TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 5]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00280 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GDCQ

JUGEMENT

DU : 18 Décembre 2025

[F] [T]

C/

[Z] [N] [V],

[H] [U] épouse [V]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 27 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 18 Décembre 2025.

Sous la Présidence de Madame Marion COADOU,

Assistée de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [F] [T]

née le 09 Février 1966 à [Localité 12] (PYRENEES-ATLANTIQUES)

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Maylis LABORDE, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

M. [Z] [N] [V]

né le 18 Janvier 1978 à [Localité 10] (MARNE)

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté, mais ayant écrit au tribunal

Mme [H] [U] épouse [V]

née le 09 Décembre 1981 à [Localité 9] (COTE D’OR)

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée, mais ayant écrit au tribunal

Copies et grosses délivrées à toutes les parties, copie envoyée à la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques le :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 juin 2018, Madame [T] [F] a donné à bail à Monsieur et Madame [V] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 980 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [F] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 septembre 2024, puis fait assigner Monsieur et Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de différentes sommes.

A l’audience du 27 novembre 2025, Madame [T] [F] – représentée par Me [Localité 11] – s’en est remise à ses conclusions afin de :

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur et Madame [V] à compter du 26 novembre 2024.

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur et Madame [V].

En tout état de cause :

Débouter Monsieur et Madame [V] de l’intégralité de leurs demandes.

Condamner Monsieur et Madame [V] à laisser libre de tous occupants de leur chef le logement qu’ils occupent et remettre à Madame [T] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir.

Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur et Madame [V] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de leur fait et si besoin avec le concours de la force publique.

Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Condamner Monsieur et Madame [V] à payer la somme de 1.008 euros au titre des loyers et charges dus au terme de novembre 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Condamner Monsieur et Madame [V] à payer à Madame [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs.

Constater que Monsieur et Madame [V] ont justifié de la souscription d’une assurance habitation valide.

Ordonner à Monsieur et Madame [V] de justifier à Madame [T] les factures de ramonage des trois dernières années, dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai. Ordonner à Monsieur et Madame [V] de justifier à Madame [T] les factures d’entretien de la chaudière des trois dernières années, dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai.

Ordonner à Monsieur et Madame [V] de justifier à Madame [T] de la réparation de la vitre brisée de la véranda en produisant la facture y afférent, dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai.

Condamner Monsieur et Madame [V] à payer à Madame [O] la somme de 99 euros en remboursement de la facture [Localité 13] NUISIBLE.

Condamner Monsieur et Madame [V] à payer à Madame [O] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice financier.

Condamner Monsieur et Madame [V] à payer à Madame [O] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Condamner Monsieur et Madame [V] à verser à Madame [T] la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Les condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur et Madame [V] n’étaient ni présents ni représentés mais ont envoyé un courrier au tribunal reçu en date du 12 novembre 2025, également notifié au demandeur, au terme duquel ils sollicitent que le tribunal :

Constate le paiement complet de la dette locative

Rejette la demande d’expulsion

Prenne acte de la bonne foi des défendeurs dans l’exécution de leurs obligations locatives.

Ils transmettaient avec ce courrier les paiements qu’ils ont effectué ainsi que des pièces relatives au ramonage et à l’entretien de la chaudière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Pyrénées-Atlantiques par la voie électronique le 9 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il résulte de l’examen des pièces versées que Monsieur et Madame [V] ont réglé l’intégralité de la dette sollicitée dans l’assignation initial, soit 5040 € en cours de procédure, mais postérieurement aux deux mois ayant suivi la délivrance du commandement de payer.

La clause résolutoire est donc en principe acquise au bailleur à la date du 27 novembre 2024.

Cependant, il convient de rappeler que par application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder aux locataires des délais de paiement dans la limite de trois années et suspendre le jeu de la clause résolutoire.

Il serait contraire à l’esprit de la loi de 1989 qui a pour but de privilégier, lorsque cela est possible, le maintien des droits locatifs par l’octroi, même d’office, de délais de paiement, de sanctionner les locataires qui ont consenti un effort financier pour apurer leur situation et solder la dette avant l’audience, et de leur réserver un sort moins favorable qu’au locataire qui n’aurait pas intégralement régularisé sa situation et qui se verrait octroyer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le seul arriéré de loyer sollicité par le demandeur au jour de l’audience et celui du mois de novembre 2025, toujours en cours au jour de l’audience et qui n’est contenu que dans des conclusions dont il n’est pas justifié qu’elles ont été signifiées aux défendeurs non comparants conformément aux articles 63 et 68 du code de procédure civile.

En conséquence, il y a lieu de considérer, compte tenu de l’apurement total de la dette exigible à ce jour que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Pour les mêmes motifs, sa demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

Pour ces motifs, Madame [T] sera déboutée de sa demande en expulsion, paiement d’indemnités d’occupation et arriérés de loyer en découlant.

II. SUR LES AUTRES DEMANDES DE MADAME [T]

Sur les demandes de production de justificatifs :

Si le ramonage des conduits de cheminée et l’entretien de la chaudière font bien partie des obligations d’entretien incombant aux locataires, ces derniers ont fourni la preuve du respect de ces obligations.

Il y a donc lieu de débouter Madame [T] des demandes à ce titre.

Quant à la production de la facture de la réparation d’une vitre brisée de la véranda, Madame [T] ne justifie ni du fait que cette vitre soit brisée, ni du fait que ce bris allégué soit de la responsabilité des locataires.

En l’absence de tout fondement, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes de paiement :

En ce qui concerne la facture émanant de [Localité 13] nuisible, émise le 1er octobre 2024, Madame [T] ne justifie ni du fait que cette intervention ait été nécessaire, d’autant qu’elle fournit un échange de messages dans lequel est indiqué qu’aucun nuisible n’a été trouvé, ni du fait que la présence alléguée de nuisibles serait due au mauvais entretien du logement par les défendeurs.

Là encore, en l’absence de fondement en droit et en fait, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de paiement au titre du préjudice financier :

Madame [T] fait valoir que les retards de loyer lui ont causé un préjudice financier car elle a dû assurer le paiement du crédit grevant le bien loué et qu’elle s’est retrouvée à découvert. Là encore, elle ne fournit aucun justificatif étayant ses dires et sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice moral :

Madame [T] justifie avoir tenté de recouvrer sa dette locative amiablement en envoyant plusieurs messages à ses locataires qui n’ont pas toujours répondu ni fourni d’explications sur les retards ni même respecté leurs engagements de paiement.

Elle justifie donc avoir subi un préjudice lié au comportement de ses locataires et distinct des arriérés de loyer. Il convient de condamner Monsieur et Madame [V] à lui verser la somme de 500 euros en réparation de ce préjudice.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur et Madame [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2024, de l’assignation du 8 avril 2025 et de sa notification à la préfecture le 9 avril 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [T] [F], Monsieur et Madame [V] seront condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette de loyer de Monsieur et Madame [V] a été intégralement payée ;

DIT qu’en conséquence, la clause résolutoire, qui aurait dû être acquise à la date du 27 novembre 2024, est réputée n’avoir jamais joué ;

DÉBOUTE Madame [T] de sa demande en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et arriéré de loyer ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [V] à verser à Madame [T] la somme de 500 € en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [T] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [V] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [V] à verser à Madame [T] [F] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que cette décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés,

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,

Marie-France PLUYAUD Marion COADOU