MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/01685 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GM7Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES

EN DATE DU 20 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Madame [L] [D]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Emilie CARRE-GUILLOT, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [P]

demeurant [Adresse 2]

non constitué

LE :

Copie simple à :

— M^e CARRE-GUILLOT

— 

Copie exécutoire à :

— M^e CARRE-GUILLOT

— 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES : Carole BARRAL, Vice-président

GREFFIER : Marie PALEZIS, lors de l’audience

Edith GABORIT, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience du 18 Mars 2025

FAITS et PROCÉDURE

[L] [D] et [H] [P] ont vécu ensemble.

Le 18.4.2011, ils ont acquis, en indivision à parts égales, un immeuble sis [Adresse 3]) au prix de 138 000 €, ce au moyen d’un emprunt bancaire de 239 995,13 € amortissable en 312 mensualités.

Le 19.10.2020, ils se sont pacsés.

Le 07.12.2021, [L] [D] a quitté le domicile que [H] [P] a continué d’habiter.

Le 24.3.2022, a été enregistrée la dissolution de leur pacs.

Le 15.4.2024, [L] [D] a assigné [H] [P] devant le tribunal judiciaire de Poitiers.

Le 04.7.2024, le juge de la mise en état l’a déclaré matériellement incompétent au profit du juge aux affaires familiales de [Localité 12] statuant en matière patrimoniale.

Le 26.9.2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire inscrite à l’audience du 18.3.2025 puis le délibéré par mise à disposition au greffe le 20.5.2025, date à laquelle le présent jugement est rendu.

PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS

[L] [D] demande, selon dernières conclusions constituées de l’assignation :

— d’ordonner les opérations de “compte”, liquidation et partage de l’indivision entre le défendeur et elle concernant l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré Section [Cadastre 10], n°[Cadastre 8] ; [Cadastre 9], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], de contenance O0ha 24a 26ca,

— y désigner Maître [K], notaire à [Localité 13] ou, subsidiairement en cas d’opposition du défendeur, le Président de la [11] avec faculté de délégation et sous la surveillance du juge de la mise en état,

— ordonner la vente de gré à gré de l’immeuble indivis au prix minimum de 250 000 € net vendeur,

— dire que si les parties en sont d’accord, elles peuvent vendre à tout prix de leur choix, même inférieur,

— ordonner en cas d’insuccès de la vente de cet immeuble pour quelle que cause qui soit dans l’année de la décision rendue, l’autorisation de vendre à un tiers sans l’accord du défendeur au prix minimum de 200 000 €,

— fixer la créance qu’elle détient contre l’indivision à 1 186,90 € au titre des échéances des prêts réglées par elle seule,

— fixer l’indemnité d’occupation due par le défendeur à l’indivision à 800 € mensuels à compter du 07.12.2021 et jusqu’au premier des événements suivants :

— sa libération complète des lieux,

— l’attribution en pleine propriété de l’immeuble à un tiers ou à l’un d’eux,

— ordonner la compensation éventuelle des créances,

— condamner le défendeur à lui payer 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fonde son action sur les articles 815 et 840 du code civil, 514 et 1377 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à ces conclusions en vertu de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé de ses moyens et arguments qui seront repris en synthèse au fil des motifs.

[H] [P] a été assigné selon les prévisions des articles 656 et suivants du code de procédure civile.

Il ne comparaît pas.

MOTIFS du jugement

I : le partage

Nul ne prétend qu’il ait été sursis au partage par jugement ou convention. Celui-ci sera dès lors ordonné en vertu des articles L213-3, 2° du code de l’organisation judiciaire et 815 du code civil s’étendant aux entiers “intérêts patrimoniaux” des parties.

II : l’immeuble indivis

A/ sa destination

La vente de gré à gré ne requiert aucune autorisation judiciaire puisqu’elle est l’acte consensuel des indivisaires. Cette demande et celle de vendre selon cette modalité à tel ou tel prix sont dès lors sans objet.

Il en va en revanche différemment de la demande d’autorisation de la demanderesse de vendre seule, sans l’accord du défendeur, en l’absence de vente de gré à gré passé un certain délai.

Le défendeur ne contredit pas l’indication de la demanderesse selon laquelle il a émis l’intention de “racheter sa part” mais sans en avoir les moyens. En outre, cette “part” ne se limite pas à la portion des droits indivis sur l’immeuble car est accrue ou diminuée des comptes d’administration puisque la demanderesse dit avoir réglé seule une partie de l’emprunt immobilier après la séparation.

Elle ne sollicite toutefois pas l’autorisation de vendre avant que ne se soit écoulée une année depuis le présent jugement.

Ce délai étant particulièrement raisonnable eu égard à l’inertie du défendeur qui ne forme aucune proposition et n’a pas coopéré aux tentatives préalables de règlement amiable, il sera fait droit à cette demande.

À cet effet, le prix minimum net vendeur doit être fixé et la demanderesse produit quatre avis de valeur datés des :

—  18.02.2022 pour 250 000 à 260 000 €

—  17.3.2022 pour 240 000 à 250 000 €,

—  23.11.2022 pour 250 000 à 270 000 €,

—  29.11.2022 pour 240 000 à 250 000 €

soit une valeur médiane de 255 000 €.

Bien que ces avis de valeur commencent à dater, ils ont été établis après l’amorce de baisse du marché immobilier et le prix minimum de 200 000 € proposé par la demanderesse intègre au moins implicitement une faculté de négociation.

La demande sera en conséquence accueillie sans préjudice pour la demanderesse de la compléter ultérieurement par une faculté complémentaire de baisse et / ou d’expulsion du défendeur en l’absence de vente passé un certain délai.

B/ l’indemnité d’occupation

La demanderesse détermine le montant de l’indemnité d’occupation en regard d’une valeur locative de 900 à 1 000 € à laquelle elle applique un abattement de 15%.

Compte tenu de la valeur médiane ci-dessus, la valeur locative proposée correspond à un taux de rendement de 4,47 % ce qui est très raisonnable en regard des taux locaux. Aussi, l’abattement de 15% ne sera pas relevé et l’indemnité sera fixée comme demandé à 800 € par mois à compter du 07.12.2021, date à laquelle la demanderesse a quitté les lieux.

Au 07.12.2025, son total est de 32 800 € (800 x 41 mois) et elle continue de courir.

III : les autres demandes au fond

A/ la commise d’un notaire

Elle n’est pas de droit mais subordonnée à la démonstration d’une “complexité” par l’article 1364 du code de procédure civile. Cette “complexité” se distingue de l’absence de chiffrage utile des comptes alors que les parties seront en mesure d’y pourvoir non moins aisément devant le juge qu’un notaire, qu’il s’agisse de l’éventuel passif subsistant après l’attribution de la pleine propriété de l’immeuble au défendeur ou à un tiers comme de tous autres comptes d’administration.

La demande de commise sera en conséquence rejetée en l’état.

B/ les comptes d’administration

La demanderesse invoque des apports personnels que l’acte d’acquisition ne mentionne pas et qu’elle n’établit pas. Surtout, elle ne forme aucune demande de ce chef au dispositif de ses conclusions.

Elle réclame en revanche compte de 1 186,90 € au titre de son remboursement du prêt sans que ses explications ne permettent de déterminer s’il s’agit d’un unique paiement, ponctuel donc, qui aurait eu lieu en février 2023.

En outre, les comptes d’administration devront également considérer la part prise par le défendeur au remboursement de l’emprunt depuis le 07.12.2021, date de séparation. Les paiements antérieurs sont en effet réputés relever d’une organisation financière globale ne donnant lieu à aucun compte.

De plus, tant que l’immeuble n’est pas vendu ou attribué à l’une des parties en pleine propriété, les comptes d’administration du chef de l’emprunt continuent de courir et ne pourront en conséquence être arrêtés qu’après cessation de l’indivision.

En matière de partage, la compensation des créances relève d’un ordonnancement juridique spécial des comptes et non pas des articles 1347 et suivants du code civil. Cette demande “éventuelle”, anticipée et non chiffrée ne peut dès lors pas prospérer.

IV : les dépens et les frais irrépétibles

S’il est judicieux de réserver le sort des dépens à l’issue de l’instance, il y a lieu de considérer l’accueil de l’essentiel des demandes dans le contexte d’inertie du défendeur qui a contraint la demanderesse à agir en Justice.

En conséquence et en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, il devra l’indemniser des frais irrépétibles jusqu’alors exposés sans préjudice de demandes complémentaires à ce titre.

PAR CES MOTIFS

le juge aux affaires familiales,

statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement réputé contradictoire, exécutoire par provision et susceptible d’appel,

ouvre les opérations de compteS, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de [L] [D] et [H] [P],

rejette en l’état la demande de commise d’un notaire,

autorise [L] [S] à vendre l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré Section [Cadastre 10], n°[Cadastre 8] ; [Cadastre 9], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], de contenance O0ha 24a 26ca aux quatre conditions cumulatives suivantes :

1/ seule, sans l’accord ni la participation de [H] [P],

étant précisé qu’à cet effet, [L] [S] pourra :

– s’adresser à tel(s) agent(s) immobilier(s) de son choix ou choisir de ne pas passer par l’entremise d’un agent immobilier,

— s’adresser à tel notaire de son choix,

— signer seule tout compromis et engager toute formalité utile à la vente, notamment les diagnostics y nécessaires,

2/ au prix minimum net vendeur de 200 000 €,

3/ en l’absence de meilleur accord des parties sur la destination de cet immeuble et s’il n’a pas été vendu le 20.5.2026,

le tout sans préjudice, en cas de difficulté de vente, de la possibilité de saisir la juridiction aux fins de baisse de ce prix et/ou d’expulsion préalable de [H] [P],

4/ dans tous les cas, que la vente ait lieu de gré à gré ou bien par [L] [S] seule en vertu de l’autorisation ci-dessus, son produit net après désintéressement du prêteur de deniers, sera séquestré en l’étude du notaire instrumentaire et ne pourra en être déconsigné que sur l’accord concordant des parties, tant le principe que le montant, ou décision judiciaire,

fixe à 800 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation due dans son entièreté par [H] [P] à l’indivision à compter du 07.12.2021 et jusqu’au premier des trois événements alternatifs suivants :

— sa libération complète des lieux,

— l’attribution en pleine propriété de l’immeuble à un tiers,

— l’issue des opérations de partage,

rejette la demande de compensation éventuelle des créances,

sursoit à statuer sur le surplus jusqu’à la réalisation de la vente de l’immeuble à un tiers ou son attribution en pleine propriété à l’une des parties,

enjoint aux parties, à cette issue, de chiffrer et justifier tous les postes de la liquidation y compris le montant qu’elles estimeront leur être respectivement dû sur le reliquat du produit de vente détenu par le notaire instrumentaire,

condamne [H] [P] à régler à [L] [S] 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

réserve le sort des dépens à l’issue de l’instance.

En foi de quoi, le juge signe avec le greffier.

le greffier, le juge aux affaires familiales,