Minute n°

RG N° RG 25/00024 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTNL

Nature de l’affaire : 5AA

Société HABITAT DE LA [Localité 10]

C/

[U] [O]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 JUIN 2025

Sous la Présidence de Madame RIGUET Johanna, magistrate à titre temporaire chargées des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 AVRIL 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR

Société HABITAT DE LA [Localité 10],

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Philippe GAND de la SCP GAND-PASCOT, avocats au barreau de POITIERS,

ET :

DEFENDEUR

Madame [U] [O],

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Mariane MERCADIE, avocat au barreau de POITIERS,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2023, l’office Public de l’habitat de la [Localité 10] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [U] [O] un logement situé [Adresse 3]), en continuation d’une convention d’occupation qui lui avait été consentie par le [Adresse 8] [Localité 9] en date du 31 juillet 2014.

Des voisins se sont plaints de nuisances sonores, d’incivilités, de dégradations, et de comportements agressifs de la part de leur voisine qui ont donné lieu à deux interventions de police en date du 03 août 2022 et 13 août 2022, ainsi que deux plaintes de la part de Madame [T] [N] en date du 12 avril 2024 et 26 juin 2024 et une plainte de la part de Madame [D] [E] en date du 09 avril 2024.

En date du 1er septembre 2022, le centre d’action sociale de la ville de [Localité 9] lui a adressé un rappel à l’ordre, puis une mise en demeure de cesser ces troubles de voisinage par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 novembre 2022.

En date du 15 mai 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception, Habitat de la [Localité 10] a mis en demeure Madame [O] de faire cesser les troubles de voisinage.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 janvier 2025, l’office Public de l’habitat de la Vienne a fait assigner Madame [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Châtellerault, aux fins de :

— Prononcer la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 2],

— Ordonner l’expulsion de Madame [O] [U], et de tous occupants de son chef, des lieux au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Madame [O] [U] a payer à l’office public de l’Habitat de la [Localité 10] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et ce de la date du prononcé du jugement à intervenir jusqu’à la complète libération des lieux.

— Condamner Madame [O] [U] au paiement d’une indemnité de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 10], par voie électronique, enregistrée le 22 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 avril 2025 puis placée en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2025, date à laquelle le présent jugement est rendu.

HABITAT de la [Localité 10] représenté par Maître GAND, maintient les termes de son exploit introductif d’instance, valant conclusion, auquel il est renvoyé par application de l’article 455 du code de procédure civile, et réitère ses demandes, en précisant que Madame [O] [U] n’use pas paisiblement des lieux qui lui sont loués et reprochant notamment, à Madame [O] [U], des menaces de morts et des comportements agressifs envers le voisinage.

De son côté, Madame [O] [U] représentée par son avocat Maître MERCADIE, par ses dernières conclusions en date du 10 avril 2025, auxquelles il est renvoyé par application de l’article 455 du code, conclut au rejet des prétentions de l’office public d’Habitat de la [Localité 10].

Au soutien de son argumentation, elle fait valoir que le trouble n’est pas caractérisé, qu’il ne repose que sur les déclarations de certains voisins, qu’il n’a jamais été acté ni verbalisé. Elle ajoute que les faits qui lui sont reprochés sont datés de 2022 et que la preuve de trouble grave et répété n’a pas été apporté par le bailleur.

Elle fait valoir qu’elle entretient de bonne relation de voisinage avec son voisin Monsieur [I]. Elle précise subir également des désagréments et du harcèlement de la part de ses autres voisins.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale de l’office Public de l’habitat de la [Localité 10]

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Les articles 1728 et 7b) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du code civil pose le principe que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’obligation de jouissance paisible des locataires suppose d’occuper effectivement le logement et de ne pas troubler la jouissance des locataires voisins.

Les troubles anormaux de voisinage correspondent à des nuisances variées qui sont générées par une personne qui causent un préjudice aux personnes qui se trouvent dans la même aire de proximité.

L’obligation d’user paisiblement des lieux est une obligation essentielle du locataire de telle sorte que des manquements à cette obligation sont de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, l’office Public de l’habitat de la [Localité 10] fait état dans les mises en demeure, d’abord du CCAS de [Localité 9] en date du 28 novembre 2022 de comportements inadaptés et violents (agressivité envers des tiers, menaces, insultes), des nuisances sonores (tapage nocturne) et d’incivilités (crachats) de la part de Madame [O] [U].

Il convient de relever que les plaintes proviennent principalement de Madame et Monsieur [E] dont les logements sont contigus et de Madame [N] dont le logement se situe en face de celui de Madame [O] [U], corroboré par les proches des victimes et par des témoignages indépendants, émanant de deux voisins situés dans la même rue, qui attestent avoir été témoins du comportement agressif de Madame [O] [U] (pièce N°16, 14), ce que Madame [O] reconnait lors de l’intervention de police du 13 août 2022, qui constate que cette dernière s’engage à parler moins fort et à cacher sa nudité vis-à-vis des voisins.

Cependant, il convient de relevé que les attestations ne permettent pas de dater les faits relatés et que le demandeur ne produit pas d’éléments probants depuis 2022, date de la mise en demeure du CCAS et des interventions des services de police du 3 août et 13 août 2022, alors que pour prononcer la résiliation du bail, le juge doit apprécier la situation au jour de la décision.

L’office Public de l’habitat de la [Localité 10] ne communique aucune autre pièce, ni aucun constat ou compte rendu de police ni en 2023 ni en 2024, à l’exception des plaintes déposées par Madame [E] et Madame [N] en 2024, dont il est acquis que ces dernières sont en conflit avec Madame [O] [U]. Cette dernière produit d’ailleurs au débat, deux attestations émanant de son ex-conjoint et de sa fille qui attestent d’une situation préoccupante concernant le comportement qualifié de harcelant à l’égard de Madame [O] de la part de certains de ses voisins et qui a donné lieu de la part de cette dernière au dépôt de plusieurs mains courantes dont la dernière le 28 octobre 2024.

Il importe de préciser que l’attestation de Monsieur [I] produite par Madame [O] qui n’indique pas être établie en vue de sa production en justice et qu’il a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales, ne répond pas aux exigences posées par l’article 202 du code de procédure civile et sera écartée.

De plus, alors que manifestement, le conflit perdure depuis plusieurs années et que la police a été dépêchée sur les lieux à plusieurs reprises, le demandeur ne verse au débat aucune contravention ou condamnation à l’encontre Madame [O] [U] pour des faits de nuisances et en particulier pour les menaces de mort et les violences verbales qui constituent des infractions pénales.

Il résulte de l’ensemble de ces considérations, qu’en 2022, Madame [O] par son comportement a pu perturber ses voisins, et qu’il existe encore à ce jour, un climat délétère entre elle et ses voisins. Cependant, à la date de l’audience, le défaut de jouissance paisible des lieux reproché à Madame [O] [U] n’est pas suffisamment caractérisé.

En conséquence, Habitat de la [Localité 10] sera débouté de sa demande de voir prononcer la résiliation du bail.

Le bail n’étant pas résilié, les demandes relatives à l’expulsion et à la condamnation de la locataire à verser une indemnité d’occupation, deviennent sans objet.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Habitat de la [Localité 10] succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Châtellerault statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’office Public de l’habitat de la [Localité 10] de sa demande de résiliation du contrat de location du logement situé [Adresse 4]

DIT n’y avoir lieu aux demandes d’expulsion et de condamnation à verser une indemnité mensuelle d’occupation

DEBOUTE l’office Public de l’habitat de la [Localité 10] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE l’office Public de l’habitat de la [Localité 10] aux entiers dépens

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE