TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/50050 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRSM

N° : 8-pg

Assignation du :

18 Décembre 2025

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mai 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [U] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jérôme DE VILLEPIN, avocat au barreau de PARIS – #C2464

DEFENDERESSE

La société S.A.R.L. [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS – #D1930

DÉBATS

A l’audience du 13 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Par acte sous seing privé du 4 mai 2015, à effet du 1er mai 2015, la SCI [U] [C] a donné à bail commercial un local commercial situé [Adresse 3] à Paris (75008), à usage de café, bar, restauration et salon de thé. Par acte du 6 août 2024 à effet du 1er mai 2024, le bail a été renouvelé.

Par acte du 14 mars 2025, la SCI [U] [C] a fait délivrer à la société [T] un commandement de payer la somme de 119.712,24 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI [U] [C] a, par acte introductif d’instance du 18 décembre 2025, assigné la société [T] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner au paiement d’une somme provisionnelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 avril 2026.

Aux termes de ses conclusions, la SCI [U] [C] sollicite du juge des référés de :

— DEBOUTER la société [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail visée par le commandement de payer du 14 mars 2025 et acquise dès le 15 avril 2025 au profit de la SCI [U] [C],

— FIXER une indemnité d’occupation au montant du loyer calculé prorata temporis,

— ORDONNER l’expulsion de la société [T] et de tous les occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est, des locaux commerciaux situés [Adresse 2] et désignés au bail comme suit :

« Dans un immeuble sis à : [Localité 1] [Adresse 4] – [Adresse 5] au cadastre section AR numéro [Cadastre 1] pour une superficie de 1 are 88 centiares, Nombre de m2 = 100 Lot N°1 en RDC à droite de l’entrée, un local comprenant : Boutique, arrière-boutique, escalier intérieur conduisant au R-1 et R-2 et les 72/1000èmes des parties communes Lot N° 24 au R-1 comprenant : deux pièces ainsi qu’un réduit et les 14/1000èmes des parties communes générales Lots N° 21 et23 au R-2 un WC avec point d’eau, un réduit coin cuisine et les 1/1000èmes et 1,5/1000èmes des parties communes générales. »

— CONDAMNER la société [T] au paiement de la somme provisionnelle de 234.254,68 €, le loyer d’avril 2026 étant inclus, au titre de l’arriéré locatif, augmentée des intérêts légaux sur la somme de 119 712,24 € à compter de la date du commandement de payer, soit le 14 mars 2025, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets immobiliers garnissant éventuellement les lieux dans tel garde-meubles qu’il désignera ou dans un tel autre lieu, au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— JUGER que le dépôt de garantie entre les mains du bailleur s’élevant à la somme de 30 666,18 € lui restera acquis en vertu de l’article 23 du bail,

— CONDAMNER la société [T] à payer à la SCI [U] [C] une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société [T] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 14 mars 2023.

En réponse, la société [T] sollicite du juge des référés aux termes de ses conclusions déposées :

A titre liminaire

— Enjoindre les parties à rencontrer un médiateur,

A titre principal

— constater l’existence de contestations sérieuses sur les chefs de demandes et juger n’y avoir lieu à référé,

— débouter en conséquence la SCI [U] [C] de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement

— dire que la société [T] est de bonne foi et qu’elle justifie de difficultés économiques mais temporaires,

— lui accorder un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour solder la dette locative par virements de mensualités égales,

— dire que pendant toute la durée de ces délais, la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 4 mai 2015, renouvelé le 6 août 2024, seront suspendus et que ladite clause ne pourra produire effet qu’en cas de non-paiement de deux échéances consécutives de l’échéancier ainsi fixé,

— dire qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et la SCI [U] [C] ne pourra plus se prévaloir du commandement de payer du 14 mars 2025,

En tout état de cause

— condamner la SCI [U] [C] aux entiers dépens, y compris le cooût du commandement de payer du 14 mars 2025 avec distraction au profit de M^e Hussein Makki,

— condamner la SCI [U] [C] à payer à la société [T] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera observé qu’une ordonnance d’injonction à rencontrer un médiateur a été délivrée à l’issue du premier appel de l’affaire, que les parties ont indiqué avoir rencontré le médiateur et poursuivre les discussions au cours du délibéré mais ont demandé à plaider le dossier et qu’il soit mis en délibéré. Il n’y a donc pas lieu d’enjoindre les parties par l’effet de la présente décision à rencontrer un médiateur, la mesure étant déjà en cours.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 4 mai 2015 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société [T] le 14 mars 2025 à hauteur de la somme de 119.712,24 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société [T] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions du constat de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies.

La société [T] oppose cependant une première contestation, à savoir l’absence de production aux débats du protocole d’accord mentionné dans le décompte ayant donné lieu à une remise de loyer pour un montant de 40.000 euros, exposant que ce protocole a pu avoir pour conséquence une renonciation partielle du bailleur à agir pour recouvrer l’arriéré locatif, pourrait contenir un échelonnement de la dette et des règles d’imputation dudit montant.

En réponse, la SCI [U] [C] expose que le terme « protocole d’accord » a été indiqué à tort, qu’il s’agit en réalité d’un accord verbal du bailleur pour procéder à une remise de loyer à hauteur de 40.000 euros pour participer aux travaux d’installation d’un système complet de climatisation et d’extraction et pour prendre en compte les conséquences de la crise sanitaire.

En l’espèce, faute pour la société [T], sur qui repose la charge de la preuve de ce qu’elle allègue, de produire aux débats un protocole d’accord signé ou au moins un projet ou des écrits en ce sens, aucune renonciation à recouvrer la créance ou toute autre stipulation intervenue entre les parties n’est démontrée et la contestation soulevée par la société [T] n’apparaît nullement fondée, alors qu’elle a déjà bénéficié par l’effet de l’accord oral du bailleur d’une remise de loyers de 40.000 euros.

La société [T] soulève également une seconde contestation exposant avoir assumé seule le coût de travaux importants (remplacement d’un moteur d’extraction du système de ventilation, installation d’un système complet de climatisation et d’extraction) et fournit une facture du 14 juin 2021 pour un montant de 23.256,00 euros TTC. Elle fait valoir que le bailleur a une obligation impérative de délivrance des locaux permettant l’exercice de l’activité autorisée et qu’il conserve à sa charge les grosses réparations, que dès lors il appartient au juge du fond d’apprécier si les interventions réalisées par ses soins doivent être à la charge du bailleur, éventuellement en compensation des arriérés de loyers.

En réponse, la SCI [U] [C] rappelle qu’elle a participé au coût des travaux en consentant un abandon de créances à hauteur de 40.000 euros ; que le bail stipule expressément à l’article 6 que « le preneur prend les lieux dans leur état actuel, tous les travaux d’installation et de décoration intérieure et extérieure restant à sa charge, sans pouvoir exiger aucune réparation à son entrée en jouissance, ni pendant toute la durée du bail, autres que celles prévues à l’article 606 du code civil » ; que le bail stipule au même article que le preneur « fera son affaire personnelle dès à présent et pendant toute la durée du bail de leur maintien en conformité au regard de toutes les règlementations administratives et de police applicables tant auxdits locaux qu’à l’activité qui sera exercée. ».

