TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 02 Mai 2025

N° RG 24/07866 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIHT

Jugement du 02 Mai 2025

N° : 25/391

Société FAMILIALE DE GESTION IMMOBILIERE SOFAGI

C/

[J] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e FEKRI

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Mai 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société FAMILIALE DE GESTION IMMOBILIERE SOFAGI

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Ugo FEKRI, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2023, la Société Familiale de Gestion Immobilière SOFAGI, représentée par la SARL BLOT GESTION, a donné à bail à Monsieur [J] [L] un garage n°2 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 84 euros, avec l’indexation habituelle.

Considérant que plusieurs loyers restent impayés, la SARL BLOT GESTION, mandataire, par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, a fait délivrer à Monsieur [L] un commandement de payer la somme principale de 533,64 euros au titre de l’arriéré locatif restant dû au mois de juin 2024, échéance de juin 2024 incluse.

Les différentes mises en demeure Monsieur [J] [L] par lettres recommandées avec avis de réception ont été retournées avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Par assignation du 17 octobre 2024, la société SOFAGI a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail faute du paiement des causes du commandement à compter du 26 juillet 2024,

• Subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail pour manquement grave résultant du défaut de paiement des loyers par Monsieur [L],

• Constater que Monsieur [J] [L] est occupant sans droit ni titre,

• Constater que le prix du loyer mensuel était, à la date de la résolution de 84 euros,

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 889,40 euros, montant à parfaire, compléter et actualiser au titre de l’arriéré locatif,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 84 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 7 février 2025, la société SOFAGI a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a déposé ses pièces.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à sa personne, Monsieur [J] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la résiliation du bail :

En vertu de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1225 du même code dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

La clause résolutoire du contrat de location du garage du 18 janvier 2023 prévoit que « à défaut de paiement d’un seul mois de loyer à son échéance, ou des charges, ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du bail, et un après une sommation de payer ou d’exécuter demeurée sans effet, le bail sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, et sans formalité judiciaire… »

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 25 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 533,64 euros réclamée aux termes de ce commandement n’a pas été réglée par le locataire dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juillet 2024.

Sur l’expulsion des lieux loués :

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Monsieur [J] [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SOFAGI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 1728 du code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SOFAGI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2025, Monsieur [J] [L] lui devait la somme de 1.178,68 euros, échéance de janvier 2025 incluse et taxe d’ordures ménagères pour 2024 incluse.

Monsieur [J] [L] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer à la société SOFAGI la somme de 1.178,68 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 1er janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme actualisée de 84,94 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 25 juillet 2024, date de la résiliation du bail, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 25 juillet 2024 au 1er janvier 2025 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 1.178,68 euros sus-prononcée.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SOFAGI ou à son mandataire.

4. Sur l’astreinte :

Le locataire ne s’est acquitté d’aucun loyer depuis le mois de janvier 2024. Cependant la société SOFAGI ne justifie pas de l’existence d’un préjudice pour elle qui serait supérieur au montant des loyers non acquittés.

Monsieur [L] étant condamné au paiement des loyers échus impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, la demande au titre de l’astreinte sera rejetée sauf de justification d’un préjudice particulier pour la société bailleresse.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge de la société SOFAGI les frais exposés par elle et non couverts par les dépens. Il convient de condamner Monsieur [J] [L] au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis de nombreux mois, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois ;

CONSTATE à la date du 25 juillet 2024 la résiliation du bail conclu le18 janvier 2023 entre la Société Familiale de Gestion Immobilière SOFAGI, représentée par la SARL BLOT GESTION, et Monsieur [J] [L] concernant un garage n°2 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [J] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [J] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le garage n°2 situé au [Adresse 3] à [Localité 10] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à la Société Familiale de Gestion Immobilière SOFAGI la somme de 1.178,68 euros (mille cent soixante-dix-huit euros et soixante-huit centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse et taxe d’ordures ménagères pour 2024 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à la Société Familiale de Gestion Immobilière une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 84,94 euros par mois (quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-quatorze centimes), étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 25 juillet 2024 au 1er janvier 2025 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 1.178,68 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la Société Familiale de Gestion Immobilière SOFAGI ou à son mandataire ;

DEBOUTE la Société Familiale de Gestion Immobilière SOFAGI de sa demande au titre de l’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à la Société Familiale de Gestion Immobilière SOFAGI la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge