NATURE DE L’AFFAIRE 56Z

N° RG 25/01607 – N° Portalis DBXP-W-B7J-EXYD

AFFAIRE : Monsieur [L] [H]

C/ S.A.R.L. CITYA PERIGUEUX IMMOBILIER,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX

JUGEMENT

RENDU LE 27 Avril 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [L] [H]

né le 31 Octobre 1991 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

comparant

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A.R.L. CITYA PERIGUEUX IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 731 981 132

dont le siége social est [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Charlène LEGER MAURY, avocat au barreau de PERIGUEUX

Rep/assistant : M^e Carmen BERNAL, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Formule exécutoire à

expéditions à

+ copie dossier

délivrées le

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Hélène BOILEAU, Juge siégeant à la chambre civile dans sa formation de procédure orale

Greffier : Claire GOESTER

DEBATS

A l’audience publique du 02 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe

DECISION

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 août 2022, Monsieur [L] [H] a confié un mandat de gestion locative à la SARL CITYA IMMOBILIER PERIGUEUX concernant un appartement sis à [Adresse 3], dans le cadre duquel était comprise une assurance garantie loyers impayés.

Le 7 octobre 2022, Monsieur [L] [H] a signé un contrat de bail avec Madame [O] [A] moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant de 343 € pour une durée de trois ans renouvelable. À la suite de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré à la locataire le 6 février 2024 pour un montant de 3.221,55 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, Monsieur [H] a saisi le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PERIGUEUX aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer relatif à l’immeuble faisant suite au commandement de payer, demeuré infructueux.

Par jugement du 12 novembre 2024, le Juge des contentieux de la protection a condamné Madame [A] à régler à Monsieur [H] la somme de 7.864,48 € en principal, au titre des loyers et charges, l’indemnité d’occupation impayée sollicitée, outre la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par un acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, Monsieur [L] [H] a fait délivrer assignation à la SARL CITYA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, à comparaître devant le tribunal judiciaire de PERIGUEUX, à l’audience du 3 novembre 2025, afin de demander, au visa des articles 1191 et 1992 du Code civil, 1231-1 et L.121-1 du Code de la consommation, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la SARL CITYA IMMOBILIER au paiement de la somme de 9.999,99 € au titre des préjudices subis outre aux entiers dépens.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [L] [H] maintient ses demandes développées dans l’acte introductif d’instance et réitère ses demandes de condamnation pécuniaire. Au soutien de ses prétentions, il explique avoir sollicité, à la suite d’impayés de loyers, la mise en œuvre de la garantie loyers impayés, laquelle n’a pu être actionnée en raison de la faute commise par la SARL CITYA IMMOBILIER pour défaut de vérification de la solvabilité de la locataire. Il fait valoir un manquement contractuel sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du Code civil, l’agent immobilier n’ayant pas procédé à des vérifications sérieuses. Il explique que le mandataire était tenu de sélectionner un locataire solvable, de s’assurer de l’éligibilité du dossier à la garantie loyers impayés, de conseiller utilement le mandant, et de ne pas percevoir des primes d’assurance sans prestations effective. Il ajoute faire valoir un encaissement injustifié des sommes versées et l’absence de toute réponse à ses réclamations comme constitutif de pratiques commerciales déloyales sur le fondement de l’article L. 121-1 du Code de la consommation. Il explique solliciter le montant du préjudice évalué et limité à la somme de 9.999,99 € comprenant les arriérés de loyer, l’indemnité d’occupation, l’article 700 du Code de procédure civile, les intérêts légaux, la garantie loyers impayés indûment encaissée et la caution non restituée.

En défense, la SARL CITYA IMMOBILIER conclut au débouté des demandes de Monsieur [H] tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 9.999,99 € au titre des préjudices subis et sollicite sa condamnation aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions elle explique être tenue à une obligation de moyens et non de résultat ; elle explique que le préjudice réparable comprend les pertes subies directement et imputables à la faute du mandataire. Elle ajoute avoir commis une erreur de manipulation et avoir omis d’adresser le bulletin d’adhésion de la garantie des loyers impayés dans le délai, raison pour laquelle l’assurance garantie loyers impayée n’a pas été prise en compte ; elle conteste avoir omis de vérifier la solvabilité du locataire et fait valoir ne pas avoir commis de faute en ce sens. Elle précise que, lors de la conclusion du contrat de bail, les revenus de la locataire étaient 2,7 fois supérieurs au montant du loyer et qu’elle avait une situation professionnelle stable. Elle ajoute contester le caractère certain du préjudice allégué par Monsieur [H], ce dernier ne pouvant être indemnisé deux fois pour le même préjudice. Elle explique contester également la perte de chance, en ce que seule la disparation actuelle certaine d’une éventualité favorable constitue une perte de chance réparable.

C’est en cet état de la procédure que l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction.

MOTIFS

1/ Sur la demande principale en paiement

L’article 1992 du Code civil dispose : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Selon l’article 1231-1 du même Code : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et des explications des parties, que la SARL CITYA IMMOBILIER reconnaît une erreur de manipulation et ne pas avoir adressé le bulletin d’adhésion de la garantie des loyers impayés à l’assurance dans les délais. Ainsi, le fait de ne pas avoir adressé dans les temps l’assurance à la compagnie a suspendu la cotisation. En s’abstenant de cette diligence, la SARL CITYA IMMOBILIER a manifestement commis une faute, faisant obstacle à l’activation de la garantie.

Toutefois, le demandeur dispose d’une créance contre la locataire, de sorte que son préjudice ne correspond pas à l’intégralité des loyers impayés.

Afin de justifier une indemnisation, la faute doit avoir causé un préjudice, en lien de causalité direct avec elle. La faute commise par l’agence est en relation directe avec le préjudice subi par Monsieur [L] [H] et lui a fait perdre une chance sérieuse de bénéficier de la garantie des loyers impayés, lui assurant un paiement rapide et sécurisé. Ce manquement ne peut se résoudre qu’en l’allocation de dommages et intérêts. Cette perte de chance sera évaluée à 70 % du montant des loyers impayés soit la somme de 5.505 €.

En conséquence la SARL CITYA IMMOBILIER sera condamnée à payer à Monsieur [L] [H] la somme de 5.505 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance.

2/ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner la SARL CITYA IMMOBILIER, qui succombe, au paiement des entiers dépens.

3/ Sur l’exécution provisoire

Le nouvel article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Conformément au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, cet article s’applique aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, ce qui est le cas en l’espèce.

En l’occurrence, rien en l’espèce ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SARL CITYA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [L] [H] la somme de CINQ MILLE CINQ CENTS EUROS ET CINQ CENTS (5.505 €) à titre de dommages et intérêts.

DEBOUTE Monsieur [L] [H] de ses demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la SARL CITYA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 27 avril 2026 aux dispositions des articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Claire GOESTER Hélène BOILEAU