TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 6]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00510 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GF2C

JUGEMENT

DU : 18 Décembre 2025

[L] [H] née [S], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 14]

C/

[D] [O], [Z] [V]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 27 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 18 Décembre 2025.

Sous la Présidence de Madame Marion COADOU,

Assistée de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [L] [H] née [S],

née le 11 Février 1943 à [Localité 11] (Espagne)

[Adresse 3]

[Localité 8]

ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 14], dont le siège social est [Adresse 2],

représentée par Maître Guillaume FRANÇOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

ET :

DÉFENDEURS

Mme [D] [O]

née le 31 Juillet 1973 à [Localité 12] (MARNE)

[Adresse 4] [Adresse 10]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

M. [Z] [V]

né le 25 Septembre 1975 à [Localité 9] (SOMME)

[Adresse 4] [Adresse 10]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Copies et grosses délivrées à toutes les parties, copie envoyée à la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques le :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 avril 2018, Madame [H] [L] a donné à bail à Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 490 € et 10 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [H] [L] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mars 2025, puis fait assigner Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 27 novembre 2025, Madame [H] [L] – représentée par Me [G] – reprend les termes de son assignation pour :

— Constater que par l’effet du commandement en date du 13 mars 2025 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail est acquise depuis le 14 mai 2025, et que Madame [O] et Monsieur [V], occupent sans droit ni titre, depuis cette date les locaux sis [Adresse 5].

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [O], Monsieur [V], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin.

— Condamner solidairement Madame [O], Monsieur [V], à payer et porter à la requérante la somme de 2.417,66 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restées également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du Code Civil.

— Ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

— Fixer à la somme de 1.000 euros l’indemnité d’occupation due mensuellement et solidairement par Madame [O], Monsieur [V], à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux.

— Condamner solidairement Madame [O], Monsieur [V], à payer à Madame [H], la somme de 2.600 euros au titre des dommages et intérêts.

— Condamner in solidum Madame [O], Monsieur [V], à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner in solidum Madame [O], Monsieur [V], en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mars 2025 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

Me [G] produit un décompte actualisé des arriérés de loyers pour un montant de 4.417,66 €. Ce décompte a été notifié par courrier aux défendeurs.

Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] n’étaient ni présents ni représentés bien que l’assignation leur ait été régulièrement signifiée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Pyrénées-Atlantiques par la voie électronique le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par la voie électronique le 13 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par Madame [H] [L] que Madame [O] [D] et Monsieur [V] [Z] n’ont pas payé l’intégralité des loyers dus et ce, pendant plusieurs mois.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 27 avril 2018 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, Madame [H] [L] a fait signifier à Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 1.417,66 € au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Conformément au décompte actualisé produit, Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION PÉCUNIAIRES :

Sur les arriérés de loyers et l’indemnité d’occupation :

Madame [H] [L] produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.417,66 € à la date du 18 novembre 2025.

Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, seront donc condamnés au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation (8 juillet 2025).

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Par ailleurs, il convient de condamner Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Rien ne justifie qu’une somme autre que les intérêts moratoires soit allouée au demandeur en réparation d’un préjudice distinct dont il ne rapporte pas la preuve.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du13 mars 2025, de l’assignation du 8 juillet 2025 et de sa notification à la préfecture le 9 juillet 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [H] [L], Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] seront condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 14 mai 2025 du bail conclu le 27 avril 2018 entre Madame [H] [L] et Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 5], aux torts exclusifs du défendeur ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [H] [L] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] à verser à Madame [H] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] à verser à Madame [H] [L] à titre provisionnel la somme de 4.417,66 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 1.417,66 € et du 8 juillet 2025 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DÉBOUTE Madame [H] [L] de sa demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] et Madame [O] [D] à verser à Madame [H] [L] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que cette décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés,

Le Greffier La Vice-Présidente

Marie-France PLUYAUD Marion COADOU