5AA Minute N°

N° RG 24/00240 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GKWT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 20 SEPTEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur DURET Joseph, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [T] [U]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Monsieur [S] [V], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDEUR

Monsieur [R] [W] [Y]

né le 26 Avril 2000 à [Localité 4] (GUINEE),

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 JUILLET 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 SEPTEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 7 février 2020, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Monsieur [R] [Y] un logement n°0015 situé [Adresse 1] à [Localité 7] (86), moyennant un loyer mensuel de 351,85 € outre une provision mensuelle sur charges de 114,18 €.

Le 20 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant de 3.820,42 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, le représentant d’EKIDOM a fait assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner le locataire au paiement d’une provision d’un montant de 5.953,38 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner le locataire à verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 5 juillet 2024, le représentant d’EKIDOM comparant en personne a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 6.439,45 € et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement non suspensifs par mensualités de 70 €.

Monsieur [R] [Y] a comparu et reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de son projet de déménager en Vendée, précisant avoir donné son préavis de départ du logement. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement non suspensifs de la clause résolutoire pour apurer la dette locative par le versement de mensualités de 70 €. Il a fait état de sa situation personnelle, professionnelle et financière.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 10 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales de la Vienne le 17 août 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 20 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 21 décembre 2023. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 6], augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 6.439,45 € au 1er juillet 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de juin 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur une provision de 6.439,45€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, lors de l’audience, le locataire a sollicité le bénéfice de délais de paiement non suspensifs de la clause résolutoire, précisant avoir transmis son préavis de départ du logement. Il a proposé d’apurer la dette locative par le versement de mensualités de 70 €.

Le bailleur a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement non suspensifs en vue de l’apurement de la dette locative par le versement de mensualités de 70 €.

Par conséquent, au regard de ces éléments et de l’accord intervenu entre les parties, il sera accordé au locataire des délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 21 décembre 2023 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM d’une part, bailleur, et Monsieur [R] [Y] d’autre part, preneur, portant sur le logement n°0015 situé [Adresse 1] à [Localité 7] (86) ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [R] [Y] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [Y] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [R] [Y], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision de 6.439,45 € (SIX MILLE QUATRE CENT TRENTE NEUF EUROS ET QUARANTE CINQ CENTIMES) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 1er juillet 2024, incluant l’indemnité de juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [R] [Y] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sans effet suspensif de la clause résolutoire ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [R] [Y] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 70 € (SOIXANTE DIX EUROS) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue, le solde deviendra immédiatement exigible dix jours après l’envoi d’une lettre en recommandé avec accusé de réception non suivie d’effet ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de juillet 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [R] [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (381,36 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (188,54 €);

DÉBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Y] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS