TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/05228 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76PQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 24 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [S] [T] [F] [W], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e DOULET Jérôme, avocat au barreau de Paris,

Madame [R] [X] [G] [W], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e DOULET Jérôme, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté,

Madame [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05228 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76PQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 août 1986, la SCI UNION PIAT, aux droits de laquelle viennent désormais M. [S] [W] et Mme [R] [W], a consenti un bail d’habitation à M. [O] [Z] et Mme [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4], bâtiment cour rez-de-chaussée, fond droite, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 francs.

Informés par le syndic que les occupants du logement occuperaient de manière illicite une partie commune de l’immeuble et suspectant une sous-location illicite, M. [S] [W] et Mme [R] [W] ont, par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, assigné M. [O] [Z] et Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

Initialement appelée à l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 9 janvier 2026.

À l’audience du 9 janvier 2026, M. [S] [W] et Mme [R] [W], représentés par leur conseil, ont actualisé leurs demandes de la manière suivante, dans des conclusions visées à l’audience et préalablement signifiées aux défendeurs non comparants le 20 novembre 2025 :

— à titre principal : prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation des lieux,

— à titre subsidiaire : désigner un commissaire de justice avec mission de procéder au constat des conditions d’occupation des lieux,

— à titre plus subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de M. [O] [Z] et Mme [Z], sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

— condamner solidairement M. [O] [Z] et Mme [Z] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 800 €, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complet déménagement,

— condamner solidairement M. [O] [Z] et Mme [Z] à payer aux consorts [W] la somme de 580 € au titre de l’arriéré locatif tel qu’arrêté au 4 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus,

— condamner in solidum M. [O] [Z] et Mme [Z] aux dépens,

— condamner in solidum M. [O] [Z] et Mme [Z] à payer aux consorts [W] la somme de 2.400 €.

M. [O] [Z] et Mme [Z], cités à étude le 16 mai 2025 puis régulièrement convoqués par le greffe, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’occupation des lieux

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

f) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

L’article 15 du bail stipule que le locataire n’a le droit ni de céder le contrat de location, ni de sous-louer, sauf accord exprès et écrit du bailleur.

L’article 18 du bail stipule que le locataire est tenu d’user paisiblement de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location, (…) et de ne pas transformer, sans l’accord exprès et écrit du bailleur, les locaux loués.

En l’espèce, M. [S] [W] et Mme [R] [W] soutiennent que leur logement serait sous-loué, que les occupants occuperaient une partie commune de l’immeuble et que des travaux auraient été effectués dans le logement sans leur autorisation.

Au soutien de leurs allégations, les demandeurs produisent un courrier du syndic en date du 24 janvier 2024 qui les informe de ce que les occupants du logement occuperaient de manière illicite la cour commune de l’immeuble. Or, ce courrier date d’il y a plus de deux ans et la preuve d’aucune occupation illégale actuelle n’est rapportée.

Les demandeurs versent également aux débats deux attestations de témoins (un résident et le président du conseil syndical) qui déclarent qu’ils n’ont plus vu M. [O] [Z] dans l’immeuble depuis environ cinq ans mais que d’autres personnes ont été vues dans le logement concerné. Ces déclarations, à elles seules, sont insuffisantes pour rapporter la preuve d’une sous-location illicite ou,

plus généralement, d’un manquement par les locataires à leurs obligations contractuelles permettant de justifier une résiliation du bail.

Dans ces conditions, M. [S] [W] et Mme [R] [W] seront déboutés de leur demande de résiliation du bail pour défaut d’occupation des lieux et de leurs demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de désignation d’un commissaire de justice

L’article 249, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que le juge peut charger la personne qu’il commet de procéder à des constatations.

Les articles 249 à 255 du code de procédure civile régissent les mesures de constatations.

En l’espèce, M. [S] [W] et Mme [R] [W] avaient déposé une requête en désignation d’un commissaire de justice aux fins de constat le 24 octobre 2024, laquelle avait été rejetée par ordonnance du 28 octobre 2024 aux motifs qu’ils se bornaient à produire le seul courrier du syndic du 24 janvier 2024.

Depuis cette ordonnance, M. [S] [W] et Mme [R] [W] produisent les deux attestations de témoins ci-dessus évoquées, pouvant s’apparenter à un commencement de preuve de non occupation personnelle des lieux.

Par conséquent, un commissaire de justice sera désigné aux fins de constat.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [S] [W] et Mme [R] [W] réclament le paiement de la somme de 580 € au titre de l’arriéré locatif. Or, il ressort des débats et notamment du décompte des bailleurs (pièce n° 8) que M. [O] [Z] et Mme [Z] ont toujours réglé leur loyer de manière plus ou moins trimestrielle, que le dernier règlement date du 3 octobre 2025 et que le solde négatif de 580 € au 1er novembre 2025 ne constitue pas un réel impayé. Par ailleurs, les demandeurs ne justifient d’aucune démarche par laquelle ils réclameraient le paiement de cette somme d’argent à leurs locataires (mise en demeure, commandement de payer, sommation de payer…).

M. [S] [W] et Mme [R] [W] seront donc déboutés de leur demande.

Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens seront laissés à la charge de M. [S] [W] et Mme [R] [W] et leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [S] [W] et Mme [R] [W] de leur demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation des lieux et de leurs demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

DÉSIGNE Me [Y] [N], commissaire de justice sis [Adresse 5], avec pour mission de :

— se rendre au [Adresse 4], bâtiment cour rez-de-chaussée, fond droite, dont les preneurs sont M. [O] [Z] et Mme [Z], et d’y pénétrer,

— relever l’identité des occupants en se faisant présenter leur pièce d’identité et les interroger sur leurs conditions d’entrée dans les lieux,

— décrire les lieux et les conditions dans lesquelles les locaux sont occupés, notamment en prenant des photographies, en se faisant remettre tout document utile et en entendant tout sachant,

DIT que, dans l’hypothèse où l’accès spontané aux lieux litigieux s’avérerait impossible, le commissaire de justice pourra, après une tentative infructueuse, se faire assister d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties ni du commissaire de justice instrumentaire,

FIXE la provision à valoir sur la rémunération du commissaire de justice constatant à la somme de 800 €, à verser par M. [S] [W] et Mme [R] [W] au plus tard le 24 avril 2026, à peine de caducité,

DIT que le commissaire de justice devra accomplir sa mission dans le délai de 2 mois à compter de sa saisine et qu’à défaut d’exécution de celle-ci par remise à M. [S] [W] et Mme [R] [W] du constat ordonné, ledit commissaire de justice sera de plein droit déchargé de cette mission,

DIT qu’il nous en sera référé en cas de difficulté,

DÉBOUTE M. [S] [W] et Mme [R] [W] de leur demande en paiement de l’arriéré locatif,

LAISSE les dépens à la charge de M. [S] [W] et Mme [R] [W],

DÉBOUTE M. [S] [W] et Mme [R] [W] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le Président