TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [C] [P] ; Madame [D] [P] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08437 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3PV

N° MINUTE :

3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [D] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08437 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3PV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2004, à effet au 30 avril 2004 l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [C] [P] et Mme [D] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2][Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 346,26 euros.

Le bail a été résilié par décision de justice le 12 juillet 2016 et les parties ont conclu un nouveau bail de cohésion sociale le 25 mai 2020, portant sur les mêmes locaux, à effet au 13 juillet 2016 pour une durée de trois ans et moyennant le versement d’un loyer équivalent.

Par actes de commissaire de justice du 22 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 410,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [P] et Mme [D] [P] le 26 mai 2025.

Par assignations du 17 septembre 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [P] et Mme [D] [P], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  3896,50 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 février 2026, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 27 janvier 2026, s’élève désormais à 7000 euros. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités, compte-tenu de l’absence de reprise de paiement du loyer courant avant l’audience.

M. [C] [P] reconnaît le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire afin de s’en acquitter. Il explique que la dette s’est formée après qu’il a perdu son emploi et que son épouse ne travaille pas. Il indique cependant avoir retrouvé un emploi en décembre dernier et pouvoir augmenter peu à peu les mensualités pour la solder.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [D] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 410,21 euros n’a pas été réglée en intégralité par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 juillet 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte que M. [C] [P] et Mme [D] [P] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience puisquele versement de 643,10 euros effectué le 13 janvier 2026 ne couvre pas le loyer et les charges de 879 ,70 euros au total.

Les conditions pour faire droit à la demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies. Elle sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 janvier 2026, M. [C] [P] et Mme [D] [P] lui devaient la somme de 6 689,64 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [P] reconnaît cette dette.

En application de la clause de solidarité prévue au contrat, M. [C] [P] et Mme [D] [P] seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 27 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Conformément aux articles 1213-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et non à compter du commandement de payer dont les causes, par les versements effectués par les défendeurs, ont été partiellement réglées.

M. [C] [P] et Mme [D] [P] seront par ailleurs solidairement condamnés à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation provisionnelle égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions que le contrat résilié, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [P] et Mme [D] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le bail de cohésion sociale du 25 mai 2020, à effet du13 juillet 2016 conclu entre l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [C] [P] et Mme [D] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2][Adresse 4] est résilié depuis le 23 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [P] et Mme [D] [P], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [P] et Mme [D] [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], Escalier [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [C] [P] et Mme [D] [P] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 6 689,64 euros (six mille six cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 27 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [C] [P] et Mme [D] [P] à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [C] [P] et Mme [D] [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 mai 2025 et celui desassignations du 17 septembre 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge