TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 25/00010 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2M4R

Minute N° :

Date : 04 Août 2025

OPERATION : Projet de requalification du secteur Gallieni à [Localité 7]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

et

Monsieur [R] [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Simon ESTIVAL, de la SAS INLO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Madame [N] [K] et Monsieur [U] [E], commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 30 Juin 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire valant offres visé par le greffe le 5 mars 2025, l’établissement public foncier Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 129 700 € en valeur libre le montant total des indemnités dues à [R] [H] au titre de la dépossession de la parcelle référencée section L n°[Cadastre 2] située à [Adresse 8].

Par ordonnance du 21 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport le 21 mai 2025 et l’audience le 30 juin 2025.

Un procès-verbal de transport mentionne :

« I/ Environnement

Les biens sont situés dans un quartier résidentiel, au sud de la ville, à proximité de l’A86 et des bords de Seine, à 6 minutes à pied du centre-ville, de ses commerces, des établissements administratifs et scolaires, desservi par des bus et à 400 mètres de l’arrêt du tramway T1 “Mairie de [Localité 7]”.

Les biens

L’accès est carrossable du fait de la nature des biens, en l’espèce des box couverts et se fait par la voie publique. Nous visitons un box témoin : le sol est en dur, le toit en fibrociment ; il est non électrifié, l’ensemble des box est longé par une gouttière tout du long. Les menuiseries sont anciennes. Aucun contrat de location n’est en cours d’après l’exproprié. Il y a donc 7 box vides et un à qui il est impossible d’accéder. Un dernier n’est pas vide et contient des matériaux ainsi que des meubles.

Après avoir entendu en leurs explications, l’expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 30 Juin 2025 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre. »

Par mémoire en défense visé par le greffe le 30 juin 2025, [R] [H] sollicite de la juridiction qu’elle fixe l’indemnité principale à 135 000 €, et l’indemnité de remploi à 14 500 € ; et qu’elle condamna l’Epfif à lui payer 5 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 16 mai 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 149 500 € correspondant à une indemnité principale de 135 000 € en valeur libre et une indemnité de remploi de 14 500 €.

Le 30 juin 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La date de référence :

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, l’approbation du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 7] date du 1er octobre 2015 et a été modifié pour la dernière fois par délibération du 5 février 2020, devenue opposable aux tiers le 14 février 2020.

En conséquence, la date de référence est fixée au 14 février 2020.

L’indemnité principale :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

En l’espèce, il convient d’écarter l’intégralité des termes de comparaison de l’Epfif, ceux-ci étant trop anciens pour représenter l’état du marché au 4 août 2025, le jugement rendu le 11 mai 2023 prenant pour termes des sessions intervenues entre 2018 et 2022.

En revanche, il convient de retenir les trois termes de comparaison invoqués par le Commissaire du gouvernement n°9214P03/2023P11753, n°921403/2024P13370 et n°921403/2024P14648. Ce spectre du marché oscille entre 15 000 € et 17 000 € l’emplacement avec une moyenne de 16 121 € par box et une médiane de 16 363 €.

Eu égard aux caractéristiques de la parcelle expropriée et notamment de la localisation des box au niveau de la voie publique et non en sous-sol comme les termes n°2 et 3 du Commissaire du gouvernement, il convient de fixer l’assiette de calcul à 15 000 € par box en valeur libre.

15 000 x 9 = 135 000

En conséquence, l’indemnité principale est fixée à 135 000 € en valeur libre.

L’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + (15 000 – 5 000) / 100 x 15 + (135 000 – 15 000) / 100 x 10 = 14 500

L’indemnité de remploi est donc de 14 500 €.

Les décisions de fin de jugement :

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’Epfif à payer 2 500 € à [R] [H] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE à 135 000 € l’indemnité principale en valeur libre due à [R] [H] au titre de l’expropriation de la parcelle référencée section L n°[Cadastre 2] située à [Adresse 8] ;

FIXE l’indemnité de remploi correspondante à 14 500 € ;

CONDAMNE l’établissement public foncier Île-de-France à payer 2 500 € à [R] [H] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’établissement public foncier Île-de-France conserve la charge des dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 6], le 04 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION