TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [V]

Madame [U] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06778 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOGU

N° MINUTE :

3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 janvier 2026

DEMANDERESSE

ELOGIE-SIEMP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 janvier 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 21 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06778 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOGU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2022, la S.A ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [K] [V] et à Mme [U] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1208,89 euros hors charges, à la date de prise d’effet du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6981,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 avril 2025, terme du 31 mars 2025 inclus, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [V] et de Mme [U] [L] le 12 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice du 23 juin 2025, la S.A ELOGIE-SIEMP a fait assigner M. [K] [V] et Mme [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de M. [K] [V] et de Mme [U] [L] et de tous occupants de leur chef avec séquestration des meubles et toutes conséquences de droit, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

-6664,45 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, terme de mai 2025 inclus,

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à titre principal d’un montant égal à celui du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération des lieux,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2025 lors de laquelle la S.A ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que les locataires règlent régulièrement et mensuellement le loyer et les charges courantes et que l’arriéré reste le même depuis le jour de l’assignation. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 36 mois et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par commissaire de justice, à étude, M. [K] [V] et Mme [U] [L] ne comparaissent pas, ni ne sont représentés.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Postérieurement à l’audience et par courriel du 26 novembre 2025 dont il n’est pas établi qu’il soit contradictoire, Maître [C] [D] s’est manifestée auprès de la juridiction en qualité de conseil des défendeurs et a sollicité une réouverture des débats afin de faire valoir leurs arguments. Elle expose qu’ils n’ont pas été en mesure de préparer leur défense, compte tenu de la naissance d’un troisième enfant le 02 juin 2025 et des contraintes de la vie professionnelle du défendeur et de la vie familiale, et ont oublié de se préoccuper de l’audience. Toutefois, il convient de retenir que les défendeurs ont été dûment avertis des enjeux de la procédure tant par voie de commandement de payer par commissaire de justice à étude du 09 avril 2025 que par voie d’assignation à étude du 23 juin 2025 dans un temps suffisant avant l’audience du 14 novembre 2025. En conséquence, la demande est rejetée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

La S.A ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 13) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer dans le délai de deux mois, reproduisant textuellement cette clause, a été signifié aux locataires le 09 avril 2025, pour la somme en principal de 6981,45 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

D’après l’historique des versements, si les locataires ont procédé à des règlements entre les mains de la bailleresse entre le 09 avril 2025 (décompte arrêté à 6981,45 euros) et le 09 juin 2025 (décompte arrêté à 6664,45 euros), il apparaît que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 09 juin 2025 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte du 07 avril 2025 joint au commandement de payer arrêté à 6981,45 euros, du décompte du 10 juin 2025 visé dans l’assignation arrêté à 6664,45 euros et du décompte du 04 novembre 2025 arrêté également à 6664,45 euros que M. [K] [V] et Mme [U] [L] ont repris depuis plusieurs mois le paiement régulier du loyer courant, sans accroître le montant de la dette, ce qui attestant de leur bonne foi et de leur volonté de régulariser leur situation à l’égard de la bailleresse.

Compte tenu de ces éléments, du paiement régulier des loyers depuis plusieurs mois, de la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et de l’absence d’opposition de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et les défendeurs seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation, dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 04 novembre 2025, M. [K] [V] et Mme [U] [L] lui devaient la somme de 6664,45 euros, terme d’octobre 2025 inclus.

Les défendeurs seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif.

Enfin, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [V] et Mme [U] [L] à se libérer de la dette selon les modalités détaillées ci-après.

Par ailleurs, la bailleresse ne justifie pas du fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire.

Le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

Ainsi il sera jugé que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, laquelle apparaît suffisante à réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l’espèce, il convient de condamner les parties à régler une indemnité d’occupation payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire. Les défendeurs y seront condamnés solidiairement.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 09 avril 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique des défendeurs, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 09 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 23 septembre 2022 entre la S.A ELOGIE-SIEMP, d’une part, et [K] [V] et Mme [U] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 09 juin 2025 à minuit ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [V] et Mme [U] [L] à payer à la S.A ELOGIE-SIEMP la somme de 6664,45 euros à titre de provision au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus;

AUTORISONS M. [K] [V] et Mme [U] [L] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 170 euros, la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [V] et à Mme [U] [L] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juin 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la S.A ELOGIE-SIEMP pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [V] et de Mme [U] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— il n’y aura pas lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, et le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [K] [V] et Mme [U] [L] seront condamnés solidairement à verser à la S.A ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [V] et Mme [U] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 09 avril 2025 ;

DÉBOUTONS la S.A ELOGIE-SIEMP de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTONS la S.A ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 4] le 21 janvier 2026

le greffier le Président