TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 12/03/2026

à : – M^e C. PALAVIT

— M. [A] [D]

Copie exécutoire délivrée

le : 12/03/2026

à : – M^e C. PALAVIT

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 26/00145 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBXHQ

N° de MINUTE :

3/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [F] [L] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile PALAVIT, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : P0417

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 3 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026 par Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/00145 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBXHQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [F] épouse [G] est propriétaire d’un appartement de 50 m2 situé [Adresse 3] à [Localité 2].

L’appartement était géré par la société CAGEST CONSEIL, représentée par Monsieur [Z] [C], en qualité d’agent immobilier en charge de la location et de la gestion du bien.

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2023, la société CAGEST CONSEIL a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [B], portant sur l’appartement, ainsi qu’un parking au second sous-sol. Le bail prenait effet le ler avril 2023, pour une durée d’une année, et était consenti moyennant un loyer mensuel de 2.700,00 euros pour l’appartement, 400,00 euros pour le parking, outre 300,00 euros au titre des charges.

Par avenant signé le 1er septembre 2023, Monsieur [D] [E] est devenu occupant en lieu et place de Monsieur [D] [U] ; le loyer et les charges n’étaient pas modifiés.

À compter du mois d’avril 2025, le locataire a cessé de régler ses loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour le règlement d’une dette de 17.000,00 euros, outre les frais d’acte de 200,17 euros.

Le locataire a continué d’occuper l’appartement sans régler les loyers, de sorte qu’au 27 octobre 2025, la dette des loyers et des charges s’élevait à 28.007,93 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 octobre 2025, reçu le 6 novembre suivant, Monsieur [E] [D] a donné congé.

Les correspondances de l’agence de gestion quant aux modalités d’apurement de la dette et à l’organisation d’un rendez-vous de restitution des lieux étant restées sans réponse, par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, Madame [F] [L] épouse [G] a fait citer Monsieur [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins :

— de déclarer la demande de Madame [F] [L] épouse [G] recevable et bien fondée,

— de condamner Monsieur [E] [D] au paiement de la somme de 28.007,92 euros correspondant à la dette de loyers et de charges due au 27 novembre 2025,

— de condamner Monsieur [E] [D] au remboursement des frais du commandement de payer soit 200,17 euros,

— de condamner Monsieur [E] [D] au règlement du loyer et des charges entre le 1er et le 10 décembre 2025, soit la somme de 1.167,00 euros,

— de condamner Monsieur [E] [D] au règlement des intérêts de retard prévus à l’article 1343-2 du code civil, à compter du commandement de payer délivré le 1er août 2025,

— d’ordonner que l’exécution de I’ordonnance de réferé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute et qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— de condamner Monsieur [E] [D] à payer Madame [F] [L] épouse [G] la somme de 2.000,00 euros en application de I’article 700 du code de procédure civile,

. le cas échéant :

— condamner Monsieur [E] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation de 116,00 euros par jour jusqu’à la restitution des clés,

— de condamner Monsieur [E] [D] aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, Madame [F] [L] épouse [G] a fait signifier à Monsieur [E] [D] des conclusions d’actualisation aux termes desquelles elle sollicite du juge des contentieux de ce tribunal :

— de déclarer la demande de Madame [F] [L] épouse [G] recevable et bien fondée,

— de condamner Monsieur [E] [D] au paiement de la somme de 29.174,92 euros correspondant à la dette de loyers et de charges due au 10 décembre 2025,

— de constater la résiliation du bail consenti par Madame [F] [L] épouse [G] à Monsieur [E] [D] par l’effet du congé délivré par le locataire le 10 novembre 2025,

— à titre subsidiaire, constater la résiliation judiciaire dudit bail,

— de condamner Monsieur [E] [D] au paiement de la somme de 6.418,50 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues pour la période du 11 décembre 2025 au 3 février 2026,

— de condamner Monsieur [E] [D] au règlement des intérêts de retard prévus à l’article 1343-2 du code civil, à compter du commandement de payer délivré le 1er août 2025,

— de condamner Monsieur [E] [D] au remboursement des frais du commandement de payer soit 200,17 euros,

— d’ordonner l’expulsion de sa personne, de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens,

— d’autoriser Madame [F] [L] épouse [G] à procéder à l’ouverture de l’appartement en présence d’un commissaire de justice et à faire procéder au remplacement de la serrure de son appartement aux frais du locataire,

— d’autoriser Madame [F] [L] épouse [G] à l’expulser des lieux avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu, de faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,

— d’autoriser la propriétaire à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives aux frais du locataire,

— d’ordonner que l’exécution de I’ordonnance de réferé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute et qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— de condamner Monsieur [E] [D] à payer Madame [F]

[L] épouse [G] la somme de 3.000,00 euros en application de I’article 700 du code de procédure civile,

. le cas échéant,

— condamner Monsieur [E] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation de 116,00 euros par jour jusqu’à la restitution des clés,

— de condamner Monsieur [E] [D] aux entiers dépens.

À l’audience du 3 février 2026, Madame [F] [L] épouse [G], représentée par son conseil, a maintenu le bénéficie de ses conclusions d’actualisation précisant que toutes ses demandes en paiement étaient faites à titre provisionnel.

Elle précise que personne n’était présent au moment de l’état des lieux de sortie et qu’elle n’avait plus aucune nouvelle de Monsieur [E] [D].

Monsieur [E] [D], bien que régulièrement cité à l’étude, n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

À l’issue des débats, la demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de l’affaire au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est, néanmoins, statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de validation du congé et ses conséquences

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Si la demande de validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, ce dernier peut, en revanche, toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans

droit ni titre à la suite d’un congé. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1°) sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2°) en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3°) pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis) pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin, fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4°) pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5°) pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1°) à 5°) précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 octobre 2025, Monsieur [E] [D] a indiqué donner congé pour le 1er décembre 2025.

Toutefois, en application de l’article 15 précité, le délai ne court pas à compter du jour du courrier, mais à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, soit en l’espèce le 6 novembre 2025.

En conséquence, il convient de constater que le bail a pris fin par la volonté du locataire, lequel de trouve déchu de tout droit d’occupation sur le bien donné à bail à compter du 6 décembre 2025.

Suivant procès-verbal de constat dressé le 5 décembre 2025 par Maître [N], commissaire de justice, il apparaît que Monsieur [E] [D] ne s’est pas présenté à l’état des lieux de sortie, auquel il avait pourtant été dûment convoqué par courrier du 24 novembre 2025 et par courriel du 25 novembre suivant ; les clefs n’ayant, par ailleurs, pas été restituées.

En conséquence, Monsieur [E] [D] se trouve, ainsi, occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 6 décembre 2025 et il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre du solde locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant, cependant, tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie, souverainement, le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux, sans droit ni titre, constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté ni contestable que Monsieur [E] [D] réside, sans discontinuer, dans les lieux depuis la prise d’effet du bail.

À l’appui de sa demande de provision au titre des loyers impayés à compter du 1er mai 2025 et jusqu’au 30 novembre 2025, Madame [F] [L] épouse [G] verse aux débats un décompte de sa créance, dont il ressort que Monsieur [E] [D] se trouve redevable de la somme de 28.007,92 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées au 30 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Le terme du bail étant fixé au 6 décembre 2026, il convient d’ajouter à cette somme celle de (3.500,99/31) x 6 = 677,61 euros, pour la période du 1er décembre 2025 au 6 décembre 2025, soit un total général de 28.685,53 euros.

Monsieur [E] [D] sera, donc, condamné à verser à Madame [F] [L] épouse [G] une somme provisionnelle de 28.685,53 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er mai 2025 au 6 décembre 2025 inclus.

Par ailleurs, il n’est pas contesté ni contestable que M. [E] [D] se maintient dans les lieux malgré l’expiration de son congé.

Dès lors, afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de dire que Monsieur [E] [D] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 7 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux égale au montant du loyer qui aurait été facturé en cas d’occupation régulière.

En effet, il n’est, cependant, aucunement justifié, avec l’évidence requise en référé, que le préjudice causé à la bailleresse par l’occupation du bien soit supérieur au montant du loyer qui aurait été facturé en cas d’occupation régulière.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise

En l’espèce, la bailleresse sollicite la capitalisation des intérêts, il sera fait droit à sa demande.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 août 2025 (200,17 euros).

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre

des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Monsieur [E] [D], partie perdante, sera condamnée à payer à Madame [F] [L] épouse [G] la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires, ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Par ailleurs, la demanderesse ne justifiant pas de circonstances particulières nécessitant qu’il soit ordonné que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute, il ne sera pas fait droit à cette demande.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que Monsieur [E] [D] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4], à [Localité 2] à compter du 7 décembre 2025 ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [E] [D] de quitter le logement et de le libérer de ses affaires, immédiatement, à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [F] [L] épouse [G] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [D] à verser à Madame [F] [L] épouse [G] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer, révisé

annuellement, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 7 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, volontaire ou en suite de l’expulsion ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour une année entière :

DÉBOUTONS Madame [F] [L] épouse [G] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 21 août 2025 (200,17 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [D] à verser à Madame [F] [L] épouse [G] une somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposion au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,