TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00133 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GE4E

JUGEMENT

DU : 26 Mars 2026

[O] [Y] [K]

C/

[D] [P],

[G] D’OC

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 15 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 12 mars 2026.

En application de l’article 450 du code de procédure civile, le délibéré a été prorogé au 26 Mars 2026 date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

Sous la Présidence de M. Benoît VERLIAT,

Assisté de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [O] [Y] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Julie JULES de la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES, avocate au barreau de BORDEAUX substituée par M^e Benoît VICTOR, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

Mme [D] [P]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

[G] D’OC

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier LABAT de la SCP SCP BERNAL CHEVALLIER FILLASTRE LABAT LEPLAT, avocats au barreau de PAU

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

En septembre 2020, des infiltrations d’eau ont eu lieu au domicile de [O] [Y] [K], situé [Adresse 6]), appartement n° 206, R+12.

Il a été établi qu'[D] [P] est la voisine de Madame [Y] [K] pour être domiciliée [Adresse 6]), appartement n°209, R+13 et qu’elle est assurée par l’assurance mutuelle agricole [G] D’OC (ci-après nommée « [G] D’OC »).

Une expertise amiable a été diligentée par Madame [Y] [K] et le rapport a été déposé le 22 décembre 2020 par [M] [V], expert de la société ALFA.

Une deuxième expertise amiable a été diligentée par la demanderesse et le rapport a été déposé le 26 février 2021 par [E] [N], expert de la société SEDGWICK.

Madame [Y] [K] a mandaté un commissaire de justice, Maitre [R], qui a réalisé un constat à son domicile le 20 octobre 2021.

Des mises en demeure ont été adressées par Madame [Y] [K] à Madame [P] le 28 septembre 2023 et 15 novembre 2024.

Par acte d’huissier délivré le 5 juin 2025, Madame [Y] [K] a fait assigner Madame [P] et [G] D’OC devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de PAU en indemnisation de ses préjudices.

À l’audience du 15 janvier 2026, durant laquelle elle est représentée par Maître [L] qui reprend ses dernières écritures, Madame [Y] [K] sollicite du Tribunal, au bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Condamner in solidum Madame [P] et [G] à lui verser la somme de 1 899 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 26 juillet 2023 et avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 septembre 2023 ;

— Condamner in solidum Madame [P] et [G] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner Madame [P] et [G] aux dépens ;

— Condamner MADAME [P] ET [G] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de sa prétention visant à voir condamnés in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 1 899 euros au titre des travaux préparatoires, Madame [Y] [K] fait valoir, à titre liminaire, que le rapport d’expertise amiable sur lequel elle se fonde est corroboré par deux rapports de recherche de fuite, un procès-verbal de commissaire de justice ainsi que des attestations des précédents locataires de l’appartement et que, dès lors, le Tribunal peut se fonder sur l’ensemble de ces éléments pour statuer.

Sur le fond, Madame [Y] [K] soutient, sur le fondement des articles 544 et 1253 du code civil, qu’elle subit un trouble anormal du voisinage matérialisé par les dégâts constatés après les infiltrations d’eau et que Madame [P] en est responsable dans la mesure où les sources d’infiltration se trouve chez cette dernière, dans l’appartement se trouvant au-dessus du sien. Par ailleurs, elle estime que Madame [P] a reconnu sa propre responsabilité dans la mesure où elle a procédé à des réparations dans son propre appartement après la réalisation des expertises. En outre, Madame [Y] [K] estime que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être recherchée dans la mesure où les balcons de cette résidence ont une nature privative. Dès lors, Madame [Y] [K] s’estime fondée à demander le remboursement des sommes qu’elle a dû avancer pour réparer les dommages subis suite aux infiltrations provenant de l’appartement de Madame [P].

Au soutien de sa prétention visant à voir condamnés in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive alléguée de Madame [P] et de [G] D’OC, Madame [Y] [K] fait valoir qu’elle a tenté diverses démarches amiables depuis 2023 et que, à l’inverse, Madame [P] et [G] D’OC n’ont pas agi malgré les mises en demeure adressées par la demanderesse. Par ailleurs, Madame [Y] [K] relève que la société [G] D’OC a opéré une mauvaise gestion du dossier en confondant sa correspondance avec celle de son assurée.

A l’audience du 15 janvier durant laquelle elle reprend ses dernières conclusions, [G] sollicite du Tribunal de :

— Débouter Madame [Y] [K] de ses demandes ;

— Condamner Madame [Y] [K] aux dépens ;

— Condamner Madame [Y] [K] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa prétention visant à voir Madame [Y] [K] déboutée de ses demandes, [G] D’OC fait valoir que la demanderesse n’apporte pas la preuve de la responsabilité de Madame [P] dans les dommages subis dans la mesure où elle ne fournit pas d’expertise judiciaire. En effet, [G] D’OC estime que le rapport d’expertise amiable non contradictoire dont se prévaut Madame [Y] [K] n’est pas suffisant pour permettre au Tribunal de statuer. Enfin, [G] D’OC estime que les jurisprudences utilisées par Madame [Y] [K] pour soutenir ses prétentions concernent des expertises judiciaires et non des expertises amiables et sont donc inopérantes.

En outre, [G] D’OC estime, sur le fondement des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, que la responsabilité de Madame [P] dans la survenance des dommages subis par Madame [Y] [K] ne peut être retenue par le Tribunal dans la mesure où le rapport d’expertise conclut que les infiltrations proviennent de la façade, soit des parties communes de l’immeuble. Par ailleurs, [G] D’OC estime que les dégâts allégués par Madame [Y] [K] sur sa porte-fenêtre n’apparaissent pas dans le rapport d’expertise et qu’elle n’apporte pas la preuve du lien de causalité entre les infiltrations et le défaut de ladite porte.

Sur le fond, [G] D’OC estime que le chiffrage des travaux présenté par Madame [Y] [K] n’étant pas contradictoire, elle n’est pas fondée à en demander l’indemnisation. De la même façon, [G] D’OC estime que l’indexation demandée ne peut être accordée dans la mesure où Madame [Y] [K] reconnaît avoir d’ores-et-déjà réalisé le changement de la porte.

Enfin, [G] D’OC estime ne pas devoir garantir les travaux réalisés par Madame [Y] [K] dans la mesure où les conditions générales de l’assurance exclus les dommages, ou leur aggravation, causés par un défaut d’entretien, ou par une absence de réparation, ces dommages n’étant pas accidentels ainsi que la réparation des fenêtres à l’origine des dommages, ce qui est, selon elle, le cas en l’espèce.

Madame [P], régulièrement convoquée, n’a pas comparu à l’audience du 15 janvier 2026 et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 et en raison de la charge de travail du magistrat le délibéré a été prorogé au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [Y] [K]

Sur la responsabilité de Madame [P]

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Par ailleurs, le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, cependant il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties. Néanmoins, si le juge souhaite se fonder sur une expertise amiable pour motiver sa décision, il doit rechercher si ladite expertise est corroborée par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, Madame [Y] [K] a commis un expert afin de déterminer les causes des dommages constatés dans son appartement. Le rapport d’expertise déposé le 22 décembre 2020 conclut que les infiltrations observées dans l’appartement de Madame [Y] [K] trouvent leur origine dans des infiltrations provenant de la façade du balcon de l’appartement de Madame [Z], locataire de Madame [P] au moment du sinistre. Par ailleurs, le procès-verbal de constatations du 26 février 2021 corrobore cette première expertise dans la mesure où il conclut que la menuiserie de l’appartement de Madame [P] est la source des infiltrations et cause des dommages sur le plafond du séjour de l’appartement de Madame [Y] [K]. L’expertise amiable est également corroborée par le constat de commissaire de justice du 20 octobre 2021 qui fait état des traces de dégâts des eaux présentes au plafond de l’appartement de Madame [Y] [K].

Par conséquent, le rapport d’expertise amiable du 22 décembre 2020 est corroboré par d’autres éléments de preuve ce qui permet au Tribunal de le retenir pour fonder sa motivation.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En outre, la responsabilité peut être recherchée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, ce régime étant un cas de responsabilité de plein droit qui ne suppose donc pas la commission d’une faute, mais seulement d’un préjudice en lien avec le trouble occasionné par un voisin de la victime.

En l’espèce, au regard de l’acte notarié du 6 août 2020, Madame [Y] [K] est propriétaire de l’appartement n° 206, situé au douzième étage de la résidence des chênes, [Adresse 7].

En outre, le rapport d’expertise du 22 décembre 2020, le procès-verbal de constat du 20 octobre 2021 et le rapport du 26 février 2021 démontrent que l’appartement de Madame [Y] [K] a subi un dégât des eaux, des traces d’humidité, des craquellements et des auréoles, étant visibles au plafond et sur les murs du séjour, notamment entre les deux portes fenêtres, et que la porte-fenêtre droite ne ferme pas.

Dès lors, Madame [Y] [K] a subi un dommage l’empêchant de jouir normalement du bien dont elle est propriétaire, ce dernier étant endommagé et nécessitant des réparations.

Par ailleurs, le rapport d’expertise du 22 décembre 2020 et le rapport du 16 février 2021 conclutnt que les désordres observés dans l’appartement de Madame [Y] [K] trouvent leur origine dans les infiltrations provenant de la façade du balcon de l’appartement de Madame [P], qui causent les dommages sur le plafond de l’appartement de Madame [Y] [K].

Par ailleurs, il s’avère, au regard des photographies et descriptions présentes dans les expertises et constat de commissaire de justice, que la porte-fenêtre que Madame [Y] [K] a fait réparer et dont elle demande l’indemnisation, se situe au niveau du plafond et des murs endommagés par le dégât des eaux, en dessous du balcon de Madame [P] d’où proviennent les infiltrations. Par ailleurs, le procès-verbal de constat du 20 octobre 2021 conclut que la porte-fenêtre droite en question ne ferme plus correctement, ce qui est confirmé le jour-même par le locataire en place, [C] [X].

De la même manière, la locataire occupant le logement au moment du sinistre, [H] [F], affirme, dans une attestation en date du 4 août 2024, que les difficultés pour fermer la porte en question sont apparues après les intempéries d’octobre 2020, soit dans la période pendant laquelle les infiltrations venant du balcon de Madame [P] ont eu lieu.

Dès lors, il existe un faisceau d’indices concordants permettant de caractériser un lien de causalité entre le dommage subi par Madame [Y] [K] et les infiltrations d’eau venant de l’appartement voisin de Madame [P], survenues en septembre et octobre 2020.

Par ailleurs, le règlement de copropriété applicable à la [Adresse 8] [Adresse 9] explicite ce qui relève des parties privées et des parties communes, les balcons à usage privatif étant considérés comme relevant des parties privées. En outre, l’article 8 de ce règlement de copropriété rappelle la règle légale et jurisprudentielle de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage selon laquelle le propriétaire d’une partie privative peut en jouir et en disposer à condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires. En l’occurrence, le rapport d’expertise du 22 décembre 2020 comme le constat de commissaire de justice du 20 octobre 2021 décrivent le balcon de Madame [P] comme un balcon à usage privatif et non un balcon partagé ce qui l’oblige à répondre des troubles anormaux du voisinage dont l’origine est ledit balcon.

Dès lors, la responsabilité de Madame [P] est établie sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

sur la garantie par [G] D’OC

Aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, au regard du contrat d’assurance habitation conclu par Madame [P] le 24 octobre 2019, la défenderesse a assuré son appartement situé dans la [Adresse 10] auprès de [G] D’OC. Aux termes de ce contrat, dans la partie 4.1 « Responsabilité occupant ou propriétaire d’immeuble », [G] D’OC est tenue de garantir la responsabilité de Madame [P] vis-à-vis des tiers et, de ce fait, garantir tout recours intenté contre Madame [P], en tant que propriétaire d’immeuble, du fait des dommages causés accidentellement aux tiers par son immeuble.

Le passage du contrat cité par [G] D’OC pour exclure la garantie de Madame [P] est quant à lui situé dans la partie 4.1 intitulée « La garantie des dommages à vos biens ». Dès lors, cette exclusion de garantie pour les dégâts des eaux et dommages consécutifs causés par un défaut d’entretien, ou par une absence de réparation incombant au propriétaire, ne vaut que pour les biens du propriétaire, et non pour ceux des tiers.

Par ailleurs, aucun des éléments de preuve apportés ne fait état d’un manque d’entretien de la part de Madame [P].

Par conséquent, l’assurance [G] D’OC est tenue à la garantie selon les termes du contrat conclu avec Madame [P] en ce qui concerne les dommages causés aux tiers.

Sur le préjudice matériel

En l’espèce, Madame [Y] [K] a été contrainte de remplacer la porte-fenêtre endommagée du fait des infiltrations issues de l’appartement de Madame [P]. Au regard de la facture n°F-24/01-01277 dressée par la société ACOFERM, Madame [Y] [K] a versé la somme de 1899 euros pour faire remplacer la porte-fenêtre endommagée, et il importe peu que ce chiffrage n’ait pas été établi de façon contradictoire.

Concernant la demande d’indexation de ce montant selon l’indice BT01, cet indice permettant de réviser les prix de contrats de construction afin d’ajuster le prix entre la signature du contrat et le début des travaux selon les fluctuations du marché, il n’est pas applicable en l’espèce dans la mesure où les devis du 20 octobre 2021 et du 26 juillet 2023 ne sont pas signés par Madame [Y] [K] et ne valent donc pas contrat. Dès lors, il importe peu que Madame [P] ait payé la somme de 1 033,90 euros à la société ARCOFERME pour la réparation de son propre immeuble.

En outre, aux termes de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, Madame [Y] [K] fournit une lettre, adressée à Madame [P], qu’elle qualifie de mise en demeure qui ne fait cependant apparaître aucune interpellation explicite demande à Madame [P] de payer la somme de 1 899 euros.

Par conséquent, le Tribunal condamnera in solidum Madame [P] et [G] D’OC à payer la somme de 1 899 euros à Madame [Y] [K] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et déboutera Madame [Y] [K] de ses demandes relatives à l’indexation de la somme sur l’indice BT01 et aux intérêts moratoires.

Sur le préjudice pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La résistance abusive est constituée par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins et suppose l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, Madame [Y] [K] a tenté de résoudre le litige de façon amiable depuis l’année 2020, notamment par l’organisation d’expertises et d’une conciliation à laquelle ni Madame [P] ni [G] ne se sont présentés selon le procès-verbal de carence du 22 avril 2024, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs. Par ailleurs, Madame [Y] [K] n’a obtenu aucune réponse à ses différents courriers, ou bien des réponses destinées à Madame [P], démontrant une attitude d’évitement pendant cinq ans tant de la part de Madame [P] que de la part de [G] D’OC.

Dès lors, l’ensemble de ses éléments caractérise une résistance abusive.

Par conséquent, le Tribunal condamnera in solidum Madame [P] et [G] D’OC à payer à Madame [Y] [K] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] et [G] D’OC, qui succombent à l’instance, seront condamnées aux dépens.

Madame [P] et [G] D’OC, condamnées aux dépens, seront condamnées à payer à Madame [Y] [K] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

[G] D’OC, partie succombante condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au regard de l’ancienneté du dommage et de la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera maintenue.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [P] et l’assurance mutuelle agricole [G] D’OC à payer à Madame [O] [Y] [K] la somme de 1 899 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

DÉBOUTE Madame [O] [Y] [K] de sa demande d’indexation de la somme de 1 899 euros sur l’indice BT01 à compter du 26 juillet 2023 ;

DÉBOUTE Madame [O] [Y] [K] de sa demande visant à assortir la somme de 1 899 euros des intérêts moratoires à compter du 28 septembre 2023 ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [P] et l’assurance mutuelle agricole [G] D’OC à payer à Madame [O] [Y] [K] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [D] [P] et l’assurance mutuelle agricole [G] D’OC, qui succombent à l’instance, aux dépens ;

CONDAMNE Madame [D] [P] et l’assurance mutuelle agricole [G] D’OC à verser à [O] [Y] [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de l’assurance mutuelle agricole [G] D’OC au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Marie-France PLUYAUD Benoît VERLIAT