Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ICF ATLANTIQUE

16 rue Henri Barbusse

37700 ST PIERRE DES CORPS

représentée par Maître Doris SIEURIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

CONFLUENCE SOCIALE

ès qualité de curateur de Monsieur [O] [D]

32 boulevard Vincent Gâche

BP 66537

44265 NANTES CEDEX 2

Monsieur [D] [O]

23 Rue Amiral Courbet

Etage 3 Porte 831

44100 NANTES

représentés par Maître Anne-Sophie GUICHON, avocate au barreau de NANTES

Madame [F] [N]

domiciliée : chez Monsieur et Madame [N]

53 Rue des Frères Amieux

44800 SAINT-HERBLAIN

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/00432 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MZBT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Doris SIEURIN

CCC à Maître [P] [S] + Madame [F] [N]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 janvier 2019 à effet au même jour, ICF ATLANTIQUE a donné à bail à [D] [O] et [F] [N] un logement de type 4 lui appartenant sis 23 boulevard Amiral Courbet – 44000 NANTES, catégorie Palulos, escalier 8, 3ème étage, porte n°831, moyennant un loyer mensuel initial de 365,41 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 96,80 €.

Par courrier du 27 juin 2022, [F] [N] a déclaré quitter le logement et se désolidariser du bail.

Par ordonnance du 25 août 2022, le juge aux affaires familiales de Nantes a fait droit à la demande de délivrance d’une ordonnance de protection au bénéfice d'[F] [N] à l’encontre de [D] [R], les mesures étant prises pour six mois, à moins qu’une demande relative à l’autorité parentale soit introduite avant l’expiration de ce délai de six mois, auquel cas les mesures de l’ordonnance de protection continuent à produire leurs effets jusqu’à ce qu’une décision statuant sur la demande relative à l’exercice de l’autorité parentale soit passée en force de chose jugée. L’ordonnance est exécutoire de plein droit.

Par jugement du juge des tutelles de Nantes en date du 13 avril 2023, [D] [R] a été placé sous mesure de curatelle renforcée aménagée, confiée à Confluence sociale, pour une durée de quatre ans.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [D] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.937,13 € arrêté au 1er mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, ICF ATLANTIQUE a fait sommation à [F] [N] de payer la somme de 4.165,23 € au titre de la solidarité face à la dette de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ICF ATLANTIQUE a fait assigner [D] [O] et [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater et/ou prononcer la résiliation du bail signé le 21 janvier 2019 entre les parties à compter du 16 mai 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire et dire [D] [O] et [F] [N] sans droit ni titre ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ;

· Ordonner en conséquence l’expulsion de [D] [O] et [F] [N] de corps et de biens des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner solidairement [D] [O] et [F] [N] au paiement de la somme de 8.233,20 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée à la date de la présente assignation à parfaire ou diminuer au jour de l’audience augmentée des intérêts au taux légal en vertu de l’article 1155 du code civil ;

· Condamner solidairement [D] [O] et [F] [N] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au dernier terme de loyer, soit la somme mensuelle de 540,13 euros à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef, outre les charges courantes ainsi que les intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil ;

· Condamner solidairement [D] [O] et [F] [N] au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, selon l’article 1153 alinéa 4 du code civil ;

· Condamner solidairement [D] [O] et [F] [N] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 15 mars 2023 et de tous les actes qui s’en suivent, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

· Condamner solidairement [D] [O] et [F] [N] au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1153-1 du code civil ;

· Ordonner l’exécution provisoire au visa de l’article 515 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée initialement à l’audience du 24 mai 2024. Renvoyée à l’audience du 26 septembre 2024, l’affaire a de nouveau été renvoyée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, ICF ATLANTIQUE se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6.925,66 € au titre des loyers et charges échus à la date du 1eer novembre 2024.

Régulièrement assignée à étude, [F] [N] n’a pas comparu.

Incarcéré à la Maison d’arrêt de Nantes, [D] [O] a été assigné à personne ; il n’a pas comparu à l’audience mais était représenté par son Conseil, de même que Confluence sociale, son curateur, assigné à personne morale.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. [F] [N] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 20 mars 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 24 janvier 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 24 janvier 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 1er février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 9.

Par exploit de commissaire en date du 15 mars 2023, ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [D] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.937,13 € arrêté au 1er mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [D] [O] et [F] [N].

Sur la dette locative

Sur le montant de la dette

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de ICF ATLANTIQUE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[D] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et [F] [N] ne se présente pas.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6.925,66 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 1er novembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 147,84 €. La dette de loyer est donc d’un montant de 6.777,82 €.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, [D] [O] et [F] [N] sont co-preneurs au bail. [F] [N] a donné congé par courrier du 27 juin 2022.

L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date. ».

En l’espèce, le congé donné par [F] [N] ne fait pas mention de violences ni de l’ordonnance de protection, rendue de fait postérieurement au congé.

D’après l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. ».

En conséquence, [D] [O] et [F] [N] seront condamnés solidairement au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation, solidairement jusqu’au 27 mars 2023 (trois mois de préavis conformément à l’article 5.3 du contrat de bail puis six mois après la date d’effet du congé donné le 27 juin 2022), soit sur la somme de 2.937,13 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

[D] [O] sera quant à lui condamné seul au paiement de la somme de 3.840,69 € échus au 1er novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ICF ATLANTIQUE, à compter du 2 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 540,13 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, ICF ATLANTIQUE a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, [D] [O] a repris le versement intégral du loyer courant à l’exception du mois d’octobre 2024. Il fait valoir qu’il perçoit désormais l’aide au retour à l’emploi à hauteur de 1.025,79 € et qu’il dispose d’un reste à vivre mensuel de 69,47 €, le budget ayant été établi par son curateur. Il offre de verser 50 € par mois, ce qu’il a commencé à faire, pour apurer sa dette.

Cependant, cette somme est insuffisante pour solder la dette locative et ainsi [D] [O] n’est pas en situation de régler sa dette locative.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [D] [O].

Sur la demande de dommages et intérêts

L’assignation fait état d’un préjudice du fait de la résistance abusive des locataires et ICF ATLANTIQUE sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 1760 du code civil, qui énonce qu'« en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. ».

En l’espèce, la bailleresse ne caractérise pas l’abus des locataires, qui ne saurait en tout état de cause être retenu à l’encontre d'[F] [N] et qui devrait, le cas échéant, être examiné au regard du placement de [D] [R] sous curatelle renforcée depuis le 13 avril 2023. ICF ATLANTIQUE ne justifie pas d’un préjudice distinct du non-paiement des loyers, les locataires étant condamnés à la rembourser et [D] [R] étant condamné à lui verser des indemnités d’occupation.

En l’absence d’élément apporté par ICF ATLANTIQUE à l’appui de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’abus des locataires, indépendant du seul manquement à l’obligation contractuelle de payer les sommes dues, et en particulier les loyers et charges, la bailleresse sera déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [O], succombant à l’instance, sera seul condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, ICF ATLANTIQUE sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 janvier 2019 entre ICF ATLANTIQUE d’une part et [D] [O] et [F] [N] d’autre part, concernant le logement sis 23 boulevard Amiral Courbet – 44000 NANTES, catégorie Palulos, escalier 8, 3ème étage, porte n°831 ;

CONSTATE que [F] [N] a donné congé le 27 juin 2022 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 16 mai 2023 ;

CONSTATE que par jugement du juge des tutelles de Nantes du 13 avril 2023, [D] [O] a été placé sous mesure de curatelle renforcée pour une durée de quatre années, mesure confiée à Confluence sociale, mandataire judiciaire à la protection des majeurs ;

CONDAMNE solidairement [D] [O] et [F] [N] à payer à ICF ATLANTIQUE la somme de 2.937,13 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er mars 2023, échéance de février 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [D] [O] à payer à ICF ATLANTIQUE la somme de 3.840,69 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [D] [O] à payer à ICF ATLANTIQUE, à compter du 2 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 540,13 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [D] [O], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [D] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE ICF ATLANTIQUE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [D] [O] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE ICF ATLANTIQUE de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY