Minute n°

RG N° RG 25/00070 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GUZX

Nature de l’affaire : 5AA

[I] [Y] [C]

C/

[F] [O]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de M. VANDROMME-DEWEINE Sébastien, Juge du tribunal judiciaire de POITIERS délégué dans les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assisté de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 11 SEPTEMBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [Y] [C]

né le 27 Octobre 1989 à [Localité 7],

[Adresse 5]

[Localité 3]

Comparant en personne

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [F] [O],

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparant, non représenté

Page 1 de 5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 mars 2023, M. [I] [C] a consenti à M. [F] [O] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], pour initialement un loyer mensuel de 490 euros ainsi que 10 euros d’avance sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, M. [I] [C] a fait signifier à M. [F] [O] le 10 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4.500 euros, et le mettant en demeure de justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025 remis à étude, M. [I] [C] a fait assigner M. [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Châtellerault, afin d’obtenir principalement que le bail soit résilié, que l’expulsion soit ordonnée, et que soit prononcée une condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 15 mai 2025 à laquelle M. [F] [O] a comparu, a été renvoyée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

En demande, M. [I] [C], présent en personne, et se référant à l’audience à son acte introductif d’instance complété par ses observations orales, demande au juge des contentieux de la protection de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, pour défaut de paiement et défaut d’assurance ;Condamner M. [F] [O] à quitter le logement ;Ordonner à défaut l’expulsion de M. [F] [O] ;Condamner M. [F] [O] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 10.200 euros au 11 septembre 2025 ;Condamner M. [F] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au dernier loyer augmenté de la dernière provision mensuelle sur charges ;Condamner M. [F] [O] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [F] [O] aux dépens dont notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, M. [I] [C] précise que M. [F] [O] n’a pas entrepris de résorber la dette locative depuis la précédente audience du 15 mai 2025, et qu’il n’a pas été informé du dépôt d’un dossier de surendettement.

En défense, M. [F] [O] n’a pas comparu à l’audience du 11 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [F] [O] le 10 juillet 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 11 mars 2025, formalité toutefois inutile pour un bailleur personne physique conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 11 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée recevable.

Page 2 de 5

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines (anciennement, deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article non numéroté dénommé « clause résolutoire ») mentionnant un délai de deux mois conformément au droit en vigueur au jour de sa conclusion, et le commandement de payer signifié le 10 juillet 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4.500 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai ouvert à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 septembre 2024 à minuit, privant M. [F] [O] de titre sur le logement à compter du lendemain.

Il est précisé que l’admission de la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de paiement des causes du commandement de payer, justifie de ne pas examiner la même demande sur le fondement du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

M. [I] [C] produit aux débats un décompte aux termes duquel la dette de M. [F] [O] s’élève à la somme de 10.200 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2025.

A défaut de comparution à l’audience de M. [F] [O], il n’est produit devant le juge aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, même d’office.

En conséquence, il sera prononcé contre M. [F] [O] une condamnation à payer à M. [I] [C] la somme de 10.200 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2025.

Sur la demande d’expulsion et l’éventualité de délais.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion ne peut être poursuivie notamment qu’en vertu d’une décision de justice.

La situation de M. [F] [O] telle qu’elle résulte des éléments aux débats ne permet pas d’accorder des délais de paiement et ainsi de suspendre les effets de la résiliation du bail. Il convient de tenir compte à la fois de l’importance de l’arriéré locatif qui est désormais supérieur à 10.000 euros, et de l’absence de diligence de la part de M. [F] [O], présent à l’audience

Page 3 de 5

du 15 mai 2025, pour se représenter à l’audience du 11 septembre 2025 afin de justifier de sa situation personnelle.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de M. [F] [O] sera ordonnée.

Il n’y a pas lieu de réduire le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucun élément des débats ne justifie d’accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par M. [F] [O] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans le présent jugement.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété.

En conséquence de son expulsion, il y a lieu de condamner M. [F] [O] au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui a mis fin au titre pour occuper le logement, soit le 10 septembre 2024, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté de la provision sur charges tels qu’ils auraient été dus si le bail se poursuivait, soit 500 euros outre indexation.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet.

En conséquence de la condamnation précédemment allouée à hauteur de 10.200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, les indemnités d’occupation ne donneront lieu à condamnation qu’à compter du 1er octobre 2025.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [F] [O], ayant qualité de partie perdante, à supporter la condamnation aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024, de l’assignation du 11 mars 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 mars 2025, mais à l’exclusion notamment des frais de dénonce du commandement de payer à la CCAPEX du 10 juillet 2024, formalité inutile.

Sur l’exécution provisoire.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 19 mars 2023 entre M. [I] [C] et M. [F] [O] concernant le logement

Page 4 de 5

situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [O] à payer à M. [I] [C] la somme de 10.200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de M. [F] [O], ainsi que celle de tout occupant lié, du logement situé [Adresse 2] et de ses éventuels locaux annexes ;

ORDONNE à M. [F] [O] de libérer le logement et d’en restituer les clefs après état des lieux de sortie contradictoire ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [O] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs, M. [I] [C] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [O] ainsi qu’à celle de tout occupant lié, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à réduire le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [O] à payer à M. [I] [C] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 500 euros, ce à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, outre indexation comme si le bail se poursuivait, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [F] [O] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024, de l’assignation du 11 mars 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 mars 2025, mais à l’exclusion notamment des frais de dénonce du commandement de payer à la CCAPEX du 10 juillet 2024 ;

MAINTIENT l’exécution provisoire ;

Le Greffier Le Juge

Page 5 de 5