TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 24/02315 – N° Portalis DB2A-W-B7I-F73R

Code nature d’affaire : 71G- 0A

NL/GAL

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 02 JUIN 2026

DEMANDEURS :

M. [I] [Q] époux [Q]

né le 10 Avril 1979 à [Localité 1] (74), demeurant [Adresse 1]

Mme [J] [Q] épouse [Q]

née le 20 Janvier 1981 à [Localité 2] (08), demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocats au barreau de PAU

DEFENDERESSE :

Syndic. de copro. SDC DE LA [Adresse 2] représenté par son syndic l’Agence DABADIE IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE – LIGNEY – BOURDALLE, avocats au barreau de TARBES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente

en présence de Madame Delphine LIZERE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 07 Avril 2026, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 02 Juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [Q] et Madame [J] [Q] sont propriétaires de deux appartements situés au sein de la copropriété [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 3] (64)

Le 31 octobre 2019, ces deux appartements ont subi un dégât des eaux en raison du mauvais état de la toiture de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2021, les époux [Q] ont assigné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] (ci-après le SDC), pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA CARNOT SYNDGEST, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau, à l’effet d’obtenir la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 5 mai 2021, le juge des référés a fait droit à leur demande, désignant Monsieur [V], expert, à cette fin.

Ce dernier a déposé son rapport le 6 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, les époux [Q] ont assigné le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA CARNOT SYNDGEST, devant le tribunal judiciaire de Pau, sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du Code civil, en réparation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions notifiées au RPVA le 8 janvier 2026, ils demandent au Tribunal de :

– dire et juger que les désordres proviennent des parties communes ;

– dire et juger que la verrière relève du clos et couvert ;

– constater la carence fautive du SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] ;

– condamner le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] à réparer l’intégralité des préjudices ;

– ordonner des travaux sous astreinte conformément à l’expertise ;

– réserver les droits à restitution des sommes qu’ils ont indûment payées ;

– condamner le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] à les indemniser, étant retenu qu’il n’a strictement pas réalisé ses obligations envers eux ;

– condamner le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] au paiement des sommes suivantes :

* 22.080 € au titre du non-paiement des loyers de 2021 à décembre 2024, outre la somme de 460 € par mois à compter de janvier 2025 jusqu’à la remise en état totale de l’appartement situé à l’entrée à droite de l’immeuble,

* 14.641,33 € pour remettre en état ledit appartement, outre intérêts à compter du 24 juillet 2024 jusqu’au paiement dû par le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] ;

– condamner le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamner le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] aux frais et entiers dépens.

Ils font valoir à l’appui de leurs prétentions :

– que le gros oeuvre, les éléments assurant le clos et le couvert de l’immeuble constituent des parties communes au titre de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

– que la toiture et la verrière litigieuses doivent être admises dans cette catégorie ;

– qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le SDC est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ;

– que c’est le cas en l’espèce, puisque l’absence de dispositions prises par le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] pour mettre un terme aux désordres affectant la toiture de l’immeuble, a entrainé la dégradation de leur appartement de droite, et empêché sa location ;

– que la carence du SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 5] leur cause un préjudice moral grave matérialisé par une fatigue psychologique incontestable eu égard à la durée de la procédure ainsi que par le caractère anxiogène de la situation ;

– qu’en dépit des votes contre de Monsieur [Q] lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 janvier 2021 (pièce n°1 demandeurs), lesquels sont justifiés, ces résolutions, adoptées à la majorité, devaient être exécutées ;

– qu’ils ont fait état, par la suite, de l’insuffisance et de l’inefficacité des travaux effectués (pièces n°16 à 18 demandeurs), lesquels n’ont pas permis de solutionner les désordres relevés ;

– que le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] n’a pas suivi les conclusions de l’expert judiciaire.

Par conclusions responsives notifiées au RPVA le 30 septembre 2025, le SDC de la [Adresse 4] [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA CARNOT SYNDGEST, sollicite du Tribunal :

A titre principal

– qu’il déboute les époux [Q] de leurs demandes ;

A titre subsidiaire

– qu’il réduise le montant de l’indemnisation au titre des travaux de remise en état de l’appartement à la somme de 7.517,70 € telle que proposée par son assureur ;

En tout état de cause

– qu’il condamne les époux [Q] in solidum à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– qu’il condamne les époux [Q] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

– qu’il juge que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire.

Il expose à l’appui de ses prétentions :

– que la verrière est une partie privative des demandeurs (pièce n°23 défendeur) ;

– que le rapport d’expertise vise cette verrière comme étant une source des désordres affectant l’appartement des époux [Q] ;

– qu’il n’est pas resté passif devant les problèmes rencontrés par les époux [Q], et a parfaitement pris la mesure de l’ampleur des travaux à réaliser, proposant à cet effet, lors des assemblées générales du 18 janvier et du 28 juin 2021, le vote de résolutions portant sur la réfection de la toiture ainsi que sur le ravalement de la façade litigieuse (pièces n°15 et 17 défendeur) ;

– que les époux [Q] ont voté contre ces résolutions ;

– qu’il justifie avoir exécuté un certain nombre de travaux de réparation (pièces n°5 à 13 défendeur) ;

– que les époux [Q] ne peuvent solliciter le paiement des loyers ainsi qu’une indemnisation au titre de la remise en état de l’appartement, après s’être opposés aux travaux nécessaires à la cessation des infiltrations affectant leur bien ;

– que ces derniers ont donc concouru directement et exclusivement au préjudice qu’ils subissent ;

– que les époux [Q] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice complémentaire justifiant l’octroi d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 avril 2026 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DECISION

– Sur la responsabilité du SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5]

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : “Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Sur ce point, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce : “Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

A ce titre, sont notamment réputées parties communes : “le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs”.

Précisément, le règlement de copropriété de la RESIDENCE [Adresse 5] (pièce n°21 défendeur) admet au titre des parties communes : “les murs”, “les murs de façade”, “les toitures”, “l’étanchéité et plus généralement, tout ce qui constitue l’ossature gros oeuvre intérieur et extérieur de l’immeuble”.

Le syndicat des copropriétaires est non seulement responsable de plein droit des désordres affectant les parties communes, mais aussi des fautes commises par le syndic dans l’entretien de l’immeuble.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, les décisions d’assemblée générale des copropriétaires ayant trait aux “travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement”.

En l’espèce, il ressort des conclusions de l’expert judiciaire (rapport d’expertise judiciaire) que les infiltrations affectant l’appartement des époux [Q] “ont pour origine des fissures en façade du bâtiment surplombant la toiture-terrasse, une descente d’eaux pluviales fuyarde, des relevés d’étanchéité décollés”, ainsi que la vétusté de la “toiture-terrasse” et des “verrières” reliant les deux immeubles de la résidence.

De ce fait, les désordres relevés trouvent leur source dans un mur de façade, ainsi que dans des éléments d’étanchéité et de toiture.

Or, ces éléments s’apparentent, à la lecture du règlement de copropriété (pièce n°21 défendeur), à des parties communes dont l’entretien et la conservation incombent au SDC.

Toutefois, l’expert judiciaire indique dans son rapport “qu’il existe un défaut d’entretien de la façade, de la verrière, et de l’étanchéité de la toiture-terrasse qui incombe à la copropriété”, en dépit de “réparations ponctuelles au fil du temps qui ne sont pas pérennes” (rapport d’expertise judiciaire).

En effet, il résulte de l’appréciation des pièces versées aux débats qu’aucune réparation d’ampleur n’a été diligentée par le syndic sur la toiture, la verrière ou la façade litigieuse, en dépit des sollicitations des époux [Q] (pièces n°16 à 18 demandeurs).

Sur ce point, il convient de préciser que s’il est vrai que la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 janvier 2021, tendant à la réalisation de travaux de ravalement de ladite façade a été rejetée en partie à cause du vote négatif de Monsieur [Q], les résolutions n°10 et 11 portant décision d’effectuer la réfection de la toiture-terrasse ont en revanche été adoptées par l’assemblée, malgré les votes “contre” de Monsieur [Q], sans que ces dernières ne soient pour autant suivies d’effet (pièce n°15 défendeur).

Dès lors, le syndic a incontestablement manqué à ses obligations d’entretien et de conservation des parties communes, à tout le moins en ce qui concerne la toiture-terrasse et la verrière.

Or, ce manquement a causé un dommage aux époux [Q] en ce qu’il a favorisé l’apparition et le développement d’infiltrations dans leur appartement, destiné à la location.

En ce sens, l’expert judiciaire relève que l’appartement ne peut plus, depuis lors,“être loué”, les désordres susmentionnés rendant l’ouvrage “impropre à sa destination” (rapport d’expertise judiciaire).

Partant, il y aura lieu de condamner le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 5] à réparer les préjudices subis par les époux [Q].

– Sur la demande en réalisation des travaux de reprise générale sous astreinte

En application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : Le syndicat des copropriétaires “a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.”

L’expert judiciaire conclut dans son rapport à la nécessité d’une “reprise générale de la façade de l’immeuble surplombant la toiture-terrasse, de l’étanchéité de la toiture-terrasse et de la verrière”, pour la somme totale de 143.875 € HT, outre 10.674 € HT d’honoraires de maîtrise d’oeuvre (rapport d’expertise judiciaire).

