MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/02411 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GD3D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES

EN DATE DU 20 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Madame [M] [J]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie MARTIN, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [B] [V] [K]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Renaud BOUYSSI, avocat au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :

— M^e MARTIN

— M^e BOUYSSI

Copie exécutoire à :

— M^e MARTIN

— M^e BOUYSSI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES : Carole BARRAL, Vice-président

GREFFIER : Marie PALEZIS, lors des débats

Edith GABORIT, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience du 18 Mars 2025

FAITS et PROCÉDURE

Le 08.11.2010, [M] [J] et [C] [K] ont acquis un immeuble sis [Adresse 5] au prix de 150 000 € au moyen d’un emprunt de 160 600 €, et ce en indivision à parts égales.

Le 08.01.2019, a été enregistrée la rupture de leur pacs.

En mars 2019, [M] [J] a quitté les lieux que [C] [K] a continué d’occuper.

Le 26.9.2023, [M] [J] a assigné [C] [K] devant le juge aux affaires familiales de [Localité 8] statuant en matière patrimoniale.

Le 08.10.2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire inscrite à l’audience du 18.3.2025 puis le délibéré fixé par mise à disposition au greffe le 20.5.2025, date à laquelle le présent jugement est rendu.

PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS

[M] [J] demande au tribunal, selon dernières conclusions du 16.4.2024, d’ordonner l’ouverture des opérations de liquidation, “compte” et partage de son indivision avec le défendeur puis :

— y désigner Maître [D], notaire à [Localité 8] et le magistrat en charge de les surveiller,

— dire que l’actif indivis est constitué de l’immeuble indivis et des meubles meublants,

— ordonner le partage des biens mobiliers,

— fixer la valeur de l’immeuble à 150 000 €,

— l’autoriser à passer seule, sans le concours du défendeur, tous les actes relatifs à la vente de l’immeuble indivis à 150 000 € avec faculté d’autoriser l’agent immobilier à baisser jusqu’à 140 000 €,

— ordonner l’expulsion des lieux du défendeur avec, si besoin, le concours de la force publique,

subsidiairement, au cas de refus de ces autorisation et expulsion ainsi qu’à défaut de vente amiable de l’immeuble dans les 6 mois de la décision à intervenir, ordonner sa vente judiciaire à la valeur déterminée par la juridiction sans être inférieure à 140 000 € et avec faculté de baisse de mise à prix à défaut d’enchères,

— dire que le passif indivis est composé du solde de l’emprunt immobilier,

— dire qu’elle est créancière de l’indivision au titre du paiement du crédit immobilier de 728,68 € mensuels de janvier 2019 jusqu’au partage définitif,

— dire que l’indivision a une créance contre le défendeur au titre de l’indemnité d’occupation pour la jouissance privative du bien indivis de 580 € mensuels à compter de janvier 2019 et jusqu’au partage définitif ou jusqu’à complète libération des lieux,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le défendeur à lui payer 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage.

Elle fonde son action sur les articles 1359 et suivant du code de procédure civile, 515-1 à 515-7-1, 815 et suivants, 1469 du code civil.

[C] [K] demande au tribunal, selon dernières conclusions du 21.02.2024, de :

— statuer ce que de droit sur l’ouverture des opérations de liquidation, “compte” et partage de l’indivision existant entre la demanderesse et lui ainsi que sur la demande tendant à la commise d’un notaire,

— fixer à 115 000 € la valeur actuelle de l’immeuble indivis,

— débouter la demanderesse de ses demandes de licitation de l’immeuble dont il se réserve la faculté de solliciter l’attribution en pleine propriété, d’expulsion, d’indemnité d’occupation et subsidiaire de vente judiciaire du bien,

— statuer ce que de droit sur le principe du partage des biens mobiliers,

— condamner la demanderesse à lui verser 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

Il est renvoyé à ces conclusions en vertu de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et arguments des parties qui seront repris en synthèse au fil des motifs.

MOTIFS du jugement

I : le partage

Nul ne prétendant qu’il ait été sursis au partage par jugement ou convention, celui-ci sera ordonné ainsi que les comptes entre les parties en vertu des articles L213-6, 2° du code de l’organisation judiciaire et 815 du code civil.

La commise d’un notaire n’est pas de droit mais subordonnée par l’article 1364 du code de procédure civile à la démonstration d’une “complexité” que n’est ni la carence des parties à former des demandes chiffrées et étayées ni leur inertie.

De surcroît, en l’absence de tout avancement de ces opérations comme de chiffrages par les parties des comptes d’administration, la commise d’un notaire qui a un coût ne manquerait pas d’en allonger considérablement la durée.

Cette demande sera en conséquence rejetée en l’état.

II : l’immeuble

A/ valeur

La demanderesse produit deux évaluations de l’immeuble, toutes deux datées du 08.7.2022, l’une à 145 000 €, l’autre dans une fourchette de 140 000 à 150 000 €.

Le défendeur produit également deux évaluations, l’une datée du 16.02.2024 à 130 000 € l’autre du 28.5.2019 dans une fourchette de 100 000 à 120 000 €.

À en croire le défendeur, l’immeuble indivis aurait perdu de sa valeur depuis son acquisition il y a près de 15 ans. S’il est notoire que le marché immobilier s’est tassé depuis fin 2021, le volume des ventes était de tenue usuelle jusqu’alors et les prix suivaient une progression modeste mais constante à condition, bien entendu, que les biens soient entretenus correctement ce qui a pêché depuis que le défendeur occupe seul les lieux.

En effet, au titre des “points faibles”, l’agent immobilier qu’il a mandaté et qui a évalué le bien à 130 000 € relève une forte odeur de tabac qui, pour être effectivement de nature à rebuter un acquéreur indécis, participe de la minoration de valeur. Il est observé que cet agent immobilier est aussi celui qui a fourni à la demanderesse une évaluation à 145 000 € 18 mois plus tôt.

Il ne ressort toutefois pas des pièces versées au débat que les autres points faibles, s’agissant de travaux à prévoir dans une salle d’eau, sur la porte d’entrée et la façade ainsi que de fissures, soient imputables au fait ou à la carence du défendeur.

Compte tenu de ces éléments, l’immeuble sera évalué 135 000 € à ce jour.

Pour parer toute tentation de discussion sur l’évolution de cette valeur, elle sera indexée d’office.

Si l’immeuble était cédé avant la finalisation des opérations de partage, son reliquat après désintéressement du prêteur de deniers se substituerait dans l’état liquidatif à cette évaluation.

B/ l’indemnité d’occupation

Pour s’opposer à l’indemnité d’occupation, le défendeur dit avoir seul pourvu à l’entretien de l’immeuble depuis sa séparation de la demanderesse. À supposer cette assertion avérée, il n’aura fait qu’assumer les obligations incombant à tout occupant. S’il avait engagé de plus importants travaux, il lui appartiendra de les faire valoir au titre de son compte d’administration en précisant le régime juridique duquel ils relèvent. En tout état de cause, cet entretien allégué n’a rien à voir avec l’indemnité d’occupation dont il est redevable en vertu de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil.

La méthode de calcul de cette indemnité par la demanderesse est conforme à l’usage en la matière. Toutefois, la base n’en est pas 145 000 € mais la valeur retenue pour l’immeuble, soit 135 000 €. L’indemnité mensuelle qui s’en dégage s’établit dès lors à 540 €.

Par ailleurs, la demanderesse indique que la séparation a eu lieu en mars 2019, sans en préciser le quantième. Le point de départ de cette indemnité ne saurait dès lors être fixé à janvier 2019 mais au 01.4.2019.

Il s’ensuit qu’au 01.5.2025, cette indemnité due à l’indivision dans son entièreté s’élevait 39 420 € (à 540 x 73 mois).

C/ destination

Alors que la séparation des parties est ancienne de plus de six années et que le défendeur jouit privativement de l’immeuble indivis, il ne forme de son chef aucune demande concrète. En effet, il se borne à “se réserver la faculté de solliciter l’attribution en pleine propriété” sans justifier des moyens qu’il aurait d’y accéder.

Selon le tableau d’amortissement produit par la demanderesse, le capital restant dû sur l’emprunt immobilier s’élève à ce jour à 42 906,87 €.

À supposer que, selon leurs allégations, les parties aient contribué à égalité au remboursement de l’emprunt depuis leur séparation, leurs créances de ce chef contre l’indivision se neutraliseraient réciproquement.

Ainsi à défaut de tout autre chiffrage fourni par les parties, l’attribution de la pleine propriété de l’immeuble au défendeur générerait l’aperçu liquidatif suivant :

Actif :

* l’immeuble : 135 000 €

* indemnité d’occupation : 39 420 €

total : 174 420 €

* passif :

capital restant dû : 42 906 €

* actif net : 131 514 €

* droits des parties : 65 757 € chacune

* attributions :

— demanderesse : soulte à recevoir du défendeur : 65 757 €

— défendeur :

+ immeuble : 135 000 €

— capital restant dû sur l’emprunt immobilier : 42 906 €

+ indemnité d’occupation (en moins prenant) : 39 420 €

— soulte due à la demanderesse : 65 757 €

total = 65 757 €

Ainsi, l’attribution en pleine propriété de l’immeuble au défendeur impliquerait qu’il ait la capacité financière de supporter seul le passif immobilier restant dû ainsi que de régler à la demanderesse une soulte de 65 757 €.

Cette estimation vaut au jour du présent jugement mais, plus le temps passe, plus le lot du défendeur se creuse par l’effet de l’indemnité d’occupation dont il est redevable que ne compense que partiellement la diminution du passif au fil de la poursuite du paiement de l’emprunt immobilier.

Or, le défendeur, livreur âgé de 59 ans, ne justifie ni de ses revenus ni être titulaire d’un capital disponible apte à désintéresser la demanderesse ni d’une garantie bancaire d’un prêt qui lui serait octroyé à cet effet.

Dans ces conditions, les autorisations de céder seule l’immeuble et d’en faire préalablement expulser le défendeur seront octroyées à la demanderesse.

Conformément à sa demande, elle pourra baisser le prix de l’immeuble de 10 000 € dans le cadre de la négociation inhérente aux ventes immobilières.

III : le passif indivis, les comptes d’administration et les biens mobiliers

S’il est constant qu’à ce jour, le solde de l’emprunt immobilier compose le passif indivis, le montant en évoluera jusqu’au partage et cette demande n’est pas chiffrée. Elle est dès lors actuellement sans objet.

Il en va de même de celle de créance du chef du paiement de l’emprunt qu’il appartiendra aux parties de prouver et chiffrer, non périodiquement mais pour son total, au soutien des comptes finaux.

La demanderesse ne rapporte aucune preuve que les biens meubles dont elle réclame restitution soient en la possession du défendeur alors que l’article 2276 alinéa 1 du code civil dispose qu’ “en fait de meubles, la possession vaut titre.”

Cette demande doit en conséquence être rejetée.

IV : les dépens et les frais irrépétibles

Si le sort des dépens mérite d’être réservé en fin d’instance, il importe de considérer la succombance du défendeur dont l’inertie a contraint la demanderesse à agir en justice. Il devra en conséquence l’indemniser dès à présent d’une partie des frais irrépétibles de ce chef sans préjuger de ceux à venir.

PAR CES MOTIFS

le juge aux affaires familiales,

statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement contradictoire, exécutoire par provision et susceptible d’appel,

ouvre les opérations de comptesS, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux d'[M] [J] et [C] [K],

rejette en l’état la demande de commise d’un notaire,

fixe à 135 000 € la valeur de l’immeuble indivis cadastré section EH numéro [Cadastre 6], sis [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 7]),

indexe d’office cette valeur sur l’indice insee du coût de la construction, l’indice de départ étant le dernier publié à la date du présent jugement et l’indice d’arrivée le dernier publié à la date du partage,

dit qu’au cas de vente de cet immeuble avant la finalisation du partage, son reliquat après désintéressement du prêteur de deniers prendra place à l’état liquidatif en lieu et place de cette évaluation,

fixe l’indemnité d’occupation due dans son entièreté à l’indivision par [C] [K] à 540 € par mois à compter du 01.4.2019 et jusqu’au premier des trois événements suivants :

— la libération complète des lieux par le défendeur,

— le partage définitif,

— la vente de l’immeuble,

ordonne l’expulsion de [C] [K] avec, si besoin, le concours la force publique,

autorise [M] [J] à céder seule l’immeuble sis [Adresse 4] cadastré section EH numéro [Cadastre 6] au prix de 135 000 € net vendeur, ce avec ou sans l’entremise d’un agent immobilier, et avec faculté de baisse à 125 000 €,

précise qu’à cet effet, elle pourra signer tout mandat de vente avec tel(s) agent(s) immobilier(s) de son choix et tous compromis ainsi que réaliser toutes formalités nécessaires tels, notamment, les diagnostiques requis en la matière,

dit que le produit de la vente, après désintéressement du prêteur de deniers, sera séquestré en l’étude du notaire qui y procédera pour n’être déconsigné, en tout ou partie, que de l’accord des parties ou bien sur décision judiciaire,

déboute [M] [J] de sa demande de partage des biens mobiliers,

condamne [C] [K] à régler à [M] [J] 1 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

sursoit à statuer sur le surplus jusqu’à la vente de l’immeuble indivis,

enjoint aux parties, dès cette vente, de justifier et chiffrer aux dispositifs de leurs conclusions respectives :

— le produit net de la vente de l’immeuble,

— le montant de son reliquat séquestré,

— tous comptes d’administration,

— le montant qu’elles estiment chacune leur être dû sur les fonds consignés.

En foi de quoi, le juge signe avec le greffier.

le greffier, le juge aux affaires familiales,