TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [L]

Madame [V] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06967 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPU7

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] RIVP,

[Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [L],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [L],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06967 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPU7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 28 avril 2003, la société anonyme de gestion immobilière (SAGI), aux droits de laquelle vient la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP), a consenti un bail d’habitation à M. [W] [L] et Mme [V] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 371.43 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5743,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [L] et Mme [V] [L] le 23 avril 2025.

Par assignation du 30 juin 2025, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [W] [L] et Mme [V] [L], autoriser le transport et le séquestre de leurs meubles, et les condamner solidairement par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges, subsidiairement d’un montant égal au double du montant du loyer, charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  14 769,31 euros au titre de leur arriéré locatif, avec intérêts au taux légal,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, la RIVP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 novembre 2025, s’élève à 1528,31 euros.

Considérant la diminution de la dette et en dépit de l’absence de reprise parfaite du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle demande un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire pour le compte des locataires, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros pendant 16 mois.

M. [W] [L] et Mme [V] [L], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera statué par ordonnance reputée contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le nouveau délai de six semaines trouvait à s’appliquer. Toutefois, la bailleresse ayant fait le choix, dans le commandement de payer qu’elle leur a fait signifier, d’octroyer un délai de deux mois aux locataires pour s’acquitter de leur dette locative, conformément à leur contrat de bail, conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme, c’est ce délai de deux mois qui sera retenu.

En effet, un commandement de payer indiquant que les locataires devaient s’acquitter de la somme en principal de 5743,78 euros sous deux mois et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail leur a été signifié le 22 avril 2025.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5743,78 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 juin 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la RIVP de solliciter des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au bénéfice des locataires et de renoncer à la condition de reprise du paiement du loyer integral avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 novembre 2025, M. [W] [L] et Mme [V] [L] lui devaient la somme de 1528,31 euros.

M. [W] [L] et Mme [V] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [L] et Mme [V] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite, les locataires n’ayant procédé à des règlements qu’à hauteur de 500 euros au cours des mois précédant l’audience, le loyer s’élevant à 650,54 euros.

La bailleresse ayant toutefois sollicité, pour le compte de ses locataires, un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire, il y a lieu, en vertu de l’article 4 du code de procédure civile, de faire droit à cette demande.

Au regard de l’historique de compte et des paiements importants effectués par M. [W] [L] et Mme [V] [L] postérieurement à la délivrance du commandement de payer, il apparait que les locataires peuvent en outre raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [W] [L] et Mme [V] [L] à se libérer de leur dette locative par des versements de 100 € par mois en plus du loyer courant pendant 15 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu’à leur départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [L] et Mme [V] [L], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, reputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 avril 2003 entre la RIVP, d’une part, et M. [W] [L] et Mme [V] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 23 juin 2025,

CONDAMNE solidairement M. [W] [L] et Mme [V] [L] à payer à la RIVP la somme de 1528,31 euros (mille cinq cent vingt-huit euros et trente-et-un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [W] [L] et Mme [V] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 15 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [L] et Mme [V] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [L] et Mme [V] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [W] [L] et Mme [V] [L] seront solidairement condamnés à verser à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [W] [L] et Mme [V] [L] à payer à la RIVP la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [W] [L] et Mme [V] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 avril 2025 et celui de l’assignation du 30 juin 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge