TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

4ème chambre civile

N° RG 24/01828 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LUEH

N° :

NC/BM

Copie exécutoire :

Copie :

Délivrée

à :

M^e Lakdar GRABSIA

Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE JURIDICTIONNELLE

du 24 Juin 2025

RENVOI M. E.E. le 4 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [M], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Lakdar GRABSIA, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Madame [U] [A], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [P] [T], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [I] [A], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [B] [T], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience d’incident du 08 Avril 2025 Nous, Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier,

Après avoir entendu les avocats en leurs explications, nous avons renvoyé le prononcé de la décision au 27 Mai 2025, prorogé au 24 Juin 2025, date à laquelle assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffier, nous avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat du 17 octobre 1985, Madame [T] a consenti à Monsieur [Z] [D] un bail commercial s’agissant d’un magasin situé [Adresse 6] pour une durée de 9 ans et moyennant le versement de la somme de 15.000.00€ en sus d’une provision pour les charges fixées à 5% du loyer révisable tous les trois ans.

Par avenant du 09 juillet 2013, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années consécutives à compter du 1er octobre 2013 moyennant le versement d’un loyer en principal de 4.592.82€ outre charges.

Par avenant du 09 janvier 2020, le loyer a été porté à la somme de 4.821.62€ outre charges à compter du 1er octobre 2019.

Le 02 mai 2024, il a été dressé un procès-verbal de constat à la requête de la SAS Gignoux Lemaire concernant l’état du local situé [Adresse 7].

Le 04 juillet 2023, l’indivision [T] a fait signifier un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire d’un montant de 3.346.12€ hors frais de procédure.

Par acte d’opposition à commandement et d’assignation du 17 janvier 2024, Monsieur [Z] [M] a fait assigner Madame [U] [A], Madame [I] [T], Monsieur [C] [T], Madame [P] [T], Monsieur [F] [T] et Madame [B] [T] devant le tribunal judiciaire de Grenoble afin de :

— condamner le bailleur, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du 15ème jour de la signification du jugement, à :

* fournir un bail conforme à la loi Pinel,

* à revoir les bases de révision du loyer en indiquant les indices applicables et en respectant les dates de révision des loyers,

* à justifier des charges payées ainsi que celles appelées,

— suspendre le jeu de la clause résolutoire,

— lui accorder la possibilité, une fois le bail remis en conformité avec la loi et les demandes ci-dessus exécutées, de s’acquitter de la dette en 24 mensualités, la dernière devant solder la dette,

— condamner les défendeurs in solidum à 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 21 mars 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Madame [U] [A], Madame [I] [T], Monsieur [C] [T], Madame [P] [T], Monsieur [F] [T] et Madame [B] [T] sollicitent de :

— condamner Monsieur [Z] [M], au paiement d’une somme provisionnelle de 12.060.76€ au titre des arriérés de loyers arrêtés au 20 mars 2025 ;

— débouter Monsieur [Z] [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Monsieur [Z] [M], au paiement d’une somme de 5.000€ en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de Madame [U] [A] veuve [T], Madame [I] [T] épouse [W], Monsieur [C] [T], Madame [P] [T], Monsieur [F] [T] et Madame [B] [T] épouse [J],

— condamner, enfin, le même aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent avoir transmis l’ensemble des documents relatifs au bail commercial des cinq dernières années au locataire et ajoutent que ces derniers sont également consultables sur son espace client Oralia. Ils précisent que le locataire ne s’acquitte pas de son obligation de paiement des loyers et que, lors de la signature du bail, la réalisation d’un état des lieux d’entrée n’était pas obligatoire ce qui fait présumer le bon état locatif des locaux. Par ailleurs, il est fait état de ce que le bail a été prolongé pas plusieurs avenants et que depuis le 1er octobre 2022 il se prolonge tacitement si bien que les articles des dispositions R145,L145-40 et R145-37 du code de commerce ne sont pas applicables en l’absence de congé ou de renouvellement. Partant, il n’existe aucune obligation légale leur imposant de transmettre un nouveau bail au locataire, seules les dispositions d’ordre public s’appliquant aux contrats en cours. Enfin, ils sollicitent la condamnation de Monsieur [Z]

[M] à leur verser une provision du fait de son absence de paiement des loyers depuis juin 2024.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 10 mars 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Monsieur [Z] [M] sollicite de :

— dire et juger que les consorts [T] n’ont pas versé aux débats les pièces telles que visées par les art. L 145-40-2, R 145-35 ; R 2145-37 du code de commerce,

— dire et juger qu’ils n’ont pas communiqué de bail conforme aux articles visés,

— dire et juger qu’ils n’ont pas communiqué aucune mise en demeure suite aux prétendus travaux réalisés par M [M],

— dire et juger qu’ils n’ont pas communiqué l’état des lieux d’entrée,

— rejeter la demande de provision formée par les consorts [T],

— renvoyer le dossier à la mise en état afin de permettre à M. [M] de conclure au fond,

— condamner in solidum les consorts [T] à 1.500 € au titre de l’art700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il indique contester les sommes lui étant réclamées par le commandement de payer et précise avoir besoin d’éléments fiables pour savoir s’il est débiteur de ces sommes. Il précise que le bail commercial a été conclu en 1985 et qu’il n’a pas été mis en conformité avec la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 complétée par le décret n°2014-1317 dont plusieurs dispositions sont d’ordre public et ce d’autant plus que le bail a été reconduit après le 05 novembre 2014. Dès lors, il fait valoir que le bailleur est tenu de lui communiquer le détail de toutes les échéances des cinq dernières années précisant les dates de révision, le montant du loyer, le détail des accessoires et la méthode d’indexation. De même il sollicite des comptes de charges prévu à l’article L145-36 du code de commerce. Il expose qu’il ne peut être tiré argument du fait qu’il aurait payé toutes les charges antérieurement sans discuter puisqu’il peut en demander le remboursement dans le cadre de sa contestation. Par ailleurs, il explique que les bailleurs ont sollicité la résiliation du bail pour travaux non autorisés ce qu’il conteste et sollicite la communication de l’état des lieux d’entrée pour en justifier. En conséquence, et dans la mesure où il existe un compte à établir entre les parties, il convient de laisser la juridiction du fond arrêter la situation et de rejeter la demande de provision.

L’affaire a été fixée à l’audience du 08 avril 2025 et mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition, prorogé au 24/06/2025.

SUR QUOI,

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, il apparait que si Monsieur [Z] [M] produit des conclusions d’incident intitulées « conclusions d’incident 02 Pl 08 avril 2025 -9h », il convient toutefois de constater que ces dernières n’ont pas fait l’objet d’une notification par RPVA aux consorts [T] conformément au principe du contradictoire.

Par ailleurs, il se réfère à des demandes de communication de pièces dans des conclusions de pièces antérieures (conclusion du 6/11/2024), non reprises au dispositif des dernières écritures. Ces demandes ne pourront être examinées.

Dès lors, il convient de les écarter et de s’en rapporter aux dernières conclusions notifiées le 10 mars 2025 par RPVA.

En outre, il est rappelé que les demandes de « constat », de « donner acte » ou aux fins de « juger », ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprise dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la demande provisionnelle des consorts [T]

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 01 septembre 2024, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

[ …]

3°accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; […]

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément au contrat de bail commercial conclu le 17 octobre 1985 et aux avenants des 09 juillet 2013 et 09 juillet 2020 produits, Monsieur [Z] [M] est tenu de verser un loyer aux consorts [T] de :

— à compter du 1er juillet 1985, et pour une durée de 9 années consécutives, de 15.000.00 francs outre une provision pour les charges de 5%,

— à compter du 1er juillet 2001, et pour une durée de 9 années consécutives, de 3.139.08€ outre charges porté à 3.487.25€, outre charges à compter du 1er juillet 2004, porté à 3.956.05€ outre charges le 1er juillet 2007 et porté à 4.167.14€ outre charges le 1er juillet 2010,

— à compter du 1er octobre 2013, et pour une durée de 9 années consécutives, de 4.592.82€ outre charges, prévoyant également qu’à compter de 2016, le loyer serait porté à 4.506,32 euros HT ;

— à compter du 1er octobre 2019, et pour une durée de 9 années consécutives, de 4.821.62€ outre charges.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [Z] [M] a conclu le 17 octobre 1985 un contrat de bail commercial avec Madame [T], ainsi que plusieurs avenants successifs prévoyant à chaque fois le renouvellement pour 9 ans, dont le dernier, à compter du 1er octobre 2019 (pièces 1, 2, 3 du défendeur).

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] [M] a effectué des règlements partiels depuis le 1er janvier 2021 et qu’il a cessé de s’acquitter de son obligation de paiement des loyers à compter du 1er juillet 2024 (pièces 9 du défendeur à l’incident et 23 des demandeurs à l’incident). Il apparaît qu’entre le mois d’avril 2021 et le 13/03/2025, les loyers dus hors charges et frais se montaient à 20.667,34 euros, tandis que monsieur [M] a payé 14.132,65 euros.

Par ailleurs, il apparait que les consorts [T] produisent l’ensemble des avis d’échéance et des relances simples contenant le descriptif de l’ensemble des sommes dues par le locataire à compter du 1er janvier 2021, ainsi qu’un courrier d’informations s’agissant des modalités de révision et décomptes des charges (pièces 10, 11, 14, 16, 17, 18 du défendeur et pièce 23 des demandeurs).

Dès lors, même à supposer que les charges puissent être discutées et si les frais puissent faire l’objet de l’appréciation du juge du fond, il n’est pas sérieusement contestable que Monsieur [Z] [M] a manqué son obligation de paiement des loyers. Or, monsieur [M] ne démontre pas que le décompte serait erroné quant aux montants des loyers qui devaient être retenus au regard des révisions intervenues et des indexations. Il sera ainsi condamné à verser aux consorts [T] la somme provisionnelle de 6.534,69 €.

Sur les demandes accessoires

Les dépens et frais irrépétibles suivront le sort de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Nathalie CLUZEL, Juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel,

DISONS que les conclusions de Monsieur [Z] [M] intitulées « conclusions d’incident 02 Pl 08 avril 2025 -9h » sont écartées pour défaut du respect du contradictoire ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [M] à payer à Madame [U] [A] veuve [T], Madame [I] [T] épouse [W], Monsieur [C] [T], Madame [P] [T], Monsieur [F] [T] et Madame [B] [T] épouse [J] la somme provisionnelle de 6.534,69 € au titre de l’arriéré de loyers ;

RENVOYONS l’affaire et les parties à l’audience de mise en état du 4/09/2025, et faisons injonction à Maître [X] d’avoir conclu au fond ;

RÉSERVONS les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

PRONONCÉE publiquement par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Béatrice MATYSIAK Nathalie CLUZEL