5AA Minute N°

N° RG 24/00308 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 MARS 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [U] [G]

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LEONARD

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Mélanie GIRARD, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [M]

né le 16 Juillet 1984 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

Madame [S] [N]

née le 17 Novembre 2001 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Pierre-Olivier MANCEAU, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 JANVIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 07 MARS 2025, DATE PROROGEE AU 21 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés du 29 avril 2021, la SARL LEONARD a consenti à Monsieur [Z] [M] et Madame [S] [N] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 7] [Localité 5], en contrepartie d’un loyer mensuel de 450€ outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 100 €.

Par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2023, la SARL LEONARD a fait délivrer à Monsieur [Z] [M] et Madame [S] [N] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par courrier du 11 décembre 2023, Madame [S] [N] a donné congé du bail.

Par exploit de commissaire de justice du 29 avril 2024, la SARL LEONARD a fait assigner Monsieur [Z] [M] et Madame [S] [N] à comparaître devant la juridiction de céans en référé afin de faire constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion des locataires, et obtenir leur condamnation solidaire et à titre provisionnel à lui payer la somme de 3209 € au titre de la dette locative outre 500 € au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, être autorisée à conserver le dépôt de garantie, et faire déclarer la condamnation solidiaire des mêmes à lui payer la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

A l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [Z] [M], comparant, a reconnu le montant de la dette, et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois.

L’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 22 novembre 2024 afin que la SARL LEONARD fasse citer Madame [S] [N] à sa nouvelle adresse.

A cette nouvelle audience, la SARL LEONARD et Monsieur [Z] [M] ont convenu de la résiliation amiable du bail à cette date et la restitution des clés a été actée.

L’examen de l’affaire a été de nouveau renvoyé à l’audience du 24 janvier 2025 à la demande de Madame [S] [N].

A cette dernière audience, la SARL LEONARD, représentée par son conseil, a sollicité la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme provisionnelle de 6705,17 € au titre des loyers dus jusqu’au 11 septembre 2024, la condamnation de Monsieur [Z] [M] à lui payer une provision de 946,67 € correspondant aux loyers ayant couru entre le 1er octobre et le 22 novembre 2024, la condamnation de ce dernier à lui verser une provision de 1811,30 € à valoir sur les frais de nettoyage, désinsectisation et de réparation, outre 94,99€ au titre de la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie, l’autorisation de conserver le dépôt de garantie, et la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens. Elle a en outre conclu au rejet des prétentions adverses.

Il conviendra de se reporter à ses conclusions n°2 reçues le 23 janvier 2025 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [Z] [M] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Madame [S] [N], représentée par son conseil, a conclu au débouté, et a reconventionnellement réclamé la condamnation de la SARL LEONARD à lui verser la somme de 9350 € au titre de son préjudice de jouissance, la compensation entre les créances réciproques, subsidiairement des délais de paiement, en tout état de cause que l’exécution provisoire soit écartée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025, date prorogée au 21 mars 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

1) Sur la dette de loyers et le trouble de jouissance

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il prévoit encore que le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1103 du code civil pose aussi le principe selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SARL LEONARD produit le contrat de bail, qui contient une clause de solidarité entre les colocataires, et qui reproduit les dispositions de l’article 8-1 (VI) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lesquelles la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail ; et qu’à défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Elle produit également un décompte, non contesté par les parties, selon lequel la dette locative est de 7651,84 €, dont 6264,77 € dus au 11 septembre 2024 (avec application du prorata et déduction rétroactive de la régularisation du 15 novembre 2024), et 1387,07 € pour la période postérieure.

Conformément aux règles rappelées ci-dessus concernant la solidarité, Monsieur [Z] [M] et Madame [S] [N] sont solidairement tenus de la première partie de la dette, tandis que Monsieur [Z] [M] est tenu seul de la seconde.

Par ailleurs, dans la mesure où les photographies produites par Madame [S] [N] ne sont pas suffisamment probantes pour établir ou même commencer d’établir l’existence d’un préjudice de jouissance pouvant utilement faire échec à la créance provisionnelle de la SARL LEONARD, la condamnation sera prononcée, tandis qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant sa propre demande.

2) Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, ni Monsieur [Z] [M], ni Madame [S] [N], n’apportent de justificatif de leur situation financière, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à leurs demandes.

3) Sur les réparations locatives

Conformément à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Toutefois, les dommages et intérêts qui en résultent le cas échéant n’ont pas vocation à être traités selon la procédure de référé, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande, en ce compris les frais d’état des lieux de sortie et la conservation du dépôt de garantie.

4) Sur les demandes accessoires

Madame [S] [N] et Monsieur [Z] [M], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, et seront condamnés dans les mêmes conditions à verser à la SARL LEONARD la somme équitable de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, il n’est pas possible d’écarter l’exécution provisoire en matière de référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront mais dès maintenant :

CONSTATONS la résiliation amiable du bail conclu entre la SARL LEONARD et Monsieur [Z] [M] au 22 novembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [M] et Madame [S] [N] à payer à la SARL LEONARD une provision de 6264,77 euros à valoir sur les loyers dus au 11 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [M] à payer à la SARL LEONARD une provision de 1387,07 euros à valoir sur les loyers postérieurs ;

DEBOUTONS Madame [S] [N] et Monsieur [Z] [M] de leurs demandes de délais de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre des réparations locatives, des frais de l’état des lieux de sortie, de la conservation du dépôt de garantie, et du préjudice de jouissance;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [M] et Madame [S] [N] à payer à la SARL LEONARD la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [M] et Madame [S] [N] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer les loyers ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES