TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/58521 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDYH

N° : 18-CH

Assignation du :

21 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société PATRIMASFIP, SCI,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Jonathan SEBBAGH, avocat au barreau de PARIS – #D1279

DEFENDERESSE

La société LES 2 FRERES, SAS,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Maître Sylvie CAZENEUVE, avocat au barreau de Paris – #C2299

DÉBATS

A l’audience du 25 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 27 février 2015, la société BHM a donné à bail commercial à la société La piccola italia des locaux situés, [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 20 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Suivant acte authentique du 30 septembre 2015, le local objet du bail commercial a été cédé par la société BHM à la société Patrimasfip.

Par acte du 26 juin 2019, le fonds de commerce a été cédé aux époux, [D], auxquels s’est substituée la société Kasbah des délices.

Par un avenant du 30 septembre 2019, le montant du loyer commercial a été modifié pour être porté à 1 799,45 € hors taxes et hors charges par mois à compter du 1er janvier 2020.

Par acte du 16 mars 2022, le fonds de commerce a été cédé à la société Les deux frères.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 30 mai 2025, à la société Les deux frères, pour une somme de 28 798,12 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er mai 2025.

Par acte du 21 novembre 2025, la société Patrimasfip a fait assigner la société Les deux frères devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Les deux frères et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Les deux frères à payer à la société Patrimasfip la somme provisionnelle de 46 226,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2025,

— condamner la société Les deux frères au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges et de la TVA, soit la somme mensuelle de 4 992,24 euros, jusqu’à la libération des locaux,

— condamner la société Les deux frères au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 25 février 2026, la société Patrimasfip a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 25 600,33 euros, et en s’opposant à l’octroi de tout délai.

Par conclusions valablement déposées et soutenues oralement, la société Les deux frères a demandé au juge des référés d’annuler le commandement de payer, de constater une contestation sérieuse sur le montant restant dû, de dire n’y avoir lieu à référé.

A titre subsidiaire, elle a demandé les plus larges délais pour payer la somme reconnue de 23 321,51 euros.

Elle a également demandé la condamnation de la société Patrimasfip au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La société Les deux frères soutient que le commandement est irrégulier en ce que la somme qui y est mentionnée ne correspond pas au montant dû par le preneur.

Figurent en annexe du commandement les avis d’échéances de juillet à décembre 2024 et de janvier à mai 2025, ainsi qu’un extrait de compte résumant les mouvements au débit et au crédit du compte de la société Les deux frères.

Le décompte fourni par le bailleur comporte cependant des incohérences, en ce que suite à l’échéance de décembre 2024, a été imputée au 31 décembre 2024 une ligne intitulée « facture décembre 2024 », comportant au crédit les provisions sur charges appelées en 2022 et 2023, et au débit les charges locatives réelles pour ces deux années. Il semble donc qu’a été imputée au 31 décembre 2024 une régularisation de charges locatives pour les années 2022 et 2023.

La facture correspondant à cette ligne comptable n’est pas produite, tandis que le relevé de compte ne débute qu’au mois de juillet 2024, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si ces régularisations de charges avaient déjà été opérées précédemment.

En outre, l’une des régularisations porte sur l’année 2022, alors que la société Les deux frères n’a acquis le fonds de commerce que le 16 mars 2022.

En définitive, le bailleur ne fournit pas un décompte fiable permettant de déterminer la créance qu’il impute à son preneur. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que le bailleur fasse preuve de la bonne foi requise pour la mise en œuvre de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bailleur, et par conséquent sur les demandes d’expulsion, de transport et séquestration des meubles, ainsi que d’indemnité d’occupation.

S’agissant des sommes impayées, l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Patrimasfip sollicite une provision d’un montant de 46 226,54 euros arrêtée au 5 novembre 2025. Elle produit cependant un décompte actualisé au 25 février 2026 indiquant un solde débiteur de 25 600,33 €.

A l’audience, la société Les deux frères a reconnu devoir la somme de 23 321,51 €, déduction faite de la somme imputée au 31 décembre 2024.

Ainsi que cela a été indiqué précédemment, une somme de 2 278,17 € a en effet été imputée au titre de charges locatives pour 2022 et 2023, sans justification particulière.

Il en découle que l’obligation au paiement de la société Les deux frères n’est pas sérieusement contestable qu’à hauteur d’une somme dont doit être déduite la somme de 2 278,17 €, soit au total 23 322,16 € (= 25 600,33 – 2 278,17), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société Les deux frères, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

En application de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, comme en témoignent les règlements effecutés, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 21 mois à la société Les deux frères pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Les deux frères, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

La société Les deux frères étant tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à la société Patrimasfip la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Patrimasfip n’étant ni tenue aux dépens, ni ne perdant son procès, la demande à son encontre au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Patrimasfip tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion de la société Les deux frères, à ordonner le transport et la séquestration des meubles, ainsi qu’au titre de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société Les deux frères à payer à la société Patrimasfip la somme provisionnelle de 23 322,16 euros (vingt-trois mille trois cent vingt-deux euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif au 25 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Disons que la société Les deux frères pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 21 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 28 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 28 de chaque mois ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société Les deux frères de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

Condamnons la société les deux frères aux entiers dépens, qui ne comprendrons pas le coût du commandement ;

Condamnons la société Les deux frères à payer à la société Patrimasfip la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la société Les deux frères à l’encontre de la société Patrimasfip au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à, [Localité 1] le 25 mars 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Rémi FERREIRA