TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [O] [T]

Monsieur [D] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02600 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZDP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 28 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son syndic La SARL CABINET CSJC, société à responsabilité limitée sise [Adresse 4]

représenté par M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159

DÉFENDEURS

Madame [O] [T]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [T]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 28 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02600 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZDP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [O] [T] et Monsieur [D] [T] sont propriétaires des lots n°33, n°290 et n°147 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025 remis à personne s’agissant de Madame [O] [T] et à tiers présent à domicile s’agissant de Monsieur [D] [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CSJC, a fait assigner Madame [O] [T] et Monsieur [D] [T] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner in solidum au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4732,49 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 avril 2025, provision du 2e trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 novembre 2025 ;1000 euros à titre de dommages et intérêts ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CSJC et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés à personne s’agissant de Madame [O] [T] et à tiers présent à domicile s’agissant de Monsieur [D] [T], Madame [O] [T] et Monsieur [D] [T] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété pour les lots n°33, n°290 et n°147 (matrice cadastrale) ;un relevé de compte individuel pour la période du 31 décembre 2020 au 10 avril 2025 ;les appels de fonds pour la période susvisée ;une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 04 novembre 2024 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 29 janvier 2021, 30 septembre 2021, 23 juin 2022, 30 juin 2023 et 26 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels, fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période et voté la réalisation d’un certain nombre de travaux spécifiques.

Il ressort du décompte produit arrêté au 10 avril 2025 que le compte de copropriétaires de Madame [O] [T] et Monsieur [D] [T] était débiteur à cette date de la somme de 4732,49 euros, appel de charges du 2e trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 72 euros correspondant aux frais de relance (deux montants de 36 euros), ainsi que la somme de 1354,27 euros portée au débit le 25 février 2021 sans que cette somme ne soit justifiée par de quelconques documents justificatifs, soit un montant de 3306,22 euros hors frais.

Madame [O] [T] et Monsieur [D] [T], ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

*

Il convient par ailleurs de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, lequel n’est pas produit, de sorte que la solidarité ne sera pas retenue.

Par conséquent, Madame [O] [T] et Monsieur [D] [T] seront condamnés conjointement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 3306,22 euros au titre des charges impayées pour la période du 31 décembre 2020 au 10 avril 2025, appels provisionnels du 2e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 10 avril 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu des paiements intervenus depuis la mise en demeure dont il n’est, en outre, justifié que de l’envoi à Monsieur [D] [T] mais pas à Madame [O] [T].

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] évoque les frais dans le corps de son assignation, il ne formule pas de demande chiffrée et distincte à ce titre. Au surplus, il n’est pas démontré que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CSJC ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de Madame [O] [T] et Monsieur [D] [T], mauvaise foi qui ne peut découler de leurs seuls retards de paiement.

Dès lors, il sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [O] [T] et Monsieur [D] [T], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [O] [T] et Monsieur [D] [T] seront condamnés.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [T] et Monsieur [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CSJC, la somme de 3306,22 euros (trois mille trois cent six euros et vingt-deux centimes) au titre des charges impayées pour la période pour la période du 31 décembre 2020 au 10 avril 2025, appels provisionnels du 2e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 10 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CSJC de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [T] et Monsieur [D] [T] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [O] [T] et Monsieur [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CSJC, la somme de 500 euros (cinq cents) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge

Décision du 28 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02600 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZDP