MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 21/00355 – N° Portalis DB3J-W-B7F-FJQM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI DE L’ERMITAGE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par M^e Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN – ROUBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, avocats postulant et par M^e Louis THEVENOT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Association UCPA SPORT LOISIRS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Cécile LECLER-CHAPERON, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant et par M^e David PINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

LE :

Copie simple à :

— M^e ROUBERT

— M^e DUFLOS

— M^e LECLER-CHAPERON

Copie exécutoire à :

— M^e ROUBERT

— M^e DUFLOS

SELARL ACTIS MANDATAIRES JUDICIAIRES en qualité de mandataire liquidateur de la SCI DE L’ERMITAGE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Nicolas DUFLOS, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Sylvie DOLLE, lors de l’audience

Marie PALEZIS, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 03 décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 02 février 2021 par laquelle la SCI DE L’ERMITAGE a engagé une action en justice contre l’association Union nationale des centres sportifs de plein air UCPA SPORTS LOISIRS devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en vue d’obtenir diverses indemnités à la suite de la résiliation d’un bail commercial sur le [Adresse 4] à TERCE (86) ;

Vu les conclusions du 10 novembre 2023 en intervention volontaire de la SELARL ACTIS prise en la personne de Me [K] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI DE L’ERMITAGE suivant jugement du tribunal de commerce de Poitiers du 02 mars 2023 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 07 novembre 2023 ;

Vu les écritures respectives des parties :

SELARL ACTIS prise en la personne de Me [K] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI DE L’ERMITAGE : 10 novembre 2023 ;UCPA SPORT LOISIRS : 15 avril 2024 ;

Vu la clôture ordonnée au 26 septembre 2024 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

1. Sur l’Intervention volontaire du liquidateur judiciaire de la SCI DE L’ERMITAGE.

Par application des articles 329 et suivants du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SELARL ACTIS prise en la personne de Me [K] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI DE L’ERMITAGE suivant jugement du tribunal de commerce de Poitiers du 02 mars 2023 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 07 novembre 2023.

2. Sur les effets du congé et la demande de l’UCPA en résiliation judiciaire au bail commercial.

L’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

L’article L145-4 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dispose notamment que : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. »

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 20 mars 2018, l’UCPA a donné congé à la SCI DE L’ERMITAGE à effet au 1er octobre 2018 soit à expiration de la première période triennale du bail commercial (pièce UCPA n°5.6), conformément à la loi. La SCI DE L’ERMITAGE, qui a introduit la présente instance à titre principale pour obtenir paiement du solde des loyers dus à expiration de cette période triennale, ne peut qu’être considérée comme ayant accepté ce congé, par ailleurs valablement délivré dans les formes et délais légaux.

Dès lors, le bail a pris fin par l’effet de ce congé, et l’UCPA ne peut plus, plusieurs années après, venir solliciter en justice la requalification de ce congé en une résiliation judiciaire aux torts de la bailleresse.

La demande de l’UCPA en résiliation judiciaire du bail est rejetée.

3. Sur la demande de la SCI DE L’ERMITAGE en paiement du solde de 34.000 euros au titre des loyers impayés.

L’article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

En l’espèce, par l’effet du congé précité, l’UCPA demeure redevable d’un solde de 34.000 euros au titre des loyers pour la première période triennale. Le tribunal doit relever que l’UCPA ne présente aucune demande de nature à contester cette obligation, qu’elle admet par ailleurs dans ses propres écritures en ce qu’elle présente une demande de dommages et intérêts pour 34.000 euros dans le dessein d’une compensation intégrale entre les deux créances.

Dès lors, l’UCPA doit être condamnée à payer à la SCI DE L’ERMITAGE la somme de 34.000 euros au titre du solde des loyers sur la première période triennale.

Au vu des mises en demeure par LRAR telles que justifiées aux débats, les intérêts au taux légal sont accordés à compter du 07 septembre 2018 sur la somme de 13.000 euros (pièce SCI n°15) et à compter du 14 juin 2019 sur le surplus.

4. Sur la demande de la SCI DE L’ERMITAGE pour 57.600 euros TTC en lien avec la rupture anticipée du contrat.

L’article 6 du code civil dispose que : « On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes moeurs. »

Il résulte de l’article L145-4 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, que les parties ne peuvent plus, par convention contraire, priver le preneur de sa faculté de résiliation triennale du bail commercial.

En l’espèce, aux termes de la clause 7.1 du bail commercial (pièce SCI n°5), les parties ont convenu que le surloyer annuel de 24.000 euros HT, dû pour les années 4 et 5, deviendrait immédiatement exigible en cas d’exercice par le preneur de la faculté de résiliation du bail à l’issue de la première période triennale. Le tableau inséré au bail dans la clause 7.1 qualifie cette exigibilité anticipée comme étant une indemnité de résiliation due en année 4.

Bien que les parties y aient trouvé un élément déterminant de leur consentement, cette clause viole la règle d’ordre public rappelée ci-dessus et prohibant d’empêcher ou restreindre, par convention contraire, la faculté du preneur de résilier le bail à l’issue de la première période triennale.

La clause est réputée non écrite et ne peut produire d’effet, de sorte que la demande de la SCI DE L’ERMITAGE en condamnation de l’UCPA à lui payer la somme de 57.600 euros TTC est rejetée.

5. Sur la demande reconventionnelle de l’UCPA en dommages et intérêts pour 34.000 euros.

L’article 1146 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que : « Les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. »

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

En l’espèce, l’UCPA présente une demande de dommages et intérêts à hauteur de 34.000 euros qu’elle relie d’une part au non-respect de certaines prescriptions de sécurité dans les locaux loués, d’autre part à l’impossibilité de jouir de certaines salles ou certains espaces contrairement à ce qui était stipulé au bail commercial.

5.1. Sur le préjudice résultant du non-respect de certaines prescriptions de sécurité.

En l’espèce, si l’UCPA invoque le non-respect par la SCI DE L’ERMITAGE de diverses prescriptions de sécurité, à partir notamment des rapports de la SOCOTEC et de la Commission de sécurité, et si la SCI DE L’ERMITAGE ne conteste manifestement qu’une partie de ces manquements, pour autant le tribunal doit constater que l’UCPA ne peut utilement prouver aucun préjudice effectivement subi en lien avec les manquements qu’elle invoque : l’UCPA ne démontre notamment pas avoir dû indemniser des tiers en raison de la survenance d’accidents, ou encore avoir connu des ruptures de contrat ou des pertes de chance de développer son activité en raison des mauvaises conditions de sécurité sur le site.

Dès lors, à défaut de preuve d’un préjudice effectivement subi, la demande indemnitaire doit être rejetée.

5.2. Sur le préjudice résultant de l’impossibilité de jouir de certaines salles ou espaces contrairement au bail.

En l’espèce, par application de la clause 2.2.A du bail commercial (pièce SCI n°5), la SCI DE L’ERMITAGE s’est obligée à mettre à disposition de l’UCPA, en substance :

Bâtiment Grange (ou Manoir) : la jouissance partagée d’un bureau de 20 m2, de l’annexe de la grange, et de la grange, le tout à partager en fonction de l’occupation du Normandoux ;[Adresse 3] : la jouissance exclusive de ce bâtiment, comprenant 1 salle de classe, 2 bureaux, 1 scène équipée et 12 cabines de mixage.

Le tribunal doit constater que pour démontrer l’impossibilité de jouir d’une partie de ces locaux, l’UCPA ne produit aux débats que les échanges de courriers/mails avec la SCI DE L’ERMITAGE (pièces UCPA 5.3 et suivantes).

A la lecture de ces différents courriers, d’une part, sur le défaut de jouissance suffisante du bâtiment Grange ou Manoir en raison de son occupation concurrente par le Normandoux (pièce UCPA n°5.3, évoquant seulement une dizaine de dates par an), il convient de relever l’imprécision du bail commercial, qui évoque seulement une jouissance partagée en fonction de l’occupation du Normandoux. A défaut de preuve supplémentaire, il ne peut ici être valablement retenu de grief contre le bailleur.

D’autre part, sur l’impossibilité de jouir de certains locaux du bâtiment [E] en jouissance privative, l’UCPA a notamment mis en avant la destruction du bureau de 20 m2 postérieurement à la signature du bail (pièces UCPA n°5.3, 5.5 et 5.7). Cette destruction n’est pas nettement confirmée par la SCI DE L’ERMITAGE qui évoque des projets de travaux, mais devant donner lieu à une renégociation du loyer (pièce UCPA n°5.4). L’incertitude en l’état des éléments aux débats exclut de retenir cette réduction de jouissance.

Par ailleurs, sur le même point, un autre courrier de l’UCPA invoque le 22 février 2018 ne pouvoir jouir que des cabines (118 m2) et de l’espace scène (180 m2) (pièce UCPA n°5.5). Aucune pièce n’est valablement mise en avant pour confirmer cette allégation, de sorte que le grief est à nouveau à écarter comme insuffisamment prouvé.

A défaut de preuve suffisante de sa privation de jouissance, l’UCPA ne peut obtenir la condamnation de sa bailleresse à l’indemniser de son préjudice à hauteur de 34.000 euros.

La demande de l’UCPA en compensation des créances devient sans objet.

6. Sur la demande reconventionnelle de l’UCPA en dommages et intérêts pour 50.000 euros.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, aux termes de ses conclusions, par cette demande l’UCPA entend demander réparation d’un « préjudice conséquent » (conclusions, page 20). Les conclusions ne permettent néanmoins pas au tribunal de comprendre la consistance du préjudice invoqué.

La demande est rejetée.

7. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Les dépens sont partagés par moitié entre les parties au vu du sens de la décision, sans recouvrement direct.

Le partage des dépens exclut toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de la SELARL ACTIS prise en la personne de Me [K] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI DE L’ERMITAGE ;

REJETTE la demande de l’UCPA SPORTS LOISIRS en résiliation judiciaire du bail commercial du 15 octobre 2015 avec la SCI DE l’ERMITAGE ;

CONDAMNE l’UCPA SPORTS LOISIRS à payer à la SELARL ACTIS prise en la personne de Me [K] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI DE L’ERMITAGE la somme de 34.000 euros au titre du solde des loyers sur la première période triennale avec intérêts au taux légal à compter du 07 septembre 2018 sur la somme de 13.000 euros et à compter du 14 juin 2019 sur le surplus ;

REJETTE la demande de la SCI DE L’ERMITAGE en condamnation de l’UCPA SPORTS LOISIRS à lui payer 57.600 euros TTC en lien avec la rupture anticipée du contrat ;

REJETTE toutes les demandes indemnitaires de l’UCPA SPORTS LOISIRS ;

DIT n’y avoir lieu à compensation des créances ;

PARTAGE les dépens par moitié entre d’une part la SELARL ACTIS prise en la personne de Me [K] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI DE L’ERMITAGE et d’autre part l’UCPA SPORTS LOISIRS ;

DIT n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président