Tribunal Judiciaire de Pau, Jcp ctx, 18 décembre 2025, n° 25/00597

TJ Pau 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le défaut de paiement pendant plusieurs mois constitue un manquement contractuel grave justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a jugé que le non-paiement des loyers justifie la résiliation judiciaire du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de la résiliation du bail aux torts exclusifs de celui-ci.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a condamné le locataire à payer les loyers et charges dus, en raison de son manquement à ses obligations contractuelles.
Accepté
Occupation sans titre
La cour a jugé que le locataire doit verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers dus jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné le locataire aux dépens, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pau, jcp ctx, 18 déc. 2025, n° 25/00597
Numéro(s) :	25/00597
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	9 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marion LACOME D'ESTALENX
Cabinet(s) :	LACOME D ESTALENX MARQUIS
Parties :	Société SEYNA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 7]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00597 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GGGN

JUGEMENT

DU : 18 Décembre 2025

[C] [U] nom d’usage [R], Société SEYNA, [S], [H] [J]

[V] [T]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 27 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 18 Décembre 2025.

Sous la Présidence de Madame Marion COADOU,

Assistée de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [C] [U] nom d’usage [R]

née le 25 Mai 1953 à [Localité 10]

M. [S], [H] [J]

né le 04 Juillet 1950 à [Localité 11]

Demeurant ensemble [Adresse 6]

[Localité 5]

représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESLALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Maylis LABORDE, avocat au barreau de PAU

Société SEYNA

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESLALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Maylis LABORDE, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEUR

M. [V] [T]

né le 24 Juillet 1998 à [Localité 12] (PYRENEES-ATLANTIQUES)

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Copies et grosses délivrées à toutes les parties, copie envoyée à la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques le :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 3 et 4 décembre 2024, Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] ont donné à bail à Monsieur [T] [V] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 515 € et 40 € de provision sur charges.

Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] ont confié la gestion de leur bien à la société OPTIMMO, en sa qualité de mandataire immobilier. La société OPTIMMO a souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME, en sa qualité de courtier gestionnaire, un contrat de garantie de loyers impayés avec la société SEYNA.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 mars 2025 puis, les bailleurs et la société SEYNA ont fait assigner Monsieur [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 27 novembre 2025, Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] et la société SEYNA – représentés par Me [E] substituant M^e LACOME D’ESTALENX – reprennent les termes de leur assignation pour :

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [T] à compter du 20 mai 2025 ;

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [T] ;

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [T] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre aux propriétaires les clés du logement ;

Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [T] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Monsieur [T] à payer la somme de 3.330 euros au titre des loyers et charges dus au terme de juin 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

La somme de 1.665 euros à Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] ;

La somme de 1.665 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] ;

Condamner Monsieur [T] à payer à Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C], une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

Condamner Monsieur [T] à payer à la société SEYNA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 mars 2025.

Me [E] indique que la dette locative s’élève à ce jour à la somme de 6.105 euros.

Monsieur [T] [V] n’était ni présent ni représenté, bien que l’assignation lui ait régulièrement été signifiée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Pyrénées-Atlantiques par la voie électronique le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par la voie électronique le 25 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] que Monsieur [T] [V] n’a pas payé l’intégralité des loyers dus et ce, pendant plusieurs mois.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties les 3 et 4 décembre 2024 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] ont fait signifier à Monsieur [T] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 1.665 € au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Conformément au décompte actualisé produit, Monsieur [T] [V] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION PÉCUNIAIRES :

Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] produisent un décompte démontrant que Monsieur [T] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.105 € à la date du 1er novembre 2025.

Les demandeurs n’ayant pas justifié avoir notifié cette demande actualisée au défendeur, il y a lieu de condamner Monsieur [T] au paiement de la somme contenue dans l’assignation soit la somme de 1.665 euros à Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] et la somme de 1.665 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation (4 juillet 2025).

Par ailleurs, il convient de condamner Monsieur [T] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 3 mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2025, de l’assignation du 4 juillet 2025 et de sa notification à la préfecture le 7 juillet 2025.

Monsieur [T] [V] sera condamné à verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la société SEYNA.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 3 mai 2025 du bail conclu les 3 et 4 décembre 2024 entre Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] et Monsieur [T] [V] et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], aux torts exclusifs du défendeur ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [V] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à verser à Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 3 mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à payer la somme de 3.330 euros au titre des loyers et charges dus et indemnité d’occupation au terme de juin 2025 échu, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

La somme de 1.665 euros à Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] ;

La somme de 1.665 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [J] [S] et Madame [U] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à verser à la société SEYNA une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que cette décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés,

Le Greffier La Vice-Présidente

Marie-France PLUYAUD Marion COADOU