Or, il résulte des circonstances de l’espèce et de l’étalement temporel des désordres que cet impératif doit être assorti d’une astreinte.

Ce faisant, il y aura lieu d’ordonner la réalisation des travaux de reprise générale de la façade de l’immeuble surplombant la toiture-terrasse litigieuse, de l’étanchéité de ladite toiture-terrasse et de la verrière reliant les deux immeubles de la résidence, tels que préconisés par l’expert judiciaire, pour la somme totale de 152.483,40€ HT, outre 10.674 € HT d’honoraires de maîtrise d’oeuvre, sous astreinte de 200 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, laquelle astreinte sera supportée par le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5], en ce compris les époux [Q].

– Sur la réparation des préjudices subis par les époux [Q]

A) En ce qui concerne la demande en paiement des loyers

Il est constant que “la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée” (Cass. Civ. 3ème, 29 février 2024, n°22-23.082).

Il ressort des photographies versées aux débats (pièce n°26 demandeurs) et des conclusions de l’expert judiciaire (rapport d’expertise judiciaire) que les infiltrations affectant l’appartement des époux [Q] l’ont rendu impropre à sa destination locative depuis le mois d’avril 2021.

Néanmoins, le préjudice subi par les époux [Q] s’admet ici en une perte de chance de louer leur appartement, dont la réparation ne peut être égale à l’avantage que leur aurait procuré l’octroi d’un revenu locatif certain et régulier.

Or, le montant des loyers qui auraient pu être versés aux époux [Q] depuis le mois d’avril 2021 jusqu’à la date de la présente décision, en juin 2026, pour un loyer mensuel de 460 €, s’élève à la somme de 28.060 € (3680 + 5520 + 5520 + 5520 + 5520 + 2300).

Dès lors, il y aura lieu de condamner le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 5] à payer aux époux [Q] la somme de 16.000 € au titre de la perte de chance de louer leur appartement.

B) En ce qui concerne la demande en paiement aux fins de remise en état de l’appartement

L’expert judiciaire retient, au titre des frais de remise en état de l’appartement, la somme de 7.517,70€ HT, telle que proposée par l’assurance de la copropriété, (rapport d’expertise judiciaire).

Le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] ne conteste pas le paiement de cette somme à titre subsidiaire.

Il y aura donc lieu de condamner le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 5] à payer aux époux [Q] la somme de 7.517,70 € au titre des frais de remise en état de leur appartement.

C) En ce qui concerne la demande en paiement de dommages et intérêts

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile : “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Or, l’article 1240 du Code civil énonce : “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En l’espèce, les époux [Q] ne versent pas aux débats la preuve de préjudices autres que ceux faisant déjà l’objet de réparations, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

– Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf, notamment, si le juge estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun élément ne permet de justifier une quelconque incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire de la décision sera donc rappelée.

– Sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile

Le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 5], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais d’expertise, ainsi qu’à verser aux époux [Q] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.”

Par conséquent, il conviendra de dispenser les époux [Q] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

– ORDONNE au SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA CARNOT SYNDGEST de faire réaliser les travaux de reprise générale de la façade de l’immeuble surplombant la toiture-terrasse litigieuse, de l’étanchéité de ladite toiture-terrasse et de la verrière reliant les deux immeubles de la résidence, tels que préconisés par l’expert judiciaire, pour la somme totale de 152.483,40 € HT, outre 10.674 € HT d’honoraires de maîtrise d’oeuvre, sous astreinte de 200 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, laquelle astreinte sera supportée par le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA CARNOT SYNDGEST, en ce compris Monsieur [I] [Q] et Madame [J] [Q] ;

– CONDAMNE le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA CARNOT SYNDGEST, à payer à Monsieur [I] [Q] et Madame [J] [Q] la somme de 16.000 € au titre de la perte de chance de louer leur appartement ;

– CONDAMNE le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA CARNOT SYNDGEST, à payer à Monsieur [I] [Q] et Madame [J] [Q] la somme de 7.517,70 € au titre des frais de remise en état de leur appartement ;

– DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

– CONDAMNE le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA CARNOT SYNDGEST, à payer à Monsieur [I] [Q] et Madame [J] [Q] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– CONDAMNE le SDC DE LA [Adresse 4] [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA CARNOT SYNDGEST, aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise ;

– DISPENSE Monsieur [I] [Q] et Madame [J] [Q] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

– RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie LAFFAILLE Geneviève ALAUX-LAMBERT