TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00094

N° Portalis DBX4-W-B7J-TVZZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 30 Avril 2025

[F] [J]

[D] [P] épouse [J]

C/

[I] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Avril 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [J]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [D] [P] épouse [J]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne, assistée de Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [I] [E]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 septembre 2022 prenant effet au 1er septembre 2022, Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] ont donné à bail à Madame [I] [E] un appartement à usage d’habitation (n°42) situé [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 700 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros.

Le 19 septembre 2024, Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] ont fait signifier à Madame [I] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] ont également fait signifier une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement le 26 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] ont ensuite fait assigner Madame [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire par l’application du jeu de la clause résolutoire,

— l’ expulsion sans délai de Madame [I] [E] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 6.950,19 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers selon décompte arrêté au 5 décembre 2024, quittancement de décembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 septembre 2024, somme à réactualiser au jour de l’audience, y rajoutant les mois de janvier 2025 à mars 2025 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupante,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement, révisable en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

* d’une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer et la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 mars 2025, Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J], ont comparu à l’audience, assistés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 9.140,19 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise, en indiquant qu’un dégât des eaux s’est produit dans le logement et que la locataire ne permet pas l’accès au logement.

La citation destinée à Madame [I] [E] n’a pu lui être délivrée et un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé le 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. L’accusé réception est toutefois revenu signé à la date du 19 décembre 2024, mais Mme [I] [E] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 septembre 2022 prenant effet au 1er septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 12) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.900,19 euros a été signifié le 19 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [I] [E] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Madame [I] [E] devenue occupante sans droit ni titre sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Pour autant, aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [I] [E] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] produisent un décompte du 06 mars 2025 démontrant que Madame [I] [E] reste leur devoir la somme de 9.140,19 euros, mensualité de mars 2025 comprise.

Madame [I] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 9.140,19 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (19 septembre 2024) sur la somme de 3.900,19 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, Madame [I] [E], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, révisable selon le contrat de bail.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Madame [I] [E] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion de la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux en date du 26 septembre 2024, cet acte n’étant pas obligatoire dans la procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J], Madame [I] [E] sera condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2022 prenant effet au 1er septembre 2022 entre Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J], d’une part, et Madame [I] [E], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation ( porte 42 ) situé [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTE Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] de leur demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [I] [E] à verser à Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] à titre provisionnel la somme de 9.140,19 euros (décompte arrêté au 6 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (19 septembre 2024) sur la somme de 3.900,19 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [I] [E] à payer à Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, révisable selon les stipulations du contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [I] [E] à verser à Monsieur [F] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion de la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux en date du 26 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-présidente,