TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [E] [S] épouse [K]

Monsieur [P] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05607 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACLR

N° MINUTE :

5/2026

JUGEMENT

initialement en date du 23 janvier 2026

prorogé en date du 27 janvier 2026

DEMANDERESSE

RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par la S.E..L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483

DÉFENDEURS

Madame [E] [S] épouse [K]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [P] [K]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 janvier 2026 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 27 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05607 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACLR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2009, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Madame [E] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 6] pour un loyer mensuel révisable de 418,86 euros outre 170 euros de provision sur charges.

À la suite de son mariage le 13 août 2011 avec Madame [E] [S], Monsieur [P] [K] est devenu cotitulaire du bail.

Par acte sous seing privé du 15 juin 2017, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [P] [K] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] (lot S, 5209) à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 90 euros.

Par actes de commissaire de justice du 19 février 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [P] [K] et à Madame [E] [S] épouse [K] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 7 717,18 euros au titre des loyers et charges dus pour le logement et l’emplacement de stationnement en visant la clause résolutoire insérée aux contrats de location.

Par actes de commissaire de justice du 28 mai 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit des baux d’habitation et d’emplacement de stationnement à compter du 19 avril 2025,

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation des baux d’habitation et d’emplacement de stationnement,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [K] et de Madame [E] [S] épouse [K] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués et l’expulsion de leur véhicule de l’emplacement de stationnement avec si besoin l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre,

— condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S] épouse [K] à lui payer la somme de 6 849,60 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’in solidum une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis, majoré des taxes et charges diverses courantes, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés,

— condamner in solidum Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S] épouse [K] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprendront les frais du commandement de payer.

À l’audience du 28 octobre 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4 523,47 euros selon décompte arrêté au 24 octobre 2025 terme de septembre 2025 inclus. La bailleresse a par ailleurs donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par les locataires.

Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S], comparants en personne, ont indiqué avoir effectué des règlements ne figurant pas sur le décompte de la bailleresse et ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 200 euros par mois en plus du loyer courant, exposant percevoir des revenus d’un montant respectif de 2 500 euros et 1 890 euros par mois et avoir quatre enfants à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

La décision a été mise en délibéré et prorogée par mise à disposition au greffe au 27 janvier 2026.

À la demande du tribunal, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a par note en délibéré reçue au greffe le 6 novembre 2025 produit un décompte actualisée de sa créance, tenant compte des virements évoqués par les défendeurs à l’audience, arrêtée à la somme de 4 029,76 euros, échéance d’octobre 2025 incluse.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 30 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, anciennement l’article 1184 du même code à la date de la signature du bail la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail d’habitation, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

Par ailleurs, il convient de préciser que la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les deux baux ont été donnés en location par la même bailleresse, qui utilise un seul décompte pour le logement et l’emplacement de stationnement, lequel est situé à proximité du logement. La bailleresse a par ailleurs délivré un commandement de payer unique visant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 pour les deux dettes. Dans ces conditions, l’emplacement de stationnement sera considéré comme un accessoire du logement.

Toutefois, si le bail d’habitation laisse bien un délai de deux mois pour payer la dette après la signification du commandement de payer, ce n’est pas le cas de la location de l’emplacement de stationnement, qui prévoit quant à lui, un délai d’un mois.

Dans la mesure où il s’agit d’un bail accessoire du logement principal, les dispositions d’ordre public de l’article 24 sont applicables également au bail de location d’emplacement de stationnement. Il convient ainsi de retenir le délai conventionnel de deux mois tant pour le bail d’habitation que pour le bail de location d’emplacement de stationnement, en tant qu’accessoire du logement.

Les deux baux contiennent chacun une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2025 pour la somme en principal de 7 717,18 euros s’agissant du logement à usage d’habitation et de l’emplacement de stationnement. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé au commandement (seule une somme de 2 120,61 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation et le bail d’emplacement de stationnement sont réunies à la date du 20 avril 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [E] [S] épouse [K] et Monsieur [P] [K] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S] épouse [K] sont redevables de la somme de 4 029,76 euros à la date du 5 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date.

Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S] épouse [K] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 4 029,76 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7 717,18 euros conformément à l’article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S] épouse [K] seront également condamnés solidairement au paiement à compter de l’échéance de novembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant des loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S] épouse [K] ont repris le règlement du loyer courant et la bailleresse a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets des clauses résolutoires selon les modalités proposées par les locataires. Ils seront dès lors autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet entraînant la résiliation des baux à la date de leur acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [P] [K] et de Madame [E] [S] épouse [K] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S] épouse [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant d’une part dans le bail conclu le 5 octobre 2009 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) et Madame [E] [S] (devenue épouse [K]) concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 6] et d’autre part dans le bail conclu le 15 juin 2017 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) et Monsieur [P] [K] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 4] (lot S, 5209) à [Localité 6] sont réunies à la date du 20 avril 2025,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [S] épouse [K] et Monsieur [P] [K] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 4 029,76 euros (décompte arrêté au 5 novembre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025), correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation (appartement à usage d’habitation et emplacement de stationnement) avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 717,18 euros à compter du 19 février 2025,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S] épouse [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 200 euros chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S] épouse [K] soient solidairement condamnés à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [K] et Madame [E] [S] épouse [K] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection