5AA Minute N°

N° RG 23/00411 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GDO7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 22 NOVEMBRE 2024

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [E]

DEMANDERESSE

S.C.I. LES TEIGNOUSES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Maxime BARRIERE de la SELAS ACTY, avocat au barreau des Deux-Sèvres

DEFENDERESSE

Madame [M] [S]

née le 07 Octobre 1978 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 SEPTEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 NOVEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés en date du 28 décembre 2015, la SCI LES TEIGNOUSES

a consenti à Madame [M] [X] un bail à usage d’habitation, portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], en contrepartie d’un loyer mensuel de 430 €.

Le 25 juin 2021, la SCI LES TEIGNOUSES a fait signifier à Madame [M] [X] un congé de reprise pour motif légitime et sérieux, en l’occurrence des impayés de loyers et des nuisances sonores et olfactives, à effet du 27 décembre 2021.

Par exploit de commissaire de justice du 8 août 2023, la SCI LES TEIGNOUSES a fait assigner Madame [M] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal afin d’obtenir son expulsion, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 4502 € au titre des loyers impayés et une indemnité d’occupation mensuelle de 500 € à compter du 28 décembre 2021 jusqu’à la libération des lieux, la conservation du dépôt de garantie, enfin la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Le logement a été restitué le 19 octobre 2023.

A l’audience du 8 mars 2024, la SCI LES TEIGNOUSES s’est faite représenter par son avocate.

Madame [M] [X], comparante, a reconnu l’impayé de loyer, mais en a contesté le prix compte tenu de l’indécence du logement. Elle a sollicité un renvoi afin de se faire assister par un avocat et communiquer des pièces au tribunal.

L’examen de l’affaire a ainsi été renvoyé à l’audience du 27 septembre 2024.

A cette nouvelle audience, la SCI LES TEIGNOUSES a abandonné sa demande d’expulsion, et a sollicité la condamnation de Madame [M] [X] à lui payer les sommes de 4502 € au titre des loyers impayés, 11000 € au titre des indemnités d’occupation postérieures, 5000 € au titre de son préjudice matériel, et 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens, outre la conservation du dépôt de garantie.

Il sera renvoyé à ses conclusions écrites signifiées à la défenderesse le 18 juillet 2024 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [M] [X], non comparante, a sollicité par courriel un renvoi de l’examen de l’affaire en raison de son état de santé.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande de renvoi

Madame [M] [X] s’est vue signifier son assignation à comparaître à l’audience le 8 août 2023.

En dépit du fait qu’elle avait ainsi eu un temps suffisant pour se faire assister par un avocat et se mettre en l’état pour l’audience du 8 mars 2024, un nouveau délai de plus de 8 mois lui a été donné pour ce faire.

Or, elle ne s’est manifestée que le 25 septembre 2024, soit deux jours avant l’audience, pour faire état d’un accident de travail – dont la qualité de la pièce jointe au courriel ne permet pas d’en faire une bonne lecture et de déterminer la date de l’accident – accompagné d’un arrêt de travail, sans avoir jamais communiqué aucune pièce à son adversaire ni le nom d’un avocat.

En conséquence, celle-ci ne peut plus prétendre à un nouveau délai pour assurer sa défense, étant remarqué, de surcroît, qu’il peut être discerné sur la pièce jointe une autorisation de sortie qui aurait pu lui permettre de se présenter à l’audience.

Sa demande sera donc rejetée.

2) Sur l’indécence du logement

Le bailleur est tenu, en vertu des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; ainsi que d’entretenir le logement loué en état de servir à son usage prévu et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de cette loi précise que si le logement loué ne satisfait pas à ces critères, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ; que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution; et que le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’article 1731 du code civil ajoute que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, aucune des parties ne verse d’état des lieux d’entrée, de sorte que Madame [M] [X] est présumée l’avoir reçu en bon état de réparations locatives.

Elle n’apporte aucun élément de preuve selon lequel le logement se serait ensuite dégradé et n’aurait pas été entretenu par la SCI LES TEIGNOUSES.

Elle ne peut donc prétendre à aucune réduction du loyer.

3) Sur l’impayé de loyers

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Et d’après l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI LES TEIGNOUSES produit le contrat de bail par lequel Madame [M] [X] s’était obligée à payer à la première un loyer mensuel de 430 €, tandis que cette dernière ne démontre pas s’être acquittée de cette obligation entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2021, à l’exclusion des aides versées par la Caisse d’Allocations Familiales et d’un paiement effectué par la mère de la défenderesse ainsi que l’a pris en compte la bailleresse.

Dès lors, Madame [M] [X] sera condamnée à payer à la SCI LES TEIGNOUSES la somme de 4502 € à ce titre.

3) Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil pose le principe selon lequel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [M] [X] a continué d’occuper le logement après la prise d’effet du congé qui lui avait été délivré jusqu’au 19 octobre 2023.

Elle est donc tenue d’une indemnité d’occupation pour cette période pendant laquelle la SCI LES TEIGNOUSES n’a pu jouir de son bien.

Il conviendra de fixer cette indemnité d’occupation à 450 € par mois.

En conséquence, Madame [M] [X] sera condamnée à payer à la SCI LES TEIGNOUSES la somme de 450 x 21 + 450 /31 x 18 = 9711,29 €.

4) Sur le préjudice matériel

Conformément à l’article 7-c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, toutefois, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la bailleresse produit aux débats des photographies non datées, ainsi qu’un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 22 mars 2024, afin de justifier des dégradations intervenues pendant la location.

Toutefois, aucune de ces pièces ne permet d’affirmer que leur contenu est contemporain de la restitution des lieux par la locataire, si bien que la SCI LES TEIGNOUSES échoue à faire la preuve de l’imputabilité des dégradations constatées à Madame [M] [X].

Elle sera donc déboutée de sa demande.

5) Sur les demandes accessoires

Madame [M] [X], contre qui l’action était suffisamment justifiée, sera condamnée aux frais de l’instance, et à verser à la SCI LES TEIGNOUSES la somme équitable de 1000 € au titre de ses frais d’avocat.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de renvoi de l’examen de l’affaire ;

CONDAMNE Madame [M] [X] à payer à la SCI LES TEIGNOUSES la somme de 4502 euros au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE Madame [M] [X] à payer à la SCI LES TEIGNOUSES la somme de 9711,29 euros au titre des indemnités d’occupation ;

DEBOUTE la SCI LES TEIGNOUSES de sa demande au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE Madame [M] [X] à payer à la SCI LES TEIGNOUSES la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [X] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE