond à celle de son passeport). Monsieur [M] [H] était âgé de 16 ans lors de la régularisation du contrat. Soit Monsieur [M] [H] était un mineur émancipé auquel cas il n’y aurait pas de difficulté soit il ne l’était pas et son représentant légal aurait alors dû signer ledit contrat. En tout état de cause, ce problème de signature ne confère pas la qualité de locataire à Madame [J] [L] [R] dès lors qu’elle n’est pas désignée comme titulaire ou cotitulaire du contrat de bail.

Madame [J] [L] [R] allègue bénéficier d’un bail verbal. Elle produit à cet égard un courrier de Madame [G] non daté mais dont il ressort un accord pour la réduction temporaire du montant du loyer en 2016 sous réserve de la réalisation de travaux à effectuer dans la salle de bains. Elle produit également une quittance de loyers à son nom pour le mois de décembre 2013 et le mois de novembre 2014 et des extraits de compte justifiant du règlement du loyer depuis son compte. A l’audience, Madame [R] a indiqué que Monsieur [H] n’avait pas de revenus.

Le louage de choses suppose, comme tout contrat, l’acceptation de la personne avec laquelle on entend contracter. Par ailleurs, le locataire peut toujours faire payer sa dette de loyers par autrui et toute personne qui y a un intérêt peut régler la dette d’autrui sans pour autant acquérir un droit quelconque opposable au créancier.

Le règlement des loyers par Madame [J] [L] [R] et l’échange ponctuel de correspondance relatif au montant du loyer sont insuffisants à démonter l’existence d’un bail verbal et/ou celle d’une novation du bail du 17 décembre 2013.

Au vu des développements qui précèdent, Monsieur [M] [H] est le seul locataire du bien et Madame [J] [L] [R] en est l’occupant de son chef.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu le 17 décembre 2013 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à Monsieur [M] [H] le 01 août 2024 pour la somme en principal de 669,70, hors coût de l’acte.

Il ressort du décompte que les loyers (hors indexation) et les charges ont été réglés au terme convenu.

La dette locative résulte uniquement de l’indexation du montant du loyer et M. [E] [G] a été, supra, débouté de sa demande

Dès lors, faute de dette locative, le commandement de payer ne produit aucun effet.

Monsieur [E] [G] est dès lors débouté de sa demande en résiliation de bail et des demandes qui y sont subséquentes.

Sur les visites du bien

Monsieur [E] [G] entend procéder à la vente de son bien et il a délivré un congé pour vente.

Le contrat de bail stipule que le locataire s’engage à « laisser visiter, en vue de la vente ou de la location, les lieux loués deux heures par jour pendant les jours ouvrables : l’horaire de visite sera défini par accord entre les parties ; à défaut d’accord les visites auront lieu entre 17 h et 19h ».

Au vu des pièces produites, il semblerait qu’il y ait une difficulté pour l’organisation desdites visites et une sommation de donner accès au logement pour le visiter le 30 octobre 2025 (soit postérieurement à l’audience) a été signifiée aux défendeurs le 23 octobre 2025.

Lors de l’audience du 23 octobre 2025, les défendeurs ont indiqué qu’ils n’avaient pas été informés des visites et qu’ils n’y étaient pas opposés.

A ce stade, il y a lieu d’enjoindre, sans l’assortir d’une astreinte, aux défendeurs de convenir avec le bailleur de dates et d’horaires pour les visites étant précisé que cette injonction est également faite à Madame [J] [L] [R] en sa qualité d’occupante des lieux du chef de Monsieur [H] et dès lors qu’il résulte de la première page des conclusions du conseil de ce dernier qu’il est actuellement incarcéré.

Sur le sursis à statuer

Vu l’article 378 du code de procédure civile,

Les demandes de chacune des parties ont été tranchées de sorte qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer jusqu’au 19 décembre 2025. Le cas échéant, il appartiendra au bailleur de diligenter une procédure en validation du congé et en expulsion.

Monsieur [E] [G] est dès lors débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [G] qui succombe au principal conservera la charge des dépens.

Les défendeurs ne formulent pas de demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

RECOIT l’intervention volontaire de Madame [J] [L] [S] [R] ;

DIT que Madame [J] [L] [S] [R] n’est pas locataire de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3] ; elle est occupante du chef de Monsieur [M] [H];

ENJOINT à Monsieur [M] [H] et à Madame [J] [L] [S] [R] de permettre la visite de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3], visites qui, sauf meilleur accord des parties, seront fixées de 17h à 19h aux jours qui seront à définir conjointement avec Monsieur [E] [G] ;

DIT n’y avoir lieu à sursis à statuer ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] aux dépens ;

RAPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le décembre 2025

La Greffière La Juge