TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/58023 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBID3

N° : 6-CH

Assignation du :

21 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE [Localité 1] ETOILE VICTOR HUGO, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS – #P0165

DEFENDERESSE

La société à responsabilité limitée OPALE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Nathalie ABIHSSIRA, avocat au barreau de PARIS – #C1485

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 23 novembre 1999, la SCI [Localité 1] Etoile Victor Hugo a consenti un bail commercial à la société SIPP, aux droits de laquelle vient la société Opale, portant sur divers locaux à usage de bureaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 2] 75016 [Adresse 4].

La bail a été renouvelé en dernier lieu le 25 octobre 2017 et, aux termes d’un avenant du 27 décembre 2023, le loyer annuel principal a été porté à la somme de 35.070,34 euros, outre les charges et taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 2 octobre 2025, la SCI [Localité 1] Etoile Victor Hugo a fait délivrer à la société Opale un commandement de payer la somme de 18.594,16 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI [Localité 1] Etoile Victor Hugo a, par acte du 21 novembre 2025, assigné la société Opale devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 23.765,75 euros TTC titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2025 sur la somme de 12.594,16 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer trimestriel augmenté des provisions sur charges, avec régularisation annuelle, comme si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— la condamner au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 octobre 2025.

A l’audience du 11 février 2026, par conclusions déposées et soutenues oralement, la SCI [Localité 1] Etoile Victor Hugo actualise sa demande de provision à la somme de 17.478,74 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2026, échéance du 1er trimestre 2026 incluse, et maintient le surplus de ses demandes, s’opposant à tout délai de paiement.

Par conclusions déposées et soutenues oralement, la société Opale reconnaît devoir la somme de 8.171,59 euros uniquement et sollicite des délais de paiement, outre l’autorisation de régler les loyers à venir sur une base mensuelle et non trimestrielle.

La société Opale ayant fait état lors de l’audience d’un virement récent de 3.000 euros, non débité par la bailleresse, elle a été autorisée à en justifier en cours de délibéré, sous huitaine, ce qu’elle n’a pas fait.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 2 octobre 2025 à hauteur de la somme de 18.594,16 euros en principal.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 2 novembre 2025 à 24h00.

La société Opale sollicite l’octroi de délais de paiement sur une durée de 12 mois afin d’apurer la dette locative.

Toutefois, la présente procédure est la troisième que la bailleresse a été contrainte d’initier, en raison des manquements récurrents de la locataire à son obligation de règlement des loyers, celle-ci ne s’acquittant de ses obligations contractuelles qu’après délivrance de commandements de payer suivis d’une assignation (commandement du 28 juillet 2020 et assignation du 10 septembre suivant, commandement du 23 mai 2022 et assignation du 25 juillet suivant).

En outre, la société Opale ne produit aucune pièce relative à sa situation financière et, par conséquent, ne justifie pas d’éventuelles difficultés ni de sa capacité à apurer sa dette tout en réglant le loyer courant.

Sa demande de délais de paiement ne peut donc qu’être rejetée et son expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 3 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 17.478,74 euros au 1er janvier 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus, et ce, après déduction des règlements intervenus entre septembre et décembre 2025 et dûment comptabilisés par la bailleresse, à hauteur des sommes suivantes :

—  6.000 euros le 24.09.2025

—  3.067,59 euros le 18.11.2025

—  6.000 euros le 12.12.2025

—  3.493,03 euros le 15.12.2025

—  3.000 euros le 16.12.2025.

La défenderesse fait état d’un versement de 3.000 euros intervenu peu avant l’audience mais n’en justifie pas (en dépit du délai qui lui a été laissé pour ce faire en cours de délibéré). Le montant de 8.171,59 euros qu’elle reconnaît devoir régler omet de prendre en considération l’échéance du premier trimestre 2026, due au 1er janvier 2026 puisque le loyer est payable trimestriellement et d’avance.

Dès lors, son obligation n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 17.478,74 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2025 sur la somme de 12.594,16 euros (comme sollicité), et à compter de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande de mensualisation du paiement des loyers

La société Opale demande l’autorisation de régler les loyers à venir sur une base mensuelle et non trimestrielle.

Toutefois, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de l’autoriser à procéder à un règlement des loyers différent de celui contractuellement prévu.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les frais et dépens

La société Opale, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 octobre 2025.

Ayant contraint la bailleresse à engager la présente procédure et à exposer des frais, elle sera condamnée à l’indemniser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 2 novembre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 5], lot 301, bâtiment 4, la société Opale pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Opale à payer à la SCI [Localité 1] Etoile Victor [Adresse 6] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 3 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Opale à payer à la SCI [Localité 1] Etoile Victor Hugo la somme provisionnelle de 17.478,74 euros TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er janvier 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2025 sur la somme de 12.594,16 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Rejetons la demande de délais de paiement formée par la société Opale ;

Rejetons la demande de mensualisation du loyer formée par la société Opale ;

Condamnons la société Opale aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 octobre 2025 ;

Condamnons la société Opale à payer à la SCI [Localité 1] Etoile Victor [Adresse 6] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 11 mars 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY