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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/02615 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E4LE Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 MARS 2026

N° RG 25/02615 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E4LE

Minute : 2026/135

DEMANDERESSE :

S.A. RÉGIONALE D’H.L.M LOIR ET CHER LOGEMENT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [U] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Frédéric CHEVALLIER

EXPÉDITION : Madame [N] [B]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 27 JUIN 2024 à effet immédiat, la Société [Adresse 5] a donné en location à Madame [N] [B], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 584,50 euros, payable à terme échu, avec un dépôt de garantie du même montant.

La bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 7 janvier 2025 à sa locataire portant sur une somme en principal de 1896,27 euros, qui a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives qui en a accusé réception le 10 janvier 2025.

Le 7 janvier 2025, La bailleresse a fait signifier à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail de justifier d’une assurance des risques locatifs pour l’année en cours.

La S.A. RÉGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a ensuite fait assigner sa locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 19 aout 2025, aux fins suivantes :

— À titre principal :

*Constater l’acquisition des clauses résolutoires et la résolution du bail liant les parties ;

*Ordonner l’expulsion de Madame [N] [B], à défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois, après le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, prévu par les articles L 411-1 et R 411-1 du Code de procédures civiles d’exécution, de ce bien, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 4] Publique et le concours d’un serrurier ;

*Condamner Madame [N] [B] à payer à la Société [Adresse 5] les sommes suivantes :

-2901,29 euros au principal, compte arrêté au 7 mars 2025, terme du commandement de payer resté infructueux, assortie de intérêts de droit à compter du jour de la délivrance de l’assignation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Subsidiairement :

* Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [N] [B] conformément aux dispositions combinées des articles 1217, 1728 du code civil et 1224 et suivants du code civil ;

* ordonner l’expulsion de Madame [N] [B] dans les conditions prévues par les articles L411-1 et R411-1 du Code des Procédures civiles d’Exécution, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 4] Publique et le concours d’un serrurier,

* condamner Madame [N] [B] à payer à la Société Anonyme Régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT les sommes suivantes :

-3105,59 euros, compte arrêté au 28 février 2025, assortie des intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

— Condamner Madame [N] [B] au paiement d’une somme de 1000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Enjoindre à Madame [N] [B], conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, complété par la loi du 21 juillet 1994, de justifier de son assurance par la remise au bailleur d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de huitaine à compter de la date anniversaire du contrat.

— Condamner Madame [N] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui pour défaut d’assurance du 7 janvier 2025.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département qui en a accusé réception le 20 aout 2025.

À l’audience du 7 janvier 2026, La S.A. RÉGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT– représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3816,59 euros, compte arrêté au 26 décembre 2025 et a maintenu les demandes de l’assignation, tout en indiquant ne pas être opposée à ce que des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire soient accordés.

Citée à étude, Madame [N] [B] n’était ni présente, ni représentée.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement avec son accusé réception du 10 janvier 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet qui en a accusé réception le 20 aout 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 27 juin 2024, contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article XII).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 7 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de La S.A. [Adresse 7] à Madame [N] [B] et remis à sa personne. Il portait sur la somme en principal de 1896,27 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, sans que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’aient eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Madame [N] [B] avait donc, sans égard pour le délai de six semaines visé au commandement, jusqu’au 7 mars inclus pour régler les causes du commandement de payer qu’elle n’a pas réglées, les conditions d’application de la clause résolutoire étant ainsi réunies le 8 mars 2024.

La clause résolutoire étant acquise pour défaut de paiement des loyers, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, cette demande étant dès lors sans objet.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La créance locative du bailleur sur la locataire est suffisamment établie par ;

Le contrat de bail du 27 juin 2024,

Le commandement du 7 janvier 2025,

Les décomptes des sommes dues des 8 mars et 26 décembre 2025.

Il en ressort une dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de novembre 2025 incluse, de 3816,59 euros, compte arrêté au 26 décembre 2025, échéance de novembre incluse, de laquelle il convient de déduire :

Les frais du commissaire de justice pour 204,30 et 129,87 euros qui relèveront éventuellement des dépens ;

Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 3482,42 euros au 26 décembre 2025.

Absente à l’audience, Madame [N] [B] se privent de toute contestation et sera condamnée à régler ladite somme avec intérêts de droit à compter du jugement.

Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la mise en place d’un plan d’apurement de la dette, en plus du loyer courant et des charges, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il apparaît que la locataire a repris le règlement du loyer et des charges courants

Elle a également, comme l’indique la bailleresse, pris un engagement d’apurement de l’arriéré à raison de 100 euros par mois en sus des mensualités contractuellement dues.

La bailleresse précise également que la locataire travaille et a deux enfants à charge.

Compte tenu de cette reprise du paiement des loyers, de l’engagement pris par la locataire relaté par la bailleresse et de l’accord de cette dernière, il convient d’autoriser Madame [N] [B] à se libérer de sa dette locative par le paiement de 34 échéances mensuelles de 100 euros et une 35ème, permettant de solder la dette en principal et intérêts, suivant la même périodicité que les échéances courantes et en sus de celles-ci.

Les effets de la clause résolutoire seront pendant ce délai ce délai suspendus.

En cas de non-respect de l’échéancier ainsi accordé pour le règlement du solde de la dette locative en sus des échéances courantes la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, 15 jours après une mise en demeure restée sans effet.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [N] [B] sera alors redevable, à compter de la date à laquelle la clause résolutoire viendrait à reprendre son plein effet, d’une indemnité d’occupation dont il convient de fixer le montant mensuel à un montant égal au montant des loyers et charges contractuellement dus comme demandé, Madame [N] [B] étant, dans cette hypothèse, condamnée à en assurer le paiement jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant, toujours dans cette hypothèse selon laquelle la clause résolutoire reprendrait son plein effet, résilié, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [B] ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’assurance des lieux loués

La bailleresse est fondée à ce qu’il soit enjoint à Madame [N] [B], conformément à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, de justifier de son assurance des risques locatifs par la remise au bailleur d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’à son départ définitif, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte

III. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025, de l’assignation et ses suites, à l’exclusion du coût du commandement de justifier d’une assurance dont l’utilité n’est pas démontrée

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 27 JUIN 2024, passé entre la S.A. RÉGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT et Madame [N] [B], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 8 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [N] [B] à verser à la S.A. RÉGIONALE D’H.L.M LOIR ET CHER LOGEMENT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de de 3482,42 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 décembre 2025, mensualité de novembre 2025 incluse ;

AUTORISE Madame [N] [B] à s’acquitter de cette somme, en sus du loyer et des charges courants, en 34 échéances mensuelles de 100 euros et une 35ème, permettant de solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir suivant la même périodicité que le loyer courant et pour la première fois avec l’échéance du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT en revanche, qu’en l’absence de paiement intégral de toute mensualité, due au titre du loyer et des charges courants et de l’arriéré, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

* la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* à défaut pour Madame [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La S.A. RÉGIONALE D’H.L.M LOIR ET CHER LOGEMENT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* Madame [N] [B] sera condamnée à verser à La S.A. RÉGIONALE D’H.L.M LOIR ET CHER LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ENJOINT à Madame [N] [B], conformément à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, de justifier de son assurance des risques locatifs par la remise à la bailleresse d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

CONDAMNE Madame [N] [B] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 avril 2024, de l’assignation et de ses suites, à l’exclusion du coût du commandement de justifier d’une assurance.

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 mars 2026, la minute étant signée par H. LEROY, Magistrat à titre temporaire et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la Protection,