TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [T] [I]

[D] [N] ép. [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05747 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADZ6

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [N] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05747 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADZ6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2021, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [T] [I] et Mme [D] [N] épouse [I] sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 441,41 euros, outre une provision sur charges de 100 euros.

Par actes sous seing privé des 25 mars 2021 et 8 avril 2021, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti à M. [T] [I] la location de deux emplacements de stationnement situés [Adresse 4], moyennant le paiement de loyers mensuels de 120 euros et 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1223,53 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires contractuelles.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [I] et Mme [D] [N] épouse [I] le 18 mars 2025.

Par assignation du 4 juin 2025, la société RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de M. [T] [I] et Mme [D] [N] épouse [I] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, autoriser la séquestration des meubles à défaut d’enlèvement volontaire et obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges et jusqu’à libération des lieux,

—  2481,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, outre les intérêts de retard,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juin 2025 et un diagnostic social est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 6 novembre 2025, la société RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative, mois d’octobre 2025 inclus, s’élevait désormais à la somme de 5471,56 euros. Elle a indiqué qu’elle était d’accord avec la mise en place d’un plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [D] [N] épouse [I], présente à l’audience, a demandé à pouvoir rester dans les lieux avec la mise en place d’un échéancier, proposant de payer 10 euros par mois en plus du loyer courant. Elle a expliqué qu’un rappel d’allocations devait prochainement intervenir ainsi que le dépôt d’un dossier de fonds de solidarité pour le logement.

M. [T] [I], assigné à étude, ne s’est pas présenté et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1223,53 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mai 2025.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 novembre 2025, M. [T] [I] et Mme [D] [N] épouse [I] lui devaient la somme de 5471,56 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date, échéance d’octobre 2025 incluse.

Mme [D] [N] épouse [I] a reconnu la dette. Elle sera condamnée ainsi que M. [T] [I] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, cette condamnation sera solidaire conformément à l’article 1310 du code civil.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte versé aux débats, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite, le loyer n’étant pas payé dans son intégralité. Toutefois, compte tenu de la proposition de Mme [D] [N] épouse [I] et de l’accord de la bailleresse, il convient d’accorder 36 mois de délais de paiement pour que les locataires s’acquittent des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à la société RIVP ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [I] et Mme [D] [N] épouse [I], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard des situations financières respectives des parties, M. [T] [I] et Mme [D] [N] épouse [I] ne seront pas condamnés le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 mars 2021 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] d’une part, et M. [T] [I] et Mme [D] [N] épouse [I] d’autre part, concernant les locaux d’habitation situé au [Adresse 2], est résilié depuis le 18 mai 2025,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 25 mars 2021 et 8 avril 2021 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] et M. [T] [I] concernant deux emplacements de stationnement situés [Adresse 4] sont résiliés depuis le 18 mai 2025,

CONDAMNE solidairement M. [T] [I] et Mme [D] [N] épouse [I] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 5471,56 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 3 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [T] [I] et Mme [D] [N] épouse [I] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros, la 36ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 10ème jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— les baux seront considéré comme résiliés de plein droit depuis le 18 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [I] et Mme [D] [N] épouse [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [T] [I] et Mme [D] [N] épouse [I] seront solidairement condamnés à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [T] [I] et Mme [D] [N] épouse [I] aux dépens de la présente instance,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge