TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [D] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice [Localité 2]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09951 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGKD

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1]-HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09951 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGKD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 7 et 8 juillet 2003, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [D] [U] sur un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 796,37euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [U], le 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [D] [U] avec toutes conséquences de droit, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer mensuel et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

—  4027,30 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, il en a été fait lecture à l’audience. Il en ressort que le dernier entretien avec M. [U] a été réalisé le 23 janvier 2025 de sorte que les informations ne sont pas actualisées. A cette date, il était en invalidité catégorie 2 et percevait à ce titre 915,36 euros par mois et 874 euros au titre de la prévoyance. Il avait un crédit auprès de sa banque pour financer les études de son fils aîné et réglait les problèmes financiers de sa fille qui rencontre des soucis de santé importants. Il avait d’autres crédits et indiquait avoir déposé un dossier de surendettement en janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026 lors de laquelle l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 10 758,91 euros selon décompte arrêté au 09 février 2026, terme de janvier 2026 inclus. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [D] [U] (cité à l’étude) n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Le juge a sollicité du conseil de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la communication, en cours de délibéré, d’un décompte des sommes dues hors application du SLS.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré et sur autorisation du juge, le conseil de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a communiqué le décompte de la dette sollicité. Il en ressort que le SLS a été régularisé et que la dette ressort, au 03 mars 2026, à la somme de 6660,79 euros hors frais de contentieux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu les 07 et 08 juillet 2003 contient une clause résolutoire (article 13.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 26 mars 2025 2025, pour la somme en principal de 4796,37 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par le contrat de bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mai 2025 minuit.

Il y a dès lors lieu de constater que le bail conclu est résilié depuis cette date.

M. [D] [U] ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément sur sa situation actuelle et ne sollicite ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, il n’y a pas eu reprise du paiement du loyer courant avant l’audience alors qu’il s’agit de la première des conditions pour pouvoir obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupant de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 09 février 2026, M. [D] [U] restait lui devoir la somme de [Localité 3],36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de janvier 2026 inclus, après soustraction des frais de contentieux recouvrables au titre des dépens de l’instance.

Toutefois, il ressort dudit décompte qu’un supplément de loyer solidarité (SLS) est appliqué.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modé-ré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposi-tion ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concer-nant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’impor-tance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le lo-cataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modé-ré liquide provisoirement le supplément de loyer. Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

En l’espèce, il n’est justifié d’aucune mise en demeure adressée à Monsieur [B] d’avoir à justifier de ses ressources et charges. La demande por-tant sur le SLS se heurte ainsi à une difficulté sérieuse.

En tout état de cause, par note en délibéré et sur autorisation du juge, le conseil de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a communiqué le décompte de la dette au 03 mars 2026 dont il ressort que le SLS a été régularisé ( à savoir déduit) et que la dette ressort, au 03 mars 2026, à la somme de 6660,79 euros terme de février 2026 inclus et hors frais de contentieux qui seront à inclure dans les dépens ;

M. [D] [U] sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 sur la somme de 4796,37 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [U] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mars 2025.

Au vu des informations visées dans le diagnostic social, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu les 7 et 8 juillet 2003 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [D] [U] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] est résilié depuis le 26 mai 2025 minuit ;

ORDONNONS à M. [D] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS M. [D] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS M. [D] [U] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 6660,79 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 03 mars 2026, terme de février 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 sur la somme de 4796,37 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

REJETONS toute autre demande ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [D] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mars 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection