MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00909 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GJ3T

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 07 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [G], [U] [M] divorcée [F]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel BREILLAT, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE :

INSTITUT DEPARTEMENTAL POUR LA PROTECTION DE L’ENFANCE ET L’ACCOMPAGNEMENT DES FAMILLES (IDEF)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion FAYAD, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Cyril CLEMENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

LE :

Copie simple à :

— M^e BREILLAT

— M^e FAYAD

Copie exécutoire à :

— M^e BREILLAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 24 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 03 avril 2024 par Mme [G] [M] divorcée [F] contre l’Institut départemental pour la protection de l’enfance et l’accompagnement des familles (IDEF) devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir le paiement d’une indemnité d’immobilisation au titre d’une promesse de vente qui n’a pas été suivie de vente ;

Vu les écritures respectives des parties :

Mme [G] [M] divorcée [F] : 30 septembre 2024 ;IDEF : 26 novembre 2024 ;

Vu la clôture prononcée au 07 février 2025 et la fixation à l’audience à juge unique du 24 juin 2025 ;

Vu la mise en délibéré du jugement au 9 septembre 2025 prorogé au 7 octobre 2025 en raison d’une surcharge d’activité ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale de Mme [G] [M] divorcée [F] en paiement de l’indemnité d’immobilisation, et les contestations de l’IDEF.

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur les exceptions de nullité du contrat opposées par l’IDEF.

L’article 1112-1 du code civil dispose notamment que : « [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

(…)

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

L’article 1130 alinéa 1er du code civil dispose que : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, pour s’opposer à la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, l’IDEF soulève la nullité du contrat sur trois fondements présentés en cascade.

Premièrement, sur le fondement de la violation de l’obligation précontractuelle d’information, il faut relever que l’article 1112-1 dernier alinéa précité du code civil dispose que ce n’est que dans les conditions de droit commun des articles 1130 et suivants du même code que le manquement à ce devoir d’information peut être cause de nullité du contrat, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner l’exception de nullité sur ce seul fondement, alors que sont par ailleurs invoqués subsidiairement l’erreur et le dol.

Deuxièmement, sur le dol invoqué à titre subsidiaire et sur l’erreur invoquée à titre infiniment subsidiaire, il résulte des éléments mis en débat que l’IDEF ne prouve, ni d’ailleurs n’allègue véritablement, que Mme [G] [M] avait connaissance des contraintes d’urbanisme issues du PLU et s’appliquant à son bien immobilier, de nature à empêcher le projet d’aménagement de l’IDEF à destination d’unité d’accueil pour mineurs. En réalité, l’IDEF invoque seulement que Mme [G] [M] ne pouvait pas légitimement ignorer les contraintes d’urbanisme du bien qu’elle vendait, de sorte qu’elle aurait nécessairement commis un dol ou à tout le moins une erreur en omettant sciemment d’informer l’IDEF sur ces contraintes. Or il résulte des débats qu’il n’est pas démontré que Mme [G] [M] serait professionnelle de l’immobilier, que par ailleurs l’origine de propriété du bien objet de la promesse litigieuse fait remonter son acquisition à 1998 (indépendamment de la liquidation du régime matrimonial du couple [F]) et que rien aux débats ne permet de démontrer que Mme [G] [M] devait être informée des règles d’urbanisme, notamment postérieures à son acquisition. Il convient ici de retenir par ailleurs que Mme [G] [M] ne pouvait être considérée comme débitrice d’une obligation générale d’information de l’IDEF sur le PLU, une telle obligation ne pouvant être imposée de manière générale à tout propriétaire entendant vendre son bien immobilier, sauf circonstances particulières.

Dès lors, il ne peut être fait droit à l’exception de nullité du contrat, sur aucun des trois fondements proposés en cascade par l’IDEF.

Sur l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation et la réalisation de la condition suspensive.

L’acte du 12 juin 2023 stipule une condition suspensive particulière relative à l’obtention par l’IDEF des autorisations d’urbanisme pour le projet d’aménagement du bien immobilier en vue de permettre l’accueil de mineurs, avec la précision que « le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt de la demande de permis de construire au plus tard le 05 septembre 2023, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

A défaut, la condition sera réputée réalisée pour l’application de la clause pénale ci-après, et le promettant pourra reprendre sa pleine et entière liberté. » (pièce [M] n°1, page 20).

En l’espèce, il résulte des éléments aux débats que l’IDEF ne conteste manifestement pas ne pas avoir engagé les démarches exigées ici par l’acte afin de lui permettre de se prévaloir de cette clause suspensive. L’IDEF ne justifie en effet que d’une demande de certificat d’urbanisme datée du 17 janvier 2024 (pièce IDEF n°4). Si l’IDEF peut par ailleurs invoquer d’autres démarches, comme des contacts pris auprès des services de la mairie de [Localité 3] ou du service urbanisme de [Localité 5] (pièce IDEF n°6), pour autant ces éléments sont ici indifférents en ce qu’il ne s’agit pas de démarches conformes au formalisme sur lequel les parties s’étaient accordées selon leur contrat.

Par conséquent, il n’est pas sérieusement contestable que la condition suspensive est réputée réalisée conformément à la clause précitée, ce qui doit déclencher l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale et la modération d’office.

L’article 1231-5 du code civil dispose notamment que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. (…) »

Il résulte de l’article 12 du code de procédure civile que le juge, tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de relever que, alors même que les parties s’opposent sur l’exigibilité ou non de la somme de 36.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, toutefois cette dénomination est impropre en ce que cette clause s’analyse en réalité en une clause pénale, en ce qu’elle ne vient pas principalement indemniser le promettant de l’indisponibilité de son bien, mais sanctionner le bénéficiaire qui aurait manqué à son obligation de solliciter dans un certain délai une autorisation d’urbanisme, étant par ailleurs relevé que l’acte lui-même reprend la qualification de clause pénale : « A défaut, la condition sera réputée réalisée pour l’application de la clause pénale ci-après, et le promettant pourra reprendre sa pleine et entière liberté. » (pièce [M] n°1, page 20), cette qualification de clause pénale étant encore explicite en page 23 de l’acte.

Par conséquent, sans introduire d’élément nouveau aux débats, il revient au tribunal de requalifier cette clause, présentée par les parties comme une indemnité d’immobilisation, en une clause pénale ainsi que justement stipulé à l’acte, et ainsi de rechercher s’il y a lieu à modération de celle-ci par application de l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil précité.

Or, d’une part quant au préjudice subi par Mme [G] [M], celle-ci ne rapporte la preuve d’aucun préjudice particulier subi du fait de l’inexécution par l’IDEF de son obligation de solliciter, en temps utile et selon le formalisme exigé par l’acte notarié, une autorisation d’urbanisme. Notamment Mme [G] [M] ne rapporte pas la preuve qu’elle a dû renoncer à d’autres offres d’achat de son bien sur la même période, ou encore qu’après caducité de la promesse elle n’a pu vendre son bien immobilier qu’à un prix moindre.

D’autre part, quant au comportement de l’IDEF, il est suffisamment justifié aux débats que dans les derniers mois de l’année 2023, l’IDEF s’est renseigné sur les contraintes d’urbanisme attachées au bien immobilier de Mme [G] [M], encore que ces recherches n’aient pas été engagées conformément au formalisme fixé par l’acte notarié. Ainsi il est justifié notamment d’un mail du service urbanisme de la commune de [Localité 3] du 21 novembre 2023 répercutant à l’IDEF la réponse négative du service urbanisme de [Localité 5] quant à la faisabilité du projet d’aménagement envisagé (pièce IDEF n°6). L’IDEF a ensuite informé par LRAR Mme [G] [M] le 21 décembre 2023 de l’impossibilité de poursuivre l’exécution de la promesse à défaut de faisabilité du projet d’aménagement en raison des contraintes d’urbanisme (pièce [M] n°2). Il en résulte que l’IDEF, sans respecter la lettre de ses obligations, a effectué certaines démarches dans les derniers mois de 2023 pour vérifier la faisabilité du projet, et en faire retour à Mme [G] [M] avant la date butoir du 22 janvier 2024 fixée à l’acte (pièce [M] n°1, page 4), ce qui peut équivaloir à une exécution partielle de ses obligations.

En conséquence, il convient de modérer à 1.000 euros l’indemnité due par l’IDEF à Mme [G] [M] en exécution de l’indemnité d’immobilisation requalifiée en clause pénale.

Sur les demandes réciproques en dommages et intérêts.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Sur la demande indemnitaire de Mme [G] [M] au titre de la résistance abusive.

En l’espèce, Mme [G] [M] ne rapporte pas la preuve d’une résistance abusive de l’IDEF ayant pris le caractère d’une faute civile, en considération seulement de la nécessité de recourir à la justice à défaut d’exécution spontanée après la première mise en demeure (pièce [M] n°4) et au vu du sens du présent jugement.

La demande est rejetée.

Sur les demandes indemnitaires de l’IDEF au titre du manquement à l’obligation précontractuelle d’information et du dol.

Etant retenu précédemment que Mme [G] [M] n’a pas manqué à une obligation d’information à l’égard de l’IDEF quant au contenu du PLU, il ne peut être fait droit à ces demandes.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

L’IDEF supporte les dépens en considération du sens du jugement.

L’IDEF doit payer à Mme [G] [M] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans aucune autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETTE les exceptions de nullité de la promesse de vente du 12 juin 2023 opposées par l’Institut départemental pour la protection de l’enfance et l’accompagnement des familles ;

CONDAMNE l’Institut départemental pour la protection de l’enfance et l’accompagnement des familles à payer à Mme [G] [M] une somme de 1.000 euros en exécution de l’indemnité d’immobilisation requalifiée en clause pénale ;

REJETTE les demandes indemnitaires réciproques des parties ;

CONDAMNE l’Institut départemental pour la protection de l’enfance et l’accompagnement des familles aux dépens ;

CONDAMNE l’Institut départemental pour la protection de l’enfance et l’accompagnement des familles à payer à Mme [G] [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président