En l’espèce, il résulte du bail que de manière usuelle les travaux d’aménagement sont à la charge du preneur, seules les grosses réparations étant à la charge du bailleur, clauses stipulées de manière claires dont l’application relève des pouvoirs du juge des référés en l’absence de nécessité d’interpréter le bail. Or, la société [T] ne démontre nullement dans quelle mesure les travaux entrepris relèvent des grosses réparations, ni le fait que l’état du local l’aurait totalement empêché d’exploiter le local pendant une durée définie, condition indispensable à une éventuelle exception d’inexécution en cas de défaut de délivrance conforme du bailleur. Au surplus, la société [T] ne conteste pas qu’en réalité la bailleresse a pris à sa charge la totalité des travaux sur lesquels elle fonde son raisonnement, à travers la remise de loyers de 40.000 euros précédemment évoquée qui est largement supérieure à la facture des travaux réalisés. Dans ces conditions, la contestation ainsi soulevée apparaît non sérieuse et sera écartée.

Il convient donc de constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire au 14 avril 2025 à 24h00 sont réunies.

A titre subsidiaire, la société [T] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que les travaux avaient pour objet d’améliorer l’état du local et le chiffre d’affaires qui a chuté depuis la crise COVID et qu’elle a continué à régler des sommes substantielles.

En réponse, la SCI [U] [C] fait valoir que l’arriéré de loyers n’a cessé de s’aggraver, que la société [T] est en état de cessation des paiements et elle s’oppose à la demande de délais de paiement.

L’article 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues».

En l’espèce, il ressort des débats que la société [T] entend céder son fonds de commerce, comme en attestent le mandat de vente pour un montant de 500.000 euros produit aux débats, ainsi que le courriel d’un tiers intéressé pour acquérir le fonds de commerce et le projet de cession produit, cette perspective permettant d’apurer la dette de loyer. Par ailleurs, la société [T] produit les éléments attestant de l’incidence majeure d’un récent dégât des eaux survenu dans le local en provenance du local du 3e étage, événement non contesté par le bailleur, réduisant fortement les chances de la société [T] de trouver acquéreur de son fonds de commerce dans l’immédiat.

Par conséquent, au regard également des paiements réguliers bien qu’insuffisants réalisés par la société [T], il y a lieu de lui octroyer des délais de paiement pendant 6 mois, la 6e mensualité comprenant le solde restant due et étant majorée des intérêts, afin de permettre à la société [T] de remettre en état le local et de poursuivre son exploitation dans la perspective d’une cession rapide du fonds de commerce, pour permettre l’apurement de la dette.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail dans les termes du dispositif.

A défaut de respect de ces conditions, la déchéance du terme sera constatée et la clause résolutoire reprendre son plein effet.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la décision. Au regard du montant de la dette et de l’absence de perspectives financières pour la société [T], il y a lieu d’ordonner son expulsion immédiate, sans accorder de délais pour quitter les lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 15 avril 2025 sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, il résulte du relevé de compte locataire versé aux débats que la société [T] est redevable envers la SCI [U] [C] d’un arriéré de loyers et charges d’un montant total de 234.254,63 euros, arrêté au 31 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus.

L’obligation de la société [T] n’étant pas sérieusement contestable, la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 234.254,63 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal sur la somme de 119.712,24 euros à compter du 14 mars 2025, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de la présente décision.

En revanche, la clause stipulée au bail concernant la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts est une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif ; son caractère non sérieusement contestable n’est dès lors pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande relevant du seul pouvoir de modération du juge du fond.

Sur les frais et dépens

La société [T], partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 14 mars 2025.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies à la date du 14 avril 2025 à 24h00 ;

Condamnons la société [T] à payer à la SCI [U] [C] la somme provisionnelle de 234.254,63 euros, arrêté au 31 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 119.712,24 euros à compter du 14 mars 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

Autorisons la société [T] à s’acquitter de cette somme en 5 mensualités de 7.000 euros chacune, la 6e et dernière mensualité comprenant le solde restant due et étant majorée des intérêts, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant le mois de signification de la décision, et les suivantes avant le 5 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société [T] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;La clause résolutoire reprendra son plein effet ;Faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société [T] et de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; La société [T] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à La SCI [U] [C] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ; Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 mars 2025 ;

Condamnons la société [T] à payer à la SCI [U] [C] la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 27 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Pauline LESTERLIN