TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame, [X], [D] veuve, [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03667 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SC2

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 mars 2026

DEMANDEUR

Etablissement public, [Localité 1] HABITAT- OPH, ,

[Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame, [X], [D] veuve, [O], ,

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mars 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03667 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SC2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 octobre 2006, l’OPAC de, [Localité 1] devenu EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M., [B], [O] sur des locaux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 2] (Bâtiment C, 5ème étage, porte 0104), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 423,66 euros à la prise d’effet du bail.

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2008, l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH a donné en location à M., [B], [O] un emplacement de parking numéro 00 41 référencé 0330 24 au, [Adresse 2] à, [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 45,90 euros à la prise d’effet du bail.

M., [B], [O] est décédé le 2 octobre 2022 euros, Mme, [X], [D] veuve, [O] conjoint survivant est devenue seule titulaire des baux en application de l’article 1751 du code civil.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3548.88euros au titre de l’arriéré locatif pour l’habitation et le parking dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [X], [D] veuve, [O] le 9 janvier 2025.

Par assignation du 26 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme, [X], [D] veuve, [O] et de tous occupants de son chef, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5263,74 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée au 19 novembre 2025, la locataire ayant demandé à bénéficier de l’aide juridictionnelle. À l’audience du 19 novembre 2025 l’affaire a été renvoyée au 23 janvier 2026, pour permettre au bailleur de régulariser la procédure, ce dernier ayant omis le contrat de location du parking dans son assignation.

Par conclusions signifiées le 26 novembre 2025, l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH sollicite du juge des référés de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme, [X], [D] veuve, [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués au, [Adresse 2] à, [Localité 2] comprenant le logement, la cave et l’emplacement de stationnement 41 référencé 033024, de statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  11 942,83 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2026. L’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, précise que la dette locative, actualisée au 19 janvier 2026, s’élève désormais à la somme de 11 077,45 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. L’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme, [X], [D] veuve, [O], qui comparait à l’audience, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 300 euros, en plus du loyer courant pendant 36 mois.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme, [X], [D] veuve, [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, la décision sera rendue contradictoirement.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, force est de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 janvier 2025. Il sera fait application du délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3548.88euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mars 2025, à minuit.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 janvier 2026, Mme, [X], [D] veuve, [O] lui devait la somme de 11 077,45 euros à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus et soustraction faite des frais de procédure.

Mme, [X], [D] veuve, [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme, [X], [D] veuve, [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme, [X], [D] veuve, [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu entre l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme, [X], [D] veuve, [O], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 2] (Bâtiment C, 5ème étage, porte 0104), la cave et l’emplacement de stationnement numéro 41 référencé 033024 est résilié depuis le 8 mars 2025, à minuit,

CONDAMNONS Mme, [X], [D] veuve, [O] à payer à l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 11 077,45 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 19 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISONS Mme, [X], [D] veuve, [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme, [X], [D] veuve, [O],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme, [X], [D] veuve, [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme, [X], [D] veuve, [O] sera condamnée à verser à l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Mme, [X], [D] veuve, [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 janvier 2025 et celui de l’assignation du 26 mars 2025,

DÉBOUTONS l